При этом в отношении земельных участков, расположенных в пределах лесного фонда, действует специальное правило, установленное в ст.12 ЛК, согласно которому оборот участков лесного фонда, понимаемый как совершение сделок, направленных на переход права собственности на такие участки, не допускается. Участки лесного фонда в соответствии со ст. 19 ЛК могут находиться только в федеральной собственности с возможностью их передачи в собственность субъектов РФ. В гражданском обороте могут находиться лишь права пользования лесным фондом.
Обороту земельных участков сельскохозяйственного назначения посвящен ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В соответствии с п.1 ст.1 названного Закона под оборотом земельных участков понимается совершение сделок, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Названный Закон, помимо правил оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия их предоставления из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения1.
Земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения подразделяются в законодательстве на отдельные категории. Общие правила об отнесении земель к определенным категориям и переводе их из одной категории в другую определены в ст.8 ЗК. Категория земель указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; иных документах в случаях, установленных законом.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.
Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ; земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ; земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления; земель, находящихся в частной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ - в отношении земель сельскохозяйственного назначения и органами местного самоуправления - в отношении земель иного целевого назначения.
Участниками сделок с земельными участками могут быть правоспособные и дееспособные субъекты гражданских правоотношений, к которым относятся граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица РФ, муниципальные образования1.
Сделки с земельными участками совершаются в простой письменной форме. Обязательное нотариальное удостоверение не требуется, однако возможно при соглашении сторон.
Рассмотрим один из видов сделок с землёй – куплю-продажу земельных участков.
Правовой основой отношений купли-продажи земельных участков гражданами являются Конституция РФ, Земельный кодекс РФ, Указ Президента РФ "О продаже земельных участков гражданами и юридическими лицами при приватизации государственных и муниципальных предприятий" от 25 марта 1992 г., Указ Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г., Указ Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г., Постановления правительства РФ "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков" от 30 мая 1993 г. и другие нормативные акты.
Согласно ст.37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
· устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
· ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
· ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Указанные требования применяются также к договору мены (п.2 ст.37 ЗК РФ).
По мнению Мисника Н.Н., то, что недействительные условия договора купли-продажи, предусмотренные п.2 ст.37 ЗК РФ, применяются также к договору мены – явление, безусловно, положительное. Однако отчуждение земельных участков не исчерпывается куплей-продажей и меной. Возможны также дарение и рента. В случае совершения этих сделок запреты пункта 2 ст.37 ЗК РФ могут быть обойдены. Их, по мнению Мисника Н.Н., следовало бы в законодательном порядке распространить на все сделки по отчуждению земельных участков1.
В соответствии с п.3 ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
При совершении сделки гражданами должны быть соблюдены следующие общие условия.
Во-первых, продажа земельного участка может быть осуществлена только собственником. Это значит, что, участок должен быть приватизирован, и он должен быть зарегистрирован в качестве такового в территориальном земельном комитете с выдачей свидетельства на право собственности.
Продажа земельных участков их пользователями, арендаторами, а также владельцами не допускается.
Во-вторых, купля-продажа земельных участков производится только между гражданами РФ независимо от сроков приобретения права собственности на земельные участки.
Условия приобретения гражданства РФ определяются Законом РФ "О гражданстве РФ" от 28 ноября 1991 г. и в общем виде состоят в следующем:
· постоянное проживание в РФ 5 лет всего или 3 года непрерывно;
· обращение за поддержанием ходатайства о получении гражданства в ОВД;
· нотариальное удостоверение подписи лица, ходатайствующего о получении гражданства;
· рассмотрение ходатайства в течение 6 месяцев.
Гражданство в отношении отчуждения земельных участков играет определенную роль, поэтому лицам, уполномоченным регистрировать сделку, решать вопросы купли-продажи земли (работникам органов государственного и муниципального управления, судьям, нотариусам) в необходимых случаях (при сомнении в гражданстве продавца либо покупателя) следует назначать проверку через паспортные отделения ОВД. Паспортам и удостоверениям личности доверять не следует.
Действующее законодательство допускает совершение сделки лицами, уполномоченными покупателями. В этом случае следует проверять статус покупателя и уполномоченного лица (поверенного). По существу эта проверка сводится к выяснению 5 вопросов римской формулы: кто? что? где? когда? с какой целью?
В-третьих, купля-продажа возможна при отсутствии споров по участку и иных причин, препятствующих сделке.
Среди причин, препятствующих сделке, следует отметить:
· залог участка в банк под ссуду;
· передача участка в наследство;
· дарение земельного участка;
· недееспособность, не полная дееспособность (16 лет) одной из сторон;
· ненадлежащий титул земельного участка (участок может быть не на праве собственности, а в жизненном наследуемом владении гражданина);
· продажа по демпинговым ценам (ниже нормативной или рыночной цен);
· задолженность по земельному налогу;
· наличие решения об экспроприации участка (принудительного выкупа для государственных, общественных нужд);
· отсутствие необходимых документов по земельному участку.
Последнее нуждается в пояснении1. Продавец должен иметь 4 документа по земельному участку: