Признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК РФ не подчиняет его общим требованиям к недвижимости, а содержит ряд специальных правил. В частности, для сделок с предприятиями устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. В то же время предприятие оказалось настолько сложным объектом и с точки зрения государственной регистрации, что законодатель был вынужден предусмотреть наряду с регистрацией прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в его состав.
Таким образом, предприятие является исключением из общего правила о том, что ГК РФ признает недвижимостью только вещи. [5, стр.33]
Договор купли-продажи предприятия является самостоятельным видом договора купли-продажи, которому посвящен параграф 8 главы 30 ГК РФ «Купля-продажа», однако отношения, возникающие из этого договора, субсидиарно регулируются нормами ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимости (§ 7 гл. 30), а при отсутствии таковых, применяются общие правила о купле-продаже товаров (п. 2 ст. 549 ГК РФ). Таким образом, специальные нормы о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий (которое тоже является видом недвижимого имущества) лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами о договоре купли-продажи предприятия. [7, стр.432]
В соответствии со ст. 559 ГК РФ договор продажи предприятия - это такой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленную договором цену. [2, ст.559]
Как и любой договор купли-продажи, данный договор является возмездным, консенсуальным, взаимным.
На уровне ГК РФ такой договор урегулирован впервые, а практически стал применяться ещё с 1991 года, когда был принят первый закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий.
Сторонами договора купли-продажи предприятия могут выступать практически любые субъекты гражданского права. Высказанное в литературе мнение о том, что применительно к физическим лицам стороной в таком договоре может быть только гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, представляется необоснованным: закон не содержит такого рода ограничений. Граждане не могут заниматься предпринимательской деятельностью без соответствующей государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (или без создания юридического лица с той же целью), а в необходимых случаях - и без получения лицензии. Но нет никаких препятствий для продажи, например, наследником, не являющимся индивидуальным предпринимателем, полученного по наследству предприятия или для покупки предприятия гражданином с целью занятия на его базе предпринимательской деятельностью с созданием уже после покупки на базе предприятия юридического лица или получения статуса индивидуального предпринимателя. Кроме того, управление собственным предприятием гражданин может поручить менеджеру, управляющей организации. Иными словами, закон не ограничивает возможность граждан иметь в собственности предприятия (причем независимо от их количества) наличием у них статуса индивидуального предпринимателя, а потому любые граждане могут выступать в качестве любой стороны в договоре купли-продажи предприятия.
Участниками договора купли-продажи предприятия (как на стороне продавца, так и покупателя) могут выступать уполномоченные органы, действующие от имени Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, в том числе комитеты или фонды по управлению государственным, муниципальным имуществом.
Стороной в договоре купли-продажи предприятия (как имущественного комплекса), в том числе в качестве продавца, может выступать и само муниципальное или государственное унитарное предприятие как субъект гражданского права. Однако в данном случае должно учитываться то обстоятельство, что унитарное предприятие не является собственником закрепленного за ним имущества. Всё закрепленное за таким предприятием имущество принадлежит ему на праве хозяйственного ведения, оставаясь соответственно в государственной или муниципальной собственности. [5, стр.203]
В силу ст. 294-295 ГК РФ недвижимое имущество, принадлежащее государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения, может отчуждаться им только с согласия собственника этого имущества, т. е. соответственно субъекта РФ или муниципального образования в лице уполномоченных ими органов.[1, ст.294-295]
Как говорилось ранее, предприятие представляет собой весьма специфический объект гражданских прав, что отражено уже в части первой ГК РФ (ст. 132). Поэтому предприятие в значении недвижимого имущества, являющегося объектом гражданских правоотношений и соответственно предметом договоров купли-продажи, аренды и др., не может сводиться к простой совокупности движимого и недвижимого имущества, предназначенного для осуществления определенной предпринимательской деятельности, так как преобразование такого рода оборудования в предприятие нуждается в проведении целого комплекса действий по организации на его базе процесса производства.
Предприятие - это совершенно особый объект гражданских прав. Отношение законодателя к предприятию как к особому объекту прав проявляется уже в том, что предприятие не включено в общий перечень недвижимых вещей в ст. 130 ГК РФ, обязательным признаком которых является неразрывная связь с землей, а отнесено к недвижимости отдельной ст. 132 ГК РФ, которая определяет весьма неоднородный состав предприятия путем перечисления входящих в него имущественных объектов, а также имущественных и неимущественных прав и обязанностей, которые сами по себе к недвижимости никак не относятся.
Очевидно, что законодатель чисто формально относит предприятие к недвижимости с тем, чтобы распространить на этот весьма сложный и дорогостоящий объект гражданских прав правовой режим недвижимости.
Итак, предметом договора продажи предприятия является предприятие как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории прав продавца(собственника предприятия), в отношении которых в ГК РФ предусмотрены два противоположных правила (п. 2 и 3 ст. 559).
К первой категорииотносятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг. Эти права переходят к покупателю при условии, что иное не будет предусмотрено в договоре.
Вторую категориюсоставляют права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные права, напротив, не подлежат передачепокупателю. Исключение могут составить лишь случаи, установленные законом или иными правовыми актами.[5, стр.205-206] Причем за неисполнение переданных покупателю в составе предприятия обязательств, допущенное из-за отсутствия у покупателя разрешения (лицензии), необходимой для исполнения этих обязательств, продавец и покупатель несут перед кредиторами предприятия солидарную ответственность[1, ст.559]
В соответствии со ст. 49 ГК РФ правоспособность юридического лица обусловлена возможностью иметь гражданские права и нести гражданские обязанности в связи с осуществлением деятельности - как соответствующей целям, установленным в учредительных документах, так и любой не запрещенной законодательством. Причем право юридического лица осуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение лицензии, возникает с момента получения лицензии. Это означает, что лицензия не может передаваться иному лицу, поэтому продажа, как отдельного вида имущества, так и предприятия в целом сама по себе не порождает для покупателя какого бы то ни было преимущества на получение лицензии[2, ст.49]. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» в п. 1 ст. 7 не предусматривает никаких исключений из правила о том, что «вид деятельности, на осуществление которого получена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем»[3]
Предприятия в большинстве случаев являются материальной основой юридических лиц - субъектов гражданского права. И продажа предприятия отнюдь не означает прекращения юридического лица.
Вообще же в гражданском законодательстве термин «предприятие» используется, как известно, в двух значениях: как объект прав (имущественный комплекс) и как субъект права - применительно к муниципальным и государственным предприятиям, т. е. как одна из организационно-правовых форм юридических лиц в сфере предпринимательства. [5, стр.207]
В качестве субъекта гражданских прав муниципальное или государственное предприятие - это самостоятельный хозяйствующий субъект с правами юридического лица, создаваемый на базе муниципальной или государственной собственности с закреплением за ним имущества на праве хозяйственного ведения (для казенных предприятий - на праве оперативного управления), осуществляющий предпринимательскую деятельность в целях удовлетворения общественных потребностей и получения прибыли. [1, ст.110-115]
Представляется, что предприятие во всех случаях продается именно как объект права, ибо продажа субъектов в принципе не возможна. После продажи даже государственного или муниципального предприятия это предприятие именно как субъект права перестает существовать, а на базе имущественного комплекса, в качестве которого и продается предприятие, может быть создано то или иное юридическое лицо – коммерческая организация. Как объект гражданско-правовых договоров, предприятие, по сути дела, является не юридической, а производственной (или производственно-технологической) категорией и в этом качестве всегда имеет собственника (иногда наряду с ним - и иного титульного владельца).