Основними обов'язками підрядчика є такі:
- побудувати передбачений договором об'єкт відповідно до проектно-кошторисної документації, з дотриманням санітарних норм та будівельних стандартів і умов договору;
- здати у встановленому порядку закінчений будівництвом житловий будинок;
- попередити замовника про непридатність матеріалів, отриманих від нього для будівництва;
- за свій рахунок усунути недоліки виконання робіт чи використаних для цих робіт матеріалів, які виникли з його вини;
- гарантувати якість виконаних робіт та за свій рахунок усувати усі допущені з його вини недоліки протягом гарантійного строку.
Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів на загальному рівні визначено Постановою РМ СРСР від 23 січня 1981р. «Про прийняття до експлуатації закінчених будівництвом об'єктів». Відповідно до цього завершений будівництвом об'єкт приймає державна приймальна комісія. Виявляється здатність будівлі до експлуатації, для проживання людей, виявляються недоліки та дефекти будівництва та їх вплив на можливість нормального використання будівлі. За результатами прийняття об'єкту складається акт. Не може бути прийнятий до експлуатації об'єкт, який має суттєві дефекти та недоліки, збудований з порушенням затвердженого проекту, санітарно-будівельних норм тощо.
Об'єкт може бути прийнятий до експлуатації тільки після виконання всіх будівельно-монтажних робіт відповідно до проекту та після усунення недоліків.
У акті державної комісії дається оцінка якості проведених підрядних робіт та відповідність їх проекту. Акт підписується всіма членами комісії. Акт державної комісії про приймання об'єкту і введення його в експлуатацію є однією з підстав для державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, що знаходиться у власності осіб. Також для первісної реєстрації житла і видачі свідоцтва на право власності на об'єкт нерухомого майна необхідно подати у БТІ акт про право власності чи рішення про відведення земельної ділянки для забудови.
У ст. 356 ЦК УРСР встановлені загальні підстави відповідальності сторін за порушення умов договору підряду на капітальне будівництво. Згідно з ним за невиконання або не належне виконання обов'язків за договором підряду на капітальне будівництво відповідальна за це сторона сплачує встановлену неустойку (пеню), а також відшкодовує в сумі, не покритій неустойкою, збитки, що виразилися у зроблених другою стороною витратах, у втраті або пошкодженні її майна. Суми неустойки (пені), сплачені підрядчиком за порушення строків виконання окремих робіт, повертаються підрядчикові в разі закінчення усіх робіт по об'єкту до встановленого договором кінцевого строку.
Правовий режим житла, яке збудовано самостійно, залежить від того здійснював громадянин своє право один чи разом із іншими фізичними особами. Житло, що зведено декількома суб'єктами, належить їм на праві спільної власності. Вид спільної власності залежить від тих правових зв'язків, в яких знаходяться особи на момент здійснення свого права на житло шляхом самостійного будівництва. Коли вони на підставі договору про сумісну діяльність утворюють житлово-будівельний колектив, тобто без створення юридичної особи, між ними виникає спільна часткова власність. Наприклад, у випадку будівництва житла подружжям між ними виникає спільна сумісна власність.
ЗДІЙСНЕННЯ ПРАВА НА ЖИТЛО ЧЕРЕЗ ЧАСТКОВУ УЧАСТЬ ОСІБ У ЖИТЛОВОМУ БУДІВНИЦТВІ
Такий засіб забезпечення житлом як часткова участь в житловому будівництві сьогодні є найбільш вірогідним. Громадяни та організації беруть часткову участь в житловому будівництві шляхом укладання договорів часткової участі в житловому будівництві. Перш за все даний вид договорів вводиться з метою залучення додаткових коштів на житлове будівництво, а також розширення можливостей придбання житла населенням. Укладати договори часткової участі в житловому будівництві мають право громадяни України (дольники), які досягли 18-тирічного віку незалежно від їх забезпечення житлом.
Організація житлового будівництва проводиться підрядною будівельною організацією за рахунок дольника з послідовним придбанням, після виконання умов договору (це стосується порядку сплати вартості квартири), права власності на визначену квартиру.
Договір часткової участі громадян у житловому будівництві укладається між дольником, виконавчим комітетом відповідної місцевої Ради і підрядною будівельною організацією на строк до 3-х років. В окремих випадках договір укладається між дольником і виконкомом місцевої ради, останнім визначається і підрядна будівельна організація, з якою укладається окремий договір на будівництво житлового будинку (будинків) за рахунок коштів громадян. Даний договір є іменним документом, який свідчить про сплату дольником вартості будівництва визначеної кількості загальної площі квартири (наприклад, в м. Харкові укладання договорів проводиться на суму, що забезпечує будівництво не менш 1 кв. м загальної площі квартири) і про його намір здійснити сплату вартості будівництва залишеної площі квартири.
