Пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.
Наконец, пунктом 9 статьи 22 определяются особенности передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатору земельного участка.
Во всех перечисленных случаях передача может осуществляться без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
В двух первых случаях (кроме аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности) ЗК РФ оговаривает возможность указания в договоре аренды получения арендатором согласия от собственника на передачу прав и обязанностей по договору аренды.
Заметим, что, по нашему мнению, на первоначальном этапе действия ЗК РФ перечисленные нормы и правила были весьма актуальными, так как подавляющее большинство земельных участков находилось в государственной или муниципальной собственности. В настоящее время - с развитием земельного рынка - представляется весьма обоснованным включение в договор аренды соответствующего условия (о необходимости получения согласия собственника арендованного участка).
Закон об ипотеке (залоге недвижимости) дополнен пунктом 1.1 Федеральным законом от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ. Следовательно, передача арендных прав до указанной даты (закон N 1-ФЗ вступил в силу с даты опубликования) без согласия собственника земельного участка нарушением законодательства не является и, значит, собственник не имеет права требовать расторжения или пересмотра условий договора аренды по этому основанию.
Пунктом 26 Постановления разрешается определенная законодательная коллизия. Статья 278 ГК РФ, которой установлено, что обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда, не содержит отсылочной нормы к другим законодательным актам, в которых могли бы содержаться исключения из процитированного правила. Тем не менее статья 55 Закона об ипотеке регулирует именно обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Причем предполагается, что в общем случае удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, производится без обращения в суд - на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.
Пунктом 2 статьи 55 Закона об ипотеке установлен перечень условий, при которых внесудебное удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества не допускается. То обстоятельство, что перечень является исчерпывающим, на практике означает, что во всех прочих случаях предполагается именно внесудебное разрешение указанных вопросов.
П. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства"[7] устанавливает, что договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.
Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (залогодателю) об обращении взыскания на заложенное нежилое здание.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на пункт 3 статьи 340 ГК РФ, согласно которому ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание.
Суд кассационной инстанции решение отменил по следующим основаниям.
Между коммерческим банком и товариществом заключен договор о предоставлении последнему кредита, который обеспечивался договором о залоге нежилого здания.
В связи с отсутствием у заемщика денежных средств кредитор реализовал свое право обращения взыскания на заложенное имущество.
Нотариальное удостоверение договора о залоге и его государственная регистрация подтверждены документами.
Кроме того, определено, что собственник заложенного здания владеет земельным участком, на котором оно расположено, на праве бессрочного пользования в соответствии с государственным актом, выданным в установленном порядке.
При таких обстоятельствах ссылка суда первой инстанции на пункт 3 статьи 340 ГК РФ является неправомерной.
Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, применяются к залогу, возникающему на основании закона, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
Такие правила содержатся в части 3 статьи 69 названного Федерального закона. Из нее следует, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Аналогичный подход к решению данного вопроса содержится в статье 37 Земельного кодекса.
Кроме того, совместным постановлением Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок.
Список использованной литературы
1. Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" // СЗ РФ. 2005. N 30 (часть I). ст. 3105.
2. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 октября 2003 г. N 6993/03 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2004. N 3.
3. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. N 5.
4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. N 4.
5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 5.
6. Постановление Центрального Исполнительного Комитета СССР и Совета Народных Комиссаров СССР от 22 июня 1927 г. "О введении в действие положения о фирме"// Собрание законов и распоряжений Рабоче-Крестьянского Правительства СССР, 1927. N 40. ст. 394, 395.
7. Ивачев И. Фирменное наименование // "эж-ЮРИСТ". 2005. N 2.
[1] Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" // СЗ РФ. 2005. N 30 (часть I). ст. 3105.
[2] Постановление Центрального Исполнительного Комитета СССР и Совета Народных Комиссаров СССР от 22 июня 1927 г. "О введении в действие положения о фирме"// Собрание законов и распоряжений Рабоче-Крестьянского Правительства СССР, 1927. N 40. ст. 394, 395.
[3] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 октября 2003 г. N 6993/03 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2004. N 3.
[4] Ивачев И. Фирменное наименование // "эж-ЮРИСТ". 2005. N 2.
[5] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. N 4.
[6] Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. N 5.
[7] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 5.