В целом, можно сказать, что институт самовольной постройки очень интересен своей историей возникновения и дальнейшего развития, своей сущностью и положением в системе оснований приобретения права собственности. В настоящее время, можно без сомнений говорить о самовольной постройке, как о способе приобретения права собственности. Данный вывод основан на теоретических исследованиях в настоящей работе и условиях современного российского общества.
2. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ
2.1 Объект самовольной постройки
Одним из элементов в гражданском правоотношении является объект. Поэтому при изучении института самовольной постройки и возникающих при этом отношений, особое внимание нужно уделять объекту данных правоотношений. То есть, важным является вопрос, что следует понимать под самовольной постройкой и какие объекты могут выступать в качестве таковой.
Гражданский кодекс РФ в статье 222 определяет самовольную постройку как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Данная статья, наряду с другими, определяет правовые последствия, возникающие в результате создания новой вещи. Она внутренне связана с ч. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, предусматривающей, что право собственности на новую вещь, как общее правило, приобретается лицом, которое эту вещь изготовило. Необходимым условием для этого является соблюдение закона и иных правовых актов. А статья 222 ГК РФ регулирует один из случаев, когда требования закона и иных правовых актов не были соблюдены.
Изначально статья 222 ГК РФ определяет объект регулируемых ею отношений как "постройку". Но ГК РФ не упоминает о постройке, как особой разновидности объекта гражданских прав в подразделе 3 "Объекты гражданских прав". Только пункт 1 ст. 222 ГК регламентирует легальное понятие самовольной постройки, возможность ее включения в гражданский оборот, как объекта гражданско-правовых отношений.
Указанной статьей определен примерный перечень объектов: жилой дом, другое строение, сооружение. В центре стоит жилой дом, под которым понимают жилое строение, отвечающее требованиям, предъявляемым к жилью, и которое может служить для постоянного проживания. Жилой дом был единственным объектом самовольной постройки в ГК РСФСР 1964 года (ст. 109). Не редкостью были случаи, когда предприятия, организации осуществляли строительство административных и промышленных объектов без получения необходимых разрешений на строительство и утвержденной проектной документации, то есть с нарушением строительных норм и правил. На лицо самовольная постройка по действующему законодательству, но закон того времени прямо не регулировало данный вопрос.
Отношения, связанные с возведением жилого дома, как самовольной постройки, помимо гражданского законодательства, регулируются и жилищным законодательством. Об этом надо помнить правоприменителям, и в соответствующей ситуации применять нужную норму права.
Так самовольное переустройство и перепланировка жилых помещений регулируются Жилищным кодексом РФ (ст.ст. 25-29), принятым Федеральным законом № 188-ФЗ от 29.12.2004 года. По признакам и правовым последствиям данные явления схожы. Многие юристы приравнивают самовольное переустройство и перепланировку жилых помещений к правовому режиму самовольных построек. На взгляд автора работы, данный подход является ошибочным. Отождествлять данные юридические явления нельзя. Ведь при самовольной перепланировке незаконными являются действия собственника, а не сам объект недвижимости, подвергшийся изменению. А при самовольной постройке застройщик даже собственником возводимого объекта не является. Соответственно, различны объем прав и механизмы защиты прав собственника самовольно перепланированного жилого помещения и несобственника самовольной постройки. Данный вопрос стал особо актуальным после принятия нового Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ и Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
В действующем ГК РФ круг объектов расширен. Помимо жилого дома, в перечень включены также строение (например, гараж, бытовка, баня) и сооружение (например, скважина водоснабжения), которые закон называет "другими". То есть, объекты не предназначены для проживания, они могут иметь и производственное назначение. Таким образом, ликвидирован пробел (о чем было изложено выше), который имел место в советском праве.
