Если приобретатель самовольной постройки не знал, что она является таковой, то он вправе предъявить иск другой стороне об истребовании всего полученного ею по сделке.
Во-вторых, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, кроме случаев, специально предусмотренных законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Из смысла статьи 222 ГК РФ можно сделать вывод: обязанность по сносу самовольной постройки лежит в первую очередь на том лице, которое намеревалось ею владеть, пользоваться или распоряжаться. Иными словами, вряд ли законодатель возлагает обязанность по сносу самовольной постройки на строителей, осуществляющих такую постройку по договору с владельцем земельного участка.
Тем не менее, в ряде случаев ответственной может быть признана и организация, осуществившая постройку, а как следствие, и обязанная ее снести. Например, если на строителей была возложена обязанность получения необходимых разрешений, а они этого не сделали.
Вопросы сноса самовольных построек регулируются также специальным законодательством. Так, в силу п. 3 ст. 25 Закона об архитектурной деятельности, лицо, виновное в строительстве или изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Вместе с тем, действующее закон должным образом не регулирует механизм осуществления сноса самовольных построек. В соответствии с п. 2 ст. 62 Земельного кодекса РФ лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть на основании решения суда принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе путем сноса незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.
Спорным является вопрос относительно сроков, в которые должен быть осуществлен снос самовольной постройки. В пункте 6 Постановления Совета народных комиссаров РСФСР от 22 мая 1940 г. № 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках" (оно действует и сейчас) указывается срок: один месяц с получения уведомления о сносе самовольной постройки.
Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не исполняет этой своей обязанности, в качестве альтернативы ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность полной ликвидации "самостроя" за счет лица, осуществившего постройку.
При этом федеральным законодательством прямо не решен вопрос: в каком порядке (судебном или административном) и кем должен производиться снос самовольной постройки?
Одни авторы считают, что снос самовольной постройки должен осуществляться на основании решения суда, поскольку при сносе самовольной постройки затрагиваются имущественные гражданские права. В любом случае, при поступлении в суд иска о сносе такой постройки он подлежит рассмотрению по существу. Данный иск может быть предъявлен как собственником земельного участка, так и администрацией местного образования. Так, Управлению архитектуры было отказано в удовлетворении иска о сносе самовольно возведенного здания кафе, несмотря на доказанность самовольности постройки. Надлежащим ответчиком в этом случае является лицо, осуществившее самовольную постройку. В противном случае исковые требования удовлетворению не подлежат. Законные владельцы (в том числе и арендаторы) активно используют данное право. Частный собственник земельного участка может осуществить снос постройки в рамках самозащиты своих гражданских прав (ст. 14 ГК РФ).
Сторонники второго подхода исходят из того, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав, поэтому ее снос непосредственно не затрагивает имущественные права и законные интересы лица, осуществившего строительство. На основании этого можно сделать вывод о допустимости сноса самовольной постройки на основании решения уполномоченного административного органа. Данный вопрос решается на местном уровне и зависит от политики местных властей в отношении "самостроя".
В частности, на территории г. Красноярска действуют Положение о порядке сноса самовольных строений в городе Красноярске, утвержденным Решением Красноярского городского совета от 26.09.97 года № 6-43, и Положение о порядке выявления и сноса самовольных строений на территории города Красноярска, утвержденным Постановлением администрации г. Красноярска от 06.09.2004 года № 398. Указанные документы решают судьбу самовольной постройки в административном порядке.
В городе Владивостоке глава местного образования своим постановлением запретил устройство (строительство) дополнительных сооружений, не предусмотренных утвержденным проектом, выходящих за "красные" линии существующей городской планировки и застройки и обязал в случаях самовольного строительства применять весь комплекс мер ответственности.
Также, глава города Находки Приморского края в своем Постановлении от 28 апреля 2005 года № 741 "О запрещении строительства балконов в домах жилищного фонда всех форм собственности" обязывает лиц, осуществивших самовольную пристройку балконов и лоджий в домах жилищного фонда, демонтировать их с восстановлением несущей способности конструкций зданий за свой счет в течение одного месяца, руководствуясь жилищными и строительными нормами, в публичных интересах - обеспечения безопасных условий проживания граждан.
В итоге, как административный, так и судебный порядок находят свое применение на практике.
Определением Конституционного суда РФ от 25 марта 2004 года № 85-О было отказано в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Л. Он в своей жалобе оспаривает конституционность положений пункта 2 статьи 222 ГК РФ - лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. По мнению заявителя, указанные положения, не предусматривающие порядок отнесения той или иной постройки к числу самовольных, а также не регулирующие процедурные вопросы сноса самовольных построек, нарушают права, гарантированные статьями 35 и 40 Конституции РФ. Данный способ защиты своих прав неприемлем, так как выше указанные статьи Конституции РФ гарантируют права лишь в отношении того имущества, которое принадлежит лицу на законных основаниях.
Законный владелец земельного участка, защищая свои права, может обращаться в суд с иском не о сносе самовольной постройки, а об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Что и было сделано Кубанским государственным университетом. Все инстанции обязали ответчика освободить земельный участок (им было возведено несколько капитальных строений). Президиумом Высшего арбитражного суда РФ все судебные постановления отменены, так как постройки на участке возведены ответчиком в соответствии с условиями договора аренды и не являются самовольными.
Из анализа других норм гражданского законодательства (помимо ст. 222 ГК РФ) можно сформулировать еще ряд положений относительно правового положения и последствий самовольного строительства.
В силу императивного указания в законе самовольная постройка изъята из гражданского оборота. Она не имеет статус объекта недвижимости и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства. Это обстоятельство подчеркнуто в пункте 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 21 от 13 ноября 1997 г.).
Пункт 2 ст. 222 ГК РФ не затрагивает вопроса о праве собственности на материалы, использованные при возведении самовольной постройки. Он решается общими правилами ГК о праве собственности. Лицо, создавшее самовольную постройку и осуществившее ее снос, сохраняет право собственности на использованные материалы. Если снос осуществлен другим лицом за его счет, он вправе истребовать материалы из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).
На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, приобретательная давность не распространяется (п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за I квартал 2003 года). Положение о приобретательной давности - лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им в течение 15 лет, приобретает право собственности на него (ст. 234 ГК РФ) – к данным отношениям не применимо, так как объектом владения и пользования выступает строение, возведенное самостоятельно. Правовая позиция Верховного Суда была подтверждена определением Конституционного Суда от 25 марта 2004 года № 85-О. Судьи подчеркнули, что гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит субъекту на законных основаниях.
Также, необходимо отметить, что возведение самовольной постройки является административным правонарушением, и влечёт административную ответственность.
Кодекс об административных правонарушениях РФ от 30.12.2001 года № 195-ФЗ в ст. 9.5 устанавливает ответственность в виде штрафа за строительство зданий и сооружений производственного и непроизводственного значения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства без разрешения - на граждан в размере от 300 до 500 рублей; на должностных лиц - от 500 до 1000 рублей; на юридических лиц - от 5000 до 10000 рублей.
За нарушение правил приемки и ввода объектов в эксплуатацию, в том числе заселение жилых домов и использование гражданских и производственных объектов без оформления в установленном порядке документов о вводе в эксплуатацию на граждан налагается штраф в размере от 500 до 1000 рублей; на должностных лиц - от 1000 до 2000 рублей; на юридических лиц - от 10000 до 20000 рублей.