Особі, яка сплатила вартість будівництва 100 % загальної площі квартири в передбачені договором строки, виконкомом до дня закінчення строку основного договору надається у власність квартира за актом прийому-передачі. Додаткові витрати, пов'язані з оформленням правовстановлюючих документів, несе власник квартири.
Дольник не може продати або передати іншим способом право з договору іншим фізичним особам (крім спадкування у встановленому законом порядку). В протилежному випадку сторони мають право розірвати його. Передбачається можливість і дострокового виконання своїх обов'язків.
Зміна умов договору оформлюється додатковими угодами. В разі якщо особа, що сплачує свою частку, бажає змінити розмір необхідної йому квартири, раніше укладена угода припиняється і оформлюється нова.
Як було вказано, такий спосіб здійснення права на житло є розповсюдженим, але зазначимо, що юридична природа відносин, що виникають в результаті часткової участі суб'єктів у житловому будівництві, до кінця не з'ясована. Останнє, в свою чергу, може призвести до порушення прав фізичних осіб, до їх незахищеності перед законом.
Вважаємо можливим припустити, що договір часткової участі осіб у житловому будівництві є різновидом договору про сумісну діяльність, де виконкому відповідної місцевої Ради доручено ведення спільних справ дольників.
ЗДІЙСНЕННЯ ПРАВА НА ЖИТЛО ЧЕРЕЗ ЙОГО БУДІВНИЦТВО ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНИМИ КООПЕРАТИВАМИ
Однією з форм реалізації громадянами свого конституційного права на задоволення житлової потреби в частині, що стосується можливості кожного громадянина побудувати житло, є встановлене законом право громадян створювати житлово-будівельні кооперативи (надалі - ЖБК) для будівництва і подальшої експлуатації житлових будинків з метою задоволення членів кооперативу житловою площею.
З'явившись декілька десятків років тому в тоталітарному суспільстві, ЖБК тоді не зовсім вписувалися в систему безкоштовного житла, а керівництво ними на демократичних засадах - тим більше. Сьогодні вже йдеться, що така форма власності є тим самим прообразом об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, до якого усі повинні прагнути з метою повного звільнення держави від проблем по утриманню та ремонту житла, переклавши їх на самих мешканців квартир. Тобто ЖБК має право не тільки на подальше існування, але й на всебічний розвиток у майбутньому як один із вірогідних засобів вирішення житлової проблеми, яка склалася на цей час у нашому суспільстві.
Що стосується можливості вирішення громадянином свого житлового питання шляхом вступу до житлово-будівельного кооперативу, то перш за все треба взагалі визначитись з поняттям ЖБК.
Так житлово-будівельний кооператив можна визначити як добровільне об'єднання громадян, що організується для зведення будинку за рахунок власних коштів її членів або кредиту банку з метою поліпшення їх житлових умов з наступною експлуатацією і комунально-побутовим обслуговуванням кооперативного будинку за рахунок коштів членів ЖБК. За своєю організаційно-правовою формою ЖБК є споживчими кооперативами, які мають статус юридичної особи, відносяться до некомерційних організацій і діють на підставі статутів, прийнятих загальними зборами громадян і зареєстрованих відповідним органом місцевої адміністрації. Кількісний склад кооперативу визначається Статутом ЖБК. При організації цієї юридичної особи слід мати на увазі, що число членів кооперативу не повинно перевищувати кількості квартир, які будуть належати кооперативу після закінчення зведення будинку. Практика показує, що чим більша кількість членів буде залучена до ЖБК, тим менше на їхню частку прийдеться поточних витрат при будівництві, а також господарських і експлуатаційних витрат на утримання будинку. У зв'язку з цим у ряді випадків кооперативи реорганізовуються в укрупнені для будівництва не одного, а двох і трьох будинків, якщо вони передбачені підрядною організацією.
Здійснення права на житло через участь у ЖБК може здійснити тільки спеціальний суб'єкт - член ЖБК. Такими можуть стати громадяни, які досягли 18-тирічного віку і потребують поліпшення житлових умов та постійно мешкають в даному населеному пункті. Члену ЖБК за рішенням загальних зборів надається окрема квартира, яка складається з однієї чи декількох кімнат відповідно з кількістю членів сім'ї, сумою пайового внеску і граничним розміром житлової площі встановленим Примірним статутом ЖБК.
Заселення квартир в будинку ЖБК здійснюється на підставі ордера, який видається виконавчими комітетами районної, міської, районної в місті Радами. Відмова в наданні ордера може бути оскаржена в судовому порядку. Слід зазначити і той факт, що у випадку, коли в судовому порядку ордер, виданий виконкомом місцевої Ради на право зайняття квартири в будинку ЖБК визнається недійсним, особи, вселені на підставі цього ордера у приміщення, про яке йде спір, підлягають виселенню. При цьому, якщо особи, вказані в ордері, раніше користувалися за договором найму жилим приміщенням у будинку державного або громадського житлового фонду, їм повинно бути надано жиле приміщення, яке вони раніше займали або інше жиле приміщення.