Подводя итог, можно сказать, что распространенным является мнение, согласно которому решение по любому вопросу о самовольном строительстве должно быть принято только судом. Такова позиция большинства судей, прокуроров, должностных лиц органов местного самоуправления. Но данный подход является поверхностным и узким, он не раскрывает процесс легализации в целом, во всех аспектах. Ведь, во многих случаях право собственности на самовольную постройку возникает без судебного разбирательства. И не каждый судебный процесс, связанный с самовольным строительством, протекает по правилам искового судопроизводства на основании ст.222 ГК РФ.
3.3 Перспективы совершенствования законодательства в области самовольного строительства
В настоящей работе автором исследовались вопросы, связанные с самовольным строительством, как в теоретическом аспекте, так и в практическом. Подробно проанализированы нормы о самовольной постройке (объект, признаки, последствия, легализация).
Динамика развития правоотношений в любой области юриспруденции зависит от содержания закона и механизма его реализации. В условиях становления и развития рыночных отношений в нашем законодательстве не редкостью является наличие пробелов и коллизий. Это препятствует формированию единой судебной практики при решении споров и осуществлению правосудия в целом. За последние годы коренным образом изменилось земельное и градостроительное законодательство. Соответственно, нормы Гражданского кодекса РФ, а в частности статьи 222, приобретают иную характеристику, изменяется их толкование, появляются противоречия при сопоставлении вновь принимаемых с действующими ранее нормативно-правовыми актами.
Как видно из исследования, нормы гражданского права не всегда корректно и точно формулируют отдельные дефиниции, признаки.
Так, определение объекта самовольной постройки в статье 222 вызывает ряд вопросов в юридической науке и приводит к разнообразной судебной практике. При расширительном толковании нормы круг возможных объектов достаточно широк, а при буквальном – сильно сужается. В итоге, решение спорного вопроса зависит от позиции конкретного судьи, прокурора, уполномоченного лица органа власти. А это не допустимо в правовом государстве.
После проведенного анализа, автор предлагает несколько вариантов совершенствования норм статьи 222 ГК РФ, которые уменьшат проблемы самовольного строительства.
В первом пункте данной статьи следует уточнить объект и второй признак самовольности:
"Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение, пристройка к ним, объект незавершенного строительства или иное недвижимое имущество, созданное (реконструированное) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное (реконструированное) без разрешений в соответствии с градостроительным законодательством, или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил."
На взгляд автора, можно объединить второй и третий признаки в один, при этом сущность самовольной постройки не изменится. В законе он может быть выражен так:
"…либо созданное (реконструированное) с нарушением градостроительного законодательства и строительных норм и правил". Необходимые разрешения содержатся в указанных нормах, их отсутствие означает нарушение этих норм.
Пункт второй, описывающий неблагоприятные последствия самовольной постройки не вызывает разногласий в правоприменительной деятельности. Поэтому, каких либо дополнений у автора не имеется.
Отдельного внимания требует третий пункт, характеризующий возможность признания права собственности в судебном порядке. В действующем законе права застройщика отражены в большей степени, чем права собственника (абз. 1, 2 п.3 ст.222 ГК РФ). Это противоречит сущности права собственности, как абсолютного вещного права. Также не затронуты все случаи признания права собственности на объекты самовольного строительства в 222 статье. То есть, законодатель не предусматривает административный порядок легализации, а также судебную легализацию других видов самовольных построек.
В итоге, это приводит к незаконным действиям недобросовестных участников по легализации "самостроя". Правда, закон – это не единственная причина. Этому способствуют и экономические условия в нашей стране.
Нет сомнения в необходимости совершенствования третьего пункта 222 статьи. Но по какому пути пойти? По принципу юридической и фактической связи недвижимости с землей, от которого наше законодательство в последнее время отступает. Либо по преобладающему в последнее время принципу имущественного разграничения земельного участка и находящегося на нем строения.
Если следовать первому подходу, то надо исключать полностью первый абзац третьего пункта. Согласно второму подходу, такое исключение не требуется. Но, в соответствии с общими началами гражданского права и приоритетом защиты права собственности, о легализации постройки за собственником земли надо говорить в первую очередь. Поэтому, первый и второй абзацы надо поменять местами. Автор работы допускает возможность признания права собственности за застройщиком, но законодатель должен указывать на такую возможность лишь после аналогичного права за собственником земли.
Также, не совсем понятно молчание законодателя по поводу легализации других видов самовольных построек. Данные нормы требуют обязательного включения в статью 222 ГК РФ, либо в земельное и градостроительное законодательство.
Например, статья 222 может быть дополнена следующим абзацем:
"Вопросы признания права собственности на самовольную постройку при нарушении градостроительных и строительных норм, регулируются в соответствии с градостроительным законодательством".
Следует также внести изменения в законодательство в области земельных, градостроительных и строительных отношений, устанавливающих особенности возникновения прав на различные виды самовольных построек. Тогда решение многих вопросов не будет зависеть от позиции региональных и местных органов власти.
Не требующим изменения и весьма важным, на наш взгляд, является абзац 3 пункта 3 статьи 222, защищающий права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Также, определенный результат принесло бы увеличение мер административной ответственности, применяемых к недобросовестным застройщиком.
В направлении совершенствования не бездействует и законодатель. Для решения существующих проблем в Государственную Думу Российской Федерации было внесено несколько законопроектов, направленных на упрощение процедуры легализации прав на земельные участки, образованных до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и используемых для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества.
Проектом № 150175-4 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации", принятом в первом чтении 16.11.2005 года уточняется, что выдача разрешения на строительство гаража не требуется только в случае его строительства на земельном участке, предоставленном физическому лицу для индивидуального жилищного строительства, либо непосредственно для строительства индивидуального гаража.
Также в первом чтении был принят проект федерального закона № 263127-4 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приватизации, кадастрового учета земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства, регистрации прав граждан на эти земельные участки, а также расположенные на указанных участках объекты недвижимости".
Значительная часть недвижимости сегодня не прошла процедуру государственной регистрации по причине отсутствия правоустанавливающих документов, а также документов, позволяющих однозначно идентифицировать объект недвижимости как объект права.
В правоустанавливающих документах на земельные участки, выданных до введения в действие Земельного кодекса РФ, зачастую не указано право (собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, безвозмездного срочного пользования), на котором предоставлен земельный участок. Законодатель предлагает считать такие земельные участки предоставленными на праве собственности, за исключением случаев, когда такой участок изъят из оборота или на него распространяется запрет на приватизацию.
Распространенными являются случаи, когда индивидуальный жилой дом, дачная постройка или гараж возведены без разрешения на строительство. Действующая редакция Градостроительного кодекса РФ устанавливает перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство (реконструкцию). Но, действие Градостроительного кодекса РФ не распространяется на недвижимость, построенную (реконструированную) до его введения. А Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрена возможность регистрации прав на объекты недвижимого имущества без разрешения на строительство (реконструкцию) и акта ввода объекта в эксплуатацию.
Поэтому, упомянутый выше законопроект говорит о необходимости распространения действия части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (отсутствие разрешения на строительство) на ранее возведенные постройки, а также о возможности регистрации прав на указанные объекты на основании документов, подтверждающих право гражданина на земельный участок, и технического паспорта на возведенную на нем постройку.