Но прежде чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома), суд должен определить действительно ли данная постройка является самовольным строