Связь перечисленных видов регистрации между собой обеспечивает ст. 10 Закона, в силу которой госрегистрация изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав на него, сделок с недвижимым имуществом не может осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества.
Таким образом, для того чтобы ввести в гражданский оборот имущество в качестве недвижимого, необходимо первоначально зарегистрировать создание этого имущества. До момента такой регистрации согласно п. 2 ст. 7 Закона № 133-З данное имущество не будет считаться созданным как недвижимость и, соответственно, не будет являться недвижимым. Иными словами, любой объект гражданского права, даже тот, который прочно связан с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, в соответствии с Законом № 133-З (а в случае принятия изменений в ГК - уже и в соответствии со ст. 131 ГК) не будет являться недвижимостью, если его создание в качестве таковой не зарегистрировано.
Регистрация имущества и регистрация прав на имущество: в чем отличие?
Остановимся подробнее на отличиях государственной регистрации самого имущества от государственной регистрации прав на имущество.
Особенности правового положения недвижимых вещей устанавливаются гражданским правом исходя из прочной связи данных объектов с землей. Специфика недвижимости заключается именно в ее природе, в том, что такие объекты невозможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба их назначению. Переход права собственности в отношении движимых вещей в связи с возможностью перемещения их в пространстве можно оформить простой передачей их новому собственнику. Недвижимость невозможно передать как вещь, фактически и юридически передаются права на нее. В гражданском обороте участвуют именно права на недвижимость, а не сама недвижимость, поскольку она перемещаться в пространстве не может. Соответственно, для того чтобы избежать конфликтов и не допустить одновременного существования нескольких идентичных прав на один объект недвижимости, и существует система государственной регистрации прав на недвижимость. Регистрация прав также пресекает возможные злоупотребления со стороны собственника, связанные с передачей прав на один объект недвижимости нескольким покупателям. Подобная регистрационная система, во-первых, является единой на всей территории государства, то есть носит публичный характер, а во-вторых, обладает свойством исключительности, поскольку регистрация права служит единственным подтверждением существования права. В Законе № 133-З норма об исключительности государственной регистрации прав на недвижимое имущество отсутствует, но, например, согласно ст. 2 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон № 122-Ф) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Итак, если государственная регистрация прав на недвижимое имущество является вполне оправданным действием, то целесообразность формального подтверждения (посредством регистрации) приобретения вещью статуса недвижимости вызывает определенные сомнения. Для целей контроля государства за параметрами возводимых объектов достаточно ввести систему технической инвентаризации недвижимости, не придавая этим действиям какого-либо юридического значения и уж тем более не связывая с ними искусственный перевод объектов гражданского права из разряда движимых вещей в разряд недвижимых. Но, по-видимому, отечественный законодатель решил "подстраховаться", введя в систему регистрационных действий еще и регистрацию самого материального объекта как юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества.
А как в России?
Более точным и последовательным в области регулирования регистрационных действий с недвижимым имуществом представляется законодательство Российской Федерации.
Так, ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в которой определено понятие "недвижимые вещи", идентична ст. 130 ГК Республики Беларусь. Но, в отличие от положений ст. 220 белорусского ГК, ст. 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а не с момента создания имущества. Российская судебная практика применяет данное положение следующим образом: право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации этого права, а не с момента регистрации самого имущества.
Уже упоминавшийся Закон № 122-ФЗ в ст. 1 указывает, что регистрации подлежат права на следующее недвижимое имущество, а также сделки с ним: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все иные объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Таким образом, одно из основных отличий российского закона о регистрации недвижимости от его белорусского аналога состоит в том, что первый содержит открытый перечень недвижимых вещей, на которые Закон № 122-ФЗ распространяет свое действие, в связи с чем перечни, приведенные в этом Законе и ст. 130 ГК РФ, полностью совпадают.
Кроме того, согласно ст. 4 Закона № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с регистрацией вещных прав на недвижимость должны регистрироваться ограничения (обременения) прав на нее, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Как видим, Закон № 122-ФЗ вообще не предусматривает такого вида госрегистрации, как регистрация самой недвижимости, а уж тем более не содержит норм об обязательном государственном подтверждении приобретения имуществом статуса недвижимости. Такой подход представляется более верным, поскольку, как сказано выше, особенности правового положения недвижимых вещей устанавливаются гражданским правом именно в силу их прочной связи с землей. Наличие либо отсутствие государственного акта о регистрации не способно разрушить либо, наоборот, создать данную связь. В случае отсутствия регистрации прав на недвижимость фактический собственник должен нести негативные последствия, связанные с невозможностью вовлечь данное имущество в гражданский оборот либо оформить легально отношения с третьими лицами, но при этом сущность самой вещи как недвижимой не изменится.
Подтверждает высказанное мнение и позиция, изложенная в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 25.02.1998 № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Названный пункт устанавливает, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона № 122-ФЗ не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на подобные объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими отношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.
Более того, еще ранее российская судебная практика пришла к однозначному выводу о приобретении материальными объектами статуса недвижимых вещей именно в силу природы данных объектов. В п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" дана ссылка на судебное дело, из материалов которого следовало, что на участке были возведены фундамент и стены дома. Поскольку перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно, Президиум ВАС РФ приходит к заключению о том, что данный объект является объектом недвижимости.
Таким образом, продуманная взаимосвязь норм ГК РФ и Закона № 122-ФЗ позволяет выстроить целостную систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество, не содержащую противоречий, связанных с искусственным "присвоением" вещам статуса недвижимых путем регистрации их создания. На сегодняшний день в РФ недвижимость признается таковой именно в силу своих свойств, а не в силу издания государственного регистрационного акта. Российское законодательство в полной мере восприняло концепцию участия в гражданском обороте не самих объектов недвижимости, а прав на них. Поэтому согласно регистрационному законодательству РФ для цели введения недвижимости в гражданский оборот в обязательном порядке необходимо зарегистрировать право собственности на нее.
Именно следствием такого подхода является то, что ст. 25 Закона № 122-ФЗ, не подвергая сомнению наличие у не завершенных строительством объектов статуса недвижимости, позволяет регистрировать право собственности на такие объекты в случае необходимости вовлечения их в гражданский оборот.
Республика Беларусь: попытка изменить природу вещей
Вернемся же к белорусским реалиям.
Как сказано выше, если регистрационное законодательство продолжит существовать в неизменном виде, а также если будет принята новая редакция ст. 131 ГК, недвижимым имуществом в нашем государстве будут признаваться и, соответственно, участвовать в гражданском обороте именно как недвижимость исключительно объекты, зарегистрированные как созданная недвижимость. Следовательно, любое иное имущество, в том числе являющееся недвижимым согласно положениям ст. 130 ГК, но не прошедшее процедуру регистрации его создания, недвижимым признаваться не будет, если только впоследствии не издадут специального нормативного акта, посвященного этому вопросу.