Предметом договора постоянной ренты являются деньги. Договором может быть предусмотрена выплата ренты и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Существенным моментом в данном случае является то, что по стоимости переданные вещи, выполненные работы, оказанные услуги должны соответствовать денежной сумме ренты.
Размер постоянной ренты устанавливается в договоре соглашением сторон. Однако, учитывая возможные колебания минимальной заработной платы, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законодательством размера заработной платы, если иное не предусмотрено договором.
Форма договора постоянной ренты определяется общими положениями о договоре ренты (ст. 555 ГК).
Права и обязанности сторон по выплате и получению постоянной ренты определяются договором и дополняются и уточняются законодательством.
Помимо общих прав и обязанностей, заключающихся в том, что одна сторона (получатель ренты) обязуется передать соответствующее договору имущество, а вторая сторона (плательщик ренты) обязуется в установленные сроки и в предусмотренном размере выплачивать ренту, имеются и специфические права у сторон. Они заключаются в праве плательщика на выкуп постоянной ренты и праве требования получателя ренты о выкупе постоянной ренты. Суть этих прав изложена в законе. Так, согласно ст. 563 ГК, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Непременным условием действительности такого отказа является то, что он должен быть заявлен плательщиком в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Если стороны оговорили в договоре, что плательщик ренты не вправе требовать ее выкупа, такое условие считается недействительным. Оно с самого начала ничтожно.
В то же время законодательством предоставлено право сторонам оговаривать условие о том, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.
В отличие от плательщика, имеющего право выкупа постоянной ренты с целью прекращения своих обязанностей по договору, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа плательщиком ее в результате наступления определенных обстоятельств.
В частности, из ст. 564 ГК следует, что получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:
1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
3) плательщик ренты признан экономически несостоятельным (банкротом) либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
5) в других случаях, предусмотренных договором.
Иными словами, этот перечень случаев, предоставляющих право требования получателю ренты к плательщику ренты о ее выкупе, не является исчерпывающим, и помимо того, что предусмотрено в законе, стороны как таковые могут дополнительно оговорить в договоре и другие условия по выкупу ренты (например, требование выкупа ренты ее плательщиком в результате существенного изменения качества или назначения имущества).
Поскольку у сторон договора постоянной ренты имеются права, касающиеся выкупа постоянной ренты, законодательством регламентированы и отношения, возникающие по выкупной цене. Правила по регламентации этих отношений изложены в ст. 565 ГК. В соответствии с этой статьей выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, определенной сторонами еще при заключении договора. При определении выкупной цены стороны учитывают, какое имущество передается, его качественные характеристики, возможность использования, какие имеются ограничения или его использование, рентные платежи и др.
Законодательством предусмотрены и возможные варианты выкупной цены постоянной ренты на случай отсутствия ее в договоре. Так, если условие о выкупной цене отсутствует в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты с оплатой, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Когда же условие отсутствует в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену, наряду с годовой суммой рентных платежей, включается цена переданного имущества, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Важным здесь, как и для других договоров, является также определение момента, с которого последовала передача вещи. Исходя из общих положений рентных отношений, имущество переходит в собственность плательщика постоянной ренты с момента, когда стороны достигли соглашения по всем пунктам данного договора и последовала одновременно передача вещи (реальный договор). Это важно в том плане, что с момента передачи имущества на принявшего его в собственность плательщика ренты переходит и риск случайной гибели или случайной порчи имущества. Однако несение такого риска законодатель оговорил определенными условиями, т.е. поставил в зависимость от того, передано ли имущество бесплатно или за плату.
Так, если имущество передано бесплатно под выплату постоянной ренты, то риск случайной гибели или случайной порчи, повреждения имущества несет собственник имущества. Когда же имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, то при случайной гибели или случайном повреждении имущества плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 566 ГК).
Как следует из самого договора постоянной ренты, он является бессрочным и возникшие отношения могут существовать постоянно вплоть до передачи по наследству физическим лицам, а также если это некоммерческая организация, то переходит в порядке правопреемства ко вновь созданным юридическим лицам.
Тем не менее существуют основания для прекращения договора постоянной ренты. Самым распространенным является прекращение договора надлежащим его исполнением (принцип реального исполнения). Договор также может быть прекращен соглашением сторон о его расторжении. Такое расторжение может происходить, исходя из согласованного мнения сторон на основе возврата имущества, выкупа рентных платежей, а также в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты данного имущества.
Иными словами, рассмотренные права сторон по выкупу постоянной ренты, а также риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянного имущества, обусловленный определенными обстоятельствами, одновременно являются и основаниями прекращения договора постоянной ренты.
3. Договор пожизненной ренты
Пожизненная рента имеет во многом схожие черты с постоянной рентой. Но коль скоро она выделена в отдельный вид договора ренты, то, разумеется, имеет и свои особенности. Так, согласно п.1 ст. 567 ГК, пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
Таким образом, как следует из самого названия данного вида ренты, она устанавливается на период жизни гражданина.
Законодатель довольно четко обозначил, что получателем пожизненной ренты может быть только гражданин. В то время как получателями постоянной ренты могут быть физические и юридические лица (некоммерческие организации).
Указание на то, что рассматриваемая рента устанавливается на период жизни, говорит о том, что она не может переходить по наследству или путем уступки требования.
Акцентируя внимание на этом моменте, закон говорит о том, что допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если стороны не установили иное в договоре пожизненной ренты. Когда же один из получателей ренты умер, то его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, т.е. лица, которым может переходить рента, четко определены законом.
Сторонами, как следует из изложенного, являют плательщик и получатель ренты, которым может быть только физическое лицо.
Предметом договора пожизненной ренты является имущество, передаваемое получателем ренты, и определенная денежная сумма, выплачиваемая плательщиком ренты.
Поскольку в законе не конкретизировано передаваемое имущество, следовательно, это может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота.
Размер пожизненной ренты определяется сторонами. Законодатель установил, что пожизненная рента должна быть определена в договоре в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жизни. Если же сторонами заключен договор о пожизненном содержании с иждивением, в договоре должна быть определена денежная оценка такого содержания, т.е. размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий и должен быть обязательно отражен в договоре.
Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на каждый месяц должен быть не менее размера минимальной заработной платы, установленного законодательством. В случае увеличения размера минимальной заработной платы пропорционально увеличивается и размер пожизненной ренты (ст. 568 ГК).