Пункт 1 ст. 222 ГК РФ указывает, что самовольной постройкой является также "иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке", то есть перечень объектов недвижимости, которые могут быть квалифицированны в качестве самовольной постройки, является открытым. Используя такую формулировку, законодатель намеренно расширил перечень данных объектов. Это обусловлено историческими предпосылками – развитием данного института в советское время и современным развитием гражданских правоотношений в рыночных условиях. На практике, расширительное толкование данной нормы права вызывает ряд трудностей и проблем, которые не позволяют определить - является ли тот или иной объект самовольной постройкой? Единообразия, как в науке, так и в правоприменительной деятельности по данному вопросу наблюдать пока не возможно.
Признаки недвижимости закреплены в ст. 130 ГК РФ. Под действие ст. 222 подпадают только те объекты недвижимости, которые могут быть квалифицированы как постройка, то есть представляют собой результат деятельности по строительству. Например, фундамент жилого дома, заложенный на земельном участке, строго говоря, постройкой не является. Однако, несомненно, он должен охватываться ст. 222 ГК РФ.
А самовольная посадка леса и многолетних насаждений, относящихся к недвижимому имуществу, естественно не подпадают под действие ст. 222 ГК РФ.
Не могут также считаться самовольной постройкой объекты, которые относятся к разряду недвижимости по юридическому критерию, то есть те, которые способны к пространственному перемещению без ущерба для их назначения, - суда внутреннего плавания.
Как считает профессор О.М. Козырь, термин "недвижимое имущество" употребляется законодателем условно, так как недвижимые вещи рассматриваются в качестве объекта гражданских прав с момента их государственной регистрации. Имеются и другие основания, на основании которых следует согласиться с точкой зрения профессора О. М. Козырь.
В юридической науке проблемы легального определения недвижимости, значения "юридической и фактической связи строения с землей" при определении признаков недвижимости не раз обсуждались и обсуждаются сейчас. Предметом исследования в настоящей работе это вопрос не является, но итог данных дискуссий и результат, к которому может прийти законодатель имеет значение для развития института самовольной постройки. При признании "единой судьбы" земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, изменится сама правовая природа, суть самовольной постройки. Соответственно, и последствия будут иными.
Определение объекта как "постройки" также предполагает определенную степень законченности процесса строительства. Строительная конструкция может рассматриваться в этом качестве лишь тогда, когда достигает известной степени законченности. Придерживаясь такого подхода, можно сделать вывод, что ст. 222 ГК РФ не регулируются отношения относительно объектов незавершенного строительства. Данная точка зрения существует среди ученых, теоретиков. Но имеется и противоположный подход к решению данного вопроса. Он основывается на позиции, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, а исходя из смысла п. 1 ст. 222 ГК РФ любое недвижимое имущество (включая и не завершенный строительством объект), отвечающее одному из трех признаков самовольной постройки, является таковой. С позиции данного подхода термины "постройка" и "созданный" не следует толковать в смысле завершенности процесса строительства.
Автор придерживается второго подхода. Тем более было бы глупо ждать законному владельцу земельного участка завершения строительства, чтобы защитить свои нарушенные права (подать иск о сносе объекта постройки).
Известны случаи в судебной практике, когда право собственности на самовольно возведенные объекты незавершенного строительства признавалось судом на основании ст. 222 ГК РФ. Но, количество подобных дел незначительно, поэтому говорить о допустимости признания судом права собственности на такие объекты, как общепризнанной и сложившейся судебной практике, преждевременно.
Также, в производстве Дальневосточного таможенного управления находится два дела, предметом которых является самовольная постройка – объект незавершенного строительства с готовностью 58 % (пункт пропуска в селе Марково).
Перечисляя объекты самовольной постройки – жилой дом, строение, сооружение, Гражданский кодекс РФ имеет в виду объекты, обособленные от других, уже существующих на том же земельном участке, аналогичных объектов. То есть, речь идет о самостоятельной постройке. А пристройка части жилого дома к уже существующему старому дому не является постройкой и потому не подпадает под действие ст. 222 ГК. Такая позиция вытекает из буквального толкования закона.