1. Типовой договор купли-продажи. 1
Соблюдение формы типового договора - непременное условие сделки, так как ее объект - имущество особого рода - земля. Особый характер этого имущества состоит в триедином его значении. Во-первых, земля - это объект природы, состоящий в естественных связях с другими природными объектами. Во-вторых, земля - это пространственный базис, то есть среда обитания людей. В-третьих, земля - это средство производства в сельском и лесном хозяйствах.
Указанные значения обуславливают появление в земельном праве сервитутов, которые могут быть отражены в тексте договора купли-продажи.
2. Ситуационный план (чертеж) земельного участка.
Документ изготавливается за счет продавца или покупателя земельными комитетами, органами строительства и архитектуры местных администраций или специальными центрами, имеющими лицензию на данный вид деятельности.
3. Акт о нормативной цене земельного участка.
Документ составляется территориальным земельным комитетом.
Свидетельство на право собственности на землю.
Оно должно быть представлено продавцом. После совершения сделки, после ее регистрации документ продавца аннулируется, а покупателю оформляется новый документ.
В некоторых случаях (п.3 ст.186, п.2 ст.187, ст.339 ГК РФ) непременным требованием закона является нотариальное удостоверение сделки купли-продажи, поэтому главным действующим лицом является нотариус. От его квалификации зависит судьба сделки. Нотариус должен потребовать для проверки следующие документы:
Договор купли-продажи (купчую), составленный в соответствии с типовой формой.
Ситуационный план земельного участка или его чертеж в 3 экземплярах.
Справку об оценке строений, расположенных на участке (документ выдается Бюро технической инвентаризации (БТИ) и обязателен во всех случаях наличия строений и включения их в предмет договора).
Требования залогодержателя по задолженности (документ прилагается в случае обременения предмета договора залогом).
Справку нотариальной конторы об отсутствии залога (документ прилагается в случае оформления договора нотариальной конторой одного района по земельному участку, находящемуся на территории, закрепленной за нотариальной конторой другого района).
Доверенность лица, уполномоченного продавцом выступать от его имени при заключении договора.
Доверенность лица, уполномоченного покупателем выступать от его имени при заключении договора.
Акт о нормативной цене земельного участка.
Письменное согласие собственника на продажу земельного участка, если он приобретался совместно.
Свидетельство на право собственности на землю продавца.
Нотариус делает отметку на документе о дате, номере реестра, наименовании конторы и фамилии, имени, отчестве покупателя.
Договор вступает в законную силу с момента государственной регистрации. С ней связывается и переход права собственности на земельный участок во всем том, что касается правомочий третьих лиц.
В соответствии со ст.556 ГК РФ исполнение договора предполагает оформление передаточного акта или иного документа, подписанного обеими сторонами. До момента составления такого документа договор не может считаться исполненным.
В соответствии с действующим законодательством непременным условием вступления юридического лица в отношения купли-продажи земельных участков является приватизация предприятия. Предприятие признается приватизированным, если доля частного капитала составляет 75%. Другим важным условием вступления в отношения по купле-продаже земельных участков является экологически безопасное производство на предприятии. Приобретение земли в собственность допускается только предприятием, имеющим положительное заключение государственной экологической экспертизы, выдаваемое территориальными органами природы.
Следующий вид сделки с землёй – аренда земельных участков.
Договор аренды является договором, ограничивающим право собственности на земельный участок в части пользования. Стороной по договору аренды может выступать как собственник, так и несобственник земельного участка, уполномоченный собственником заключать такие сделки. Арендатором может выступать любое лицо, обладающее земельной правоспособностью. По договору аренды также не может быть изменено целевое назначение земельного участка.
Для регистрации договоров аренды земельных участков необходимо представить следующие документы:
· заявление правообладателя о регистрации договора аренды земельного участка;
· нотариально заверенные копии свидетельства о регистрации юридического лица, учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениями к ним;
· решение полномочного органа о назначении (избрании) руководителя либо доверенность о предоставлении права подписи документов по вопросам оформления земельных правоотношений иному лицу;
· доверенность представителей юридического лица на совершение действия по регистрации договора и получение документа с отметкой о государственной регистрации;
· документ, удостоверяющий личность представителя;
· распорядительный акт на землю (копия постановления или распоряжения уполномоченного органа) либо решение комиссии по предоставлению земли;
· план земельного участка, заверенный органом земельного комитета;
· копию платежного поручения или квитанции об оплате государственной регистрации;
· справку Госкомстата России о присвоении кодов.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Если в аренду сдается земельный участок (участок недр.) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (ст.26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") 1.
Представляется, что разработка и принятие специального федерального закона "Об аренде сельскохозяйственных земель"[2] могла бы позволить комплексно решить некоторые проблемы аренды земли. Принятие такого закона предусмотрено в п.2 ст.607 ГК РФ.
Также следует выделить сервитуты.
Сервитуты в сделках с землей, участниками которых являются юридические лица, используются чаще, чем в аналогичных отношениях с гражданами. Это объясняется тем, что юридические лица одновременно являются владельцами источников повышенной опасности, располагают участками большей площади.
Принято различать публичные и частные сервитуты. Публичный сервитут устанавливается федеральным законом или местным нормативным актом. Его введение в отношения собственности продиктовано заботой о государственных, муниципальных или общественных интересах.
Частный сервитут устанавливается по соглашению в интересах одного или группы лиц.
Сервитут - новелла российского законодательства, поэтому при формулировании публичных сервитутов в тексте договоров купли-продажи следует руководствоваться федеральным и региональным законодательством, которое исчерпывающим образом закрепляет перечень сервитутов.
При установлении частных сервитутов необходимо руководствоваться ст.5 ГК РФ, устанавливающей обычай делового оборота. Частные сервитуты могут быть весьма разнообразными, так как формируются под влиянием конкретных жизненных обстоятельств. В этом смысле интересной представляется практика древних римских юристов, которая в концентрированном виде была закреплена римским частным правом эпохи Юстиниана.
Римскому праву были известны следующие частные сервитуты:
Servitusaltiusnontollendi - право на то, чтобы сосед не возводил построек более высоких, чем постройки обладателя права.
Servitusaguae - право на проведение воды через владение другого лица.
Servitusaguaehauriendae - право пользоваться водой из колодца или источника, находящегося на земле другого лица.
Servitusclaacaemittendae - право на осуществление стока нечистот через владение другого лица.
Servitusfumiimittendi - право пускать дым через дымоход другого лица или над его владением.
Servitusitinerus - право прохода или проезда через владение другого лица.
Servitusluminum - право на то, чтобы свет беспрепятственно проходил в определенную часть здания или через определенные окна или отверстия.
Servitusneluminibusofficiatur - право на прохождение света без помех со стороны соседа.
Servitusjnerisferendi - право на то, чтобы сосед не воздействовал на предметы и т.п., способствующие устойчивости принадлежащего мне здания.
Servituspascendi - право на пастьбу скота на земле соседа.
Servituspectorisadaguamadpulsam - право прогона скота на водопой через владение другого лица.
Servituspzojiciendi - право на возведение строения, нависающего над землей во владении другого лица.
Servitusstillicidii - право на то, чтобы дождевая вода с крыши соседа стекала на мою землю.
Servitustigneimmittendi - право на встраивание балки в стену постройки соседа1.
Основополагающим принципом теории сервитутов является недопустимость установления сервитута на сервитут.
Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.
Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется (ст.27 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") 2.