За нарушение порядка выдачи архитектурно-планировочных заданий и разрешений на строительство на должностных лиц налагается штраф в размере от 1000 до 2000 рублей.
Уплата штрафа является очень важным моментом, так как без его уплаты невозможно оформление самовольной постройки в собственность и признания за ней статуса полноценной недвижимости, о чем речь идет ниже, в следующих параграфах настоящей главы.
Борьба с самозастройщиками в Краснодаре принесла бюджету города в виде штрафов в 2002 году 11 млн. рублей, а в 2003 году уже 22 млн. рублей. Как видно, количество самовольных построек не уменьшается.
Следует отметить, что санкции, налагаемые государством за самовольное строительство, несущественны по сравнению с масштабами проблемы. Порой целые поселки состоят из самовольно возведенных строений. Так, жители поселка Дорожный около города Калининграда имеют в паспорте только штамп "Поселок Дорожный без указания улицы и номера дома, то есть все строения в поселке построены самовольно. Также по сведениям Независимой газеты от 31.10.2005 года незаконное строительство в Саратовской области стало нормой. По некоторым оценкам, до 90% жилья возводится с различными нарушениями градостроительного законодательства.
За несоблюдение специальных строительных и правил эксплуатации строительных механизмов (нарушение правил безопасности при ведении строительных работ), если это повлекло по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью человека либо крупного ущерба (500 000 рублей) предусмотрена уголовная ответственность (ст. 216 Уголовного кодека РФ от 13.06.1996 № 63-ФЗ). Виновное лицо может быть наказано как штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей, так и лишением свободы на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех.
Негативное влияние самовольной постройки сказывается и в повседневной жизни – на архитектурном облике городов и поселков. Например, не редкость в нашем государстве, в том числе, и в городе Владивостоке, возведение пристроек в центре города, или использование недвижимости в нарушении ее целевого предназначения, например, переоборудование здания мясокомбината под ночной клуб. Зачастую, незаконные постройки нарушают исторический облик архитектурной охраняемой зоны, например, один из главнейших памятников Вологодского Кремля - Софийский собор закрывает самовольное строение, возведенное коммерческим юридическим лицом.
Помимо этого, самовольная постройка несет большую опасность здоровью и имуществу граждан. Возведенные незаконные строения, архитектурные планы которых не прошли соответствующих согласований в уполномоченных государственных органах, не отвечают требованиям безопасности, в значительной мере подвержены разрушениям и другим неприятным последствиям.
Уполномоченные органы (органы местного самоуправления, прокуратура, федеральная служба по надзору в сфере природопользования, органы градостроительства) ведут активную борьбу с незаконными постройками. Об этом нас постоянно оповещают средства массовой информации, называя даже эту борьбу "бульдозерным правом".
В целом, подводя итог нашему исследованию, можно отметить, что простые теоретические вопросы по поводу самовольной постройки (объект, признаки) сложны, многообразны и весьма дискуссионы. В связи с чем, возникает много вопросов на практике – при определении судьбы самовольной постройки. Суд в первую очередь должен выяснять, является ли спорное имущество объектом самовольной постройки, подпадает ли оно под признаки самовольности, надлежащими ли являются стороны по делу.
Как видно, серьезны и последствия самовольного строительства. Чтобы их избежать, сохранить вложенные в строительство средства и иметь возможность распоряжаться застройщику возведенным объектом, законодатель намеренно предусмотрел возможность признания права собственности на объект самовольного строительства.
3. ПРОБЛЕМЫ ЛЕГАЛИЗАЦИИ САМОВОЛЬНОЙ уПОСТРОЙКИ
3.1 Признание судом права собственности на самовольные постройки
Советское право отрицало признание права собственности на объект самовольного строительства (ст. 109 ГК РСФСР 1964 года). То есть, оно не признавало самовольную постройку в качестве одного из способов приобретения права собственности.
В настоящее время учебная литература рассматривает самовольную постройку в таком качестве. Сложившаяся практика, в том числе и судебная, не оспаривает, а наоборот, доказывает это факт. Многие авторы, например, Е. А. Суханов, говорят о признании права собственности на данный объект – как исключении из общего правила. Эта точка зрения заслуживает уважения.
Но, современные условия и уклад жизни в российском обществе диктуют иной подход, который воспринят большинством теоретиков и практиков. При исследовании института самовольной постройки первым и главным является вопрос ее легализации. И большинство исследователей изучают проблемы именно в этой области гражданских правоотношений.
Законодатель намеренно предусмотрел в п. 3 ст. 222 ГК РФ возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке. Иначе, включение статьи 222 в главу 14 ГК РФ "Приобретение права собственности" лишалось бы всяких оснований. Тем более, снос такой постройки не всегда отвечает публичным интересам или интересам собственника земельного участка.
ГК РФ допускает два случая приобретения права собственности на самовольную постройку, причем только в судебном порядке. В этом смысле самовольная постройка является едва ли не единственным объектом, вовлекаемым в гражданский оборот на основании судебного решения, которое является одновременно и правоустанавливающим документом.
В обоих случаях самовольная постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем лицу, которое эту постройку возвело, то есть при наличии первого признака самовольности.
Статья 222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку судом в двух случаях:
1за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку;
2за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, то есть за титульным землевладельцем.
Большинство исков о признании права собственности на самовольные постройки заявляют в суд именно на основании абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ – в первом случае. Закон прямо указывает на одно основание, дающее право суду решить вопрос о признании права собственности на строение, – предоставление застройщику соответствующего земельного участка.
Аналогична позиция Верховного суда РФ. В соответствии с определением Верховного суда РФ от 25.01.2005 года № 77-ВО4-10 право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Порядок закрепления за застройщиком земельного участка под самовольной постройкой законом прямо не определен. Здесь возможны две ситуации. Первая – земля находится в государственной или муниципальной собственности и является свободной от прав на нее физических или юридических лиц. Вторая – земля находится в частной собственности, правомерном владении или пользовании других физических или юридических лиц. Многие исследователи, толкуя данную норму закона, имеют в виду лишь одну ситуацию – первую.
Истцу следует представить суду доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, для использования в целях, соответствующих назначению этой постройки. Ими являются записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственные акты, свидетельства и иные документы, удостоверяющие права на землю, либо свидетельствующие о согласии уполномоченного органа предоставить земельный участок под самовольную постройку. В частности, уполномоченный орган может сообщить о том, что участок под самовольно возведенным строением будет предоставлен тому лицу, за которым суд признает право собственности на это строение.
Так, Федеральный арбитражный суд Центрального округа признал право собственности на завершенное строительством здание кафе, так как администрация города не возражала против предоставления земельного участка истцу в случае признания за ним права собственности на строение.
Если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем другому физическому или юридическому лицу, то право собственности на нее может быть признано за застройщиком при условии перехода к нему соответствующего права на земельный участок или его части по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. При этом должны быть учтены ограничения оборотоспособности земельных участков предусмотренных ст.27 Земельного кодекса РФ.
Иск администрации г. Твери к Обществу с ограниченной ответственностью "Катри" о признании торгового павильона самовольной постройкой и обязании ответчика снести самовольно возведенный объект со ссылкой на ст.76 ЗК PФ был удовлетворен, так как на землях общего пользования разрешается возведение капитальных сооружений в соответствии с назначением этих земель, а данный земельный участок относился к землям историко-культурного назначения и входил в водоохранную зону реки Волги.