Нотариальное удостоверение, по мнению приверженцев названной позиции, необходимо для: обеспечения достоверности возникновения прав и обязанностей субъектов сделки; подтверждения подлинного волеизъявления участников соответствующих гражданских правоотношений; обеспечения государством конституционного права граждан на получение квалифицированной юридической помощи; защиты прав добросовестного приобретателя; освобождения бюджета от бремени расходов по возмещению вреда, причиняемого физическим и юридическим лицам вследствие регистрации прав на основании незаконной сделки; сокращения временных и моральных затрат, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Автор также считает, что для удостоверения сделок с недвижимостью, было бы не лишним законодательно установить обязательное нотариальное удостоверение таких сделок. Во-первых, как было сказано выше, это позволит повысить уровень так называемой «прозрачности» сделки. Во-вторых, позволит увеличить наполняемость бюджета за счет взимания нотариального тарифа за удостоверение сделки.
Однако известны и весьма радикальные предложения: отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, оставив регистрацию прав на это имущество, и ввести для подобных сделок нотариальную форму, обязательную в силу прямого указания закона, то есть предлагается государственную регистрацию права собственности заменить всего лишь нотариальным удостоверением сделки.[20]
Такие предложения можно легко опровергнуть. Во-первых, не стоит впадать в крайности. Во-вторых, какой бы эффективной ни была система нотариата – её нельзя рассматривать как гарант, исключающий возможность совершения недействительных сделок. Нотариусы, как сотрудники любых правоохранительных органов, могут допускать ошибки при совершении тех или иных действий, отнесенных к их ведению, а иногда в силу объективных (или субъективных) причин не способны обеспечить юридическую чистоту удостоверяемых сделок. Кроме того, нельзя исключить и возможности сговора лица, заинтересованного в совершении сделки, с удостоверяющим ее нотариусом, что неоднократно имело место на практике[21]. Наконец, закон вовсе не препятствует выбору сторонами нотариальной формы сделки, которая, следовательно, может быть установлена соглашением сторон.
Нотариальные действия совершаются от имени Российской Федерации. Нотариусы совершают следующие виды нотариальных действий[22]:
1) удостоверяют сделки, в том числе доверенности, завещания, договоры (купли-продажи, мены, залога движимого и недвижимого имущества, другие виды договоров);
2) выдают свидетельства о праве на наследство;
3) принимают меры к охране наследственного имущества;
4) выдают свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
5) налагают и снимают запрещения отчуждения имущества;
6) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них;
7) свидетельствуют подлинность подписи на документах;
8) свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой;
9) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых;
10) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте;
11) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии;
12) удостоверяют время предъявления документов;
13) передают заявления физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам;
14) принимают в депозит денежные суммы и ценные бумаги;
15) совершают исполнительные надписи;
16) совершают протесты векселей;
17) предъявляют чеки к платежу и удостоверяют неоплату чеков;
18) принимают на хранение документы;
19) совершают морские протесты;
20) обеспечивают доказательства;
21) совершают иные нотариальные действия, предусмотренные законодательными актами Российской Федерации.
Остановимся на наиболее значимых действиях связанных при удостоверении сделок с недвижимым имуществом.
При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус по правоустанавливающим документам проверяет принадлежность этого имущества собственнику. Ссылка на правоустанавливающие документы обязательна в договоре. В настоящее время не существует и не может существовать какого-либо даже приблизительного перечня документов, которые могут быть приняты в качестве правоустанавливающих. Гражданские права, в том числе и право собственности, могут вытекать из любых договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему[23]. В рамках рассматриваемой темы такими правоустанавливающими документами могут быть договоры купли-продажи, дарения и свидетельства о праве на наследство.
Как было сказано выше, одним из принципов деятельности нотариуса является профессионализм и имущественная ответственность за совершаемые нотариальные действия. Таким образом, нотариус заинтересован в безупречном выполнении своих функций.
Однако на сегодняшний день сложилась такая ситуация, когда роль нотариусов недооценивается государством. Как отметил в своем интервью Президент Федеральной нотариальной Палаты Российской Федерации: «Нотариус – это, вообще-то, лицо, предотвращающее споры, предотвращающее конфликты. Своей защитой он обеспечивает то, что отношения людей в дальнейшем, в процессе исполнения договора, в процессе действия этого документа, урегулированы законодателем с помощью нотариуса. Нотариус применил закон, который помогает, который предотвращает спор между людьми. Ведь один из принципов нотариата – это предотвращение споров между людьми. Миссия нотариуса направлена на то, чтобы не было споров между людьми. Непонимание законодателем этой возможности нотариата, когда в представлении граждан, не сильно знакомых с правом, нотариус порой воспринимается как некий незначительный клерк, проставляющий печати, - это и понятно, при невысокой правовой культуре нашего населения это объяснимо. Но это также происходит и оттого, что в действительности в большинстве случаев до семидесяти процентов нотариальных действий, совершаемых нотариусом, есть свидетельствование копий документов. Из ста человек семьдесят приходят к нему для того, чтобы засвидетельствовать копию документа о смерти, о рождении и еще что-то. Такое большое количество копий и формирует в обществе сознание того, что нотариус... Я пришел к нему, принес подлинник, копию, он поставил печать и расписался. Подумаешь, великое дело[24]». В подтверждение слов Президента Федеральной Нотариальной Палаты автор продемонстрирует возможности и роль нотариусов в одном из самых сложных институтов гражданского права – сделки с недвижимым имуществом. Так как недвижимость всегда стоила больших денег, то и мошеннических действий в этой сфере всегда больше.
2.2 Договор продажи недвижимого имущества
В последнее время широкое распространение в России получил договор купли-продажи недвижимого имущества.
Что касается купли-продажи недвижимого имущества, особенности его правового регулирования основаны на том, что данный договор имеет весьма специфичный объект гражданских прав.
Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ под договором купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Таким образом, возникает необходимость удостоверения такой сделки, особенно когда это касается сделок с недвижимостью. Действующим законодательством РФ обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи не требуется. Однако стороны при желании могут удостоверить такую сделку нотариально. Это позволит снизить риски связанные с отчуждаемой недвижимостью, позволит избежать дальнейших судебных споров.
Необходимо подчеркнуть, что в российском гражданском праве к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Купля-продажа недвижимости – это наиболее распространенные сделки с недвижимостью. Участниками таких сделок являются как граждане, которые продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т.д., так и юридические лица, продающие и покупающие недвижимость для офисов, предприятий и т.д. В отдельных случаях при заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве, как продавца, так и покупателя могут выступать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования)[25].