В качестве сторон сделок с недвижимостью соблюдением установленных правил могут выступать унитарные государственные и муниципальные предприятия, а также казенные предприятия и даже учреждения (последние - в случаях, когда предметом сделки становится недвижимое имущество, приобретенное учреждением на доходы, полученные им от правомерной деятельности - п. 2 ст. 298 ГК РФ). [5, стр. 44]
Существуют различные операции (сделки) с недвижимостью, которые могут служить инструментом управляющего имущественным комплексом, включающим в себя объекты недвижимости. Обычно распределяют отдельные виды сделок с жилой и нежилой недвижимостью не по формальному, а по функциональному принципу, так сделки купли-продажи, дарения, ренты могут осуществляться с любыми видами недвижимости, но имеют особенности регулирования и частоту применения в практической деятельности управляющих. Сделки с нежилой недвижимостью включают описание операций с предприятиями, которые являются самостоятельным объектом оборота, но именно операции с предприятиями часто являются юридической формой сделок с принадлежащими им объектами недвижимости. [8, стр. 79]
Предприятию как объекту гражданских прав и в ГК РФ, и в Законе о государственной регистрации посвящены самостоятельные статьи. Законодатель относится к нему как к особому объекту.
Это проявляется, во-первых, чисто формально - предприятие не упоминается в определении недвижимости в ст. 130 ГК РФ, а «вводится» в ст. 132 ГК РФ, которая расположена после блока статей о недвижимости. [5, стр. 29]
«Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. (Предприятиемкак объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности)» [1, ст. 132]
Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но, не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, сами по себе к недвижимости отнесены быть не могут. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества.
В-третьих,предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является. Правовой режим предприятия как особого объекта гражданских прав прослеживается в ГК РФ, причем применительно к ряду договоров, предметом которых оно является: купля-продажа (ст. 559-566), доверительное управление (п. 1,3 ст. 1013), а также в целом ряде других федеральных законов: «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,«О несостоятельности (банкротстве)», «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» и др. . [8, стр.144]
Статья 132 ГК РФ определяет состав предприятия в целях введения его в гражданский оборот в качестве единого объекта - как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Поэтому в его состав включено как собственно имущество - недвижимое (здания, сооружения, возможно, земельный участок) и движимое (оборудование, инвентарь, готовая продукция), так и имущественные права требования, долги и комплекс исключительных прав, в первую очередь прав на товарные знаки и знаки обслуживания.
Следует признать, что предприятие - это единственный объект недвижимого имущества, который не является вещью (даже сложной) и может не содержать (что нередко наблюдается на практике) недвижимых вещей в своем составе.
В состав предприятия могут входить и объекты, прямо не предназначенные для предпринимательской деятельности, например, жилье, спортивные сооружения и т. п. Однако обязательным признаком предприятия как объекта гражданских прав, как вида недвижимого имущества является его главное предназначение — осуществление предпринимательской деятельности. Именно в этом качестве предприятие или его часть приобретает свойство оборотоспособности, т. е. может становиться предметом сделок - купли-продажи, аренды, мены. [5, стр.30]
В состав предприятия как имущественного комплекса обычно также входят имущественные права и обязанности. Под имущественными правами понимаются, в частности, права требования собственника предприятия к должникам, связанные с уплатой ими денежных сумм, выполнением работ и оказанием услуг, права пользования обособленными природными объектами, земельными участками, природными ресурсами.
Имущественными обязанностями (долгами предприятия) являются обязанности собственника предприятия по уплате денежных сумм, передаче товара, выполнению работ или оказанию услуг. В состав предприятия не включаются обязательства по уплате налогов, сборов, пошлин и других платежей. Эти обязательства (т. е. возникшие до сделки по передаче предприятия) сохраняются за прежним собственником.
Таким образом, в состав предприятия следует включать только те долги и права требования, которые возникли в связи с деятельностью предприятия.
К исключительным правам в составе предприятия относятся указанные в ГК РФ права на обозначения, права, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу и услуги, - фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания, принадлежащие собственнику предприятия. Это могут быть и иные исключительные права, например, на интеллектуальную собственность, возникшие из заключенных ранее авторских, лицензионных и иных договоров. [5, стр.40]
Итак, предприятие - это имущественный комплекс, состоящий из движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей, исключительных прав и некоторых иных элементов (прежде всего — шансов). Причем предприятием признается только тот имущественный комплекс, который используется для предпринимательской деятельности. И в качестве такого комплекса предприятие является неделимымобъектом. [9, стр.116]
Часть предприятия может стать особым объектом в качестве предприятия (например, при продаже, аренде) лишь в случае отделения этой части от предприятия как целого, например, при реорганизации коммерческой организации в форме выделения, — когда такая часть становится имущественным комплексом, самостоятельно используемым для предпринимательской деятельности. В противном случае можно вести речь о продаже или аренде отдельного имущества в составе предприятия, но не предприятия в целом.
Такой признак предприятия, как использование его в предпринимательской деятельности, позволяет сделать три вывода.
1. Имущественный комплекс для признания его предприятием должен фактически использоваться, т. е. быть работающим. В противном случае утрачивается смысл в особом правовом регулировании положения предприятия.
Тем не менее, можно допустить, что если предприятие временно по каким-то причинам не используется, но сохранено единство имущественного комплекса с возможностью возобновления предпринимательской деятельности, такой комплекс не перестает быть предприятием.
2. Предприятие должно использоваться именно для предпринимательских целей - извлечения прибыли. Если имущественный комплекс используется без цели извлечения прибыли, он не образует предприятия (например, медицинский комплекс, используемый муниципальной поликлиникой для оказания медицинской помощи в рамках обязательного медицинского страхования).
3. Состав предприятия всё время изменяется (продаются и покупаются объекты движимого и недвижимого имущества, причем последние могут находиться в различных населенных пунктах и даже за границей; продается готовая продукция; реализуются права требования и долги, связанные с деятельностью предприятия; амортизируется и списывается то или иное имущество и т. д.).
Однако законодатель не установил никаких правовых последствий, связанных с изменением состава уже зарегистрированного предприятия.
Последнее обстоятельство порождает проблему. С одной стороны, законодатель не определил пределы существования предприятия во времени и в пространстве. По общему правилу зарегистрированные права на объект недвижимости существуют до момента прекращения этих прав. С другой стороны, нельзя дважды совершить сделку с одним и тем же предприятием, поскольку состав этого предприятия постоянно меняется.
Специалистами предлагается два равным образом приемлемых решения этой проблемы на законодательном уровне: либо обязать собственника вносить изменения в состав предприятия для обеспечения достоверности сведений, вносимых в Единый государственный реестр прав, либо установить, что предприятие всякий раз создается для совершения сделки и прекращается после регистрации перехода прав на него к новому лицу. [5, стр.31-32]
В заключение характеристики предприятия как вида недвижимого имущества необходимо отметить, что наличие в составе предприятия материальных объектов не является обязательным. Иными словами, будучи недвижимой вещью в силу закона, предприятие может вообще не иметь «вещественных доказательств» своего существования, поскольку, к примеру, всё имущество этого предприятия составляют лишь имущественные права (обязательственные и вещные). Проявляется это, в частности, в том, что все необходимые для работы помещения и оборудование юридическое лицо - собственник предприятия - может арендовать или пользоваться ими в силу иных соглашений с собственником этого имущества. [6, стр.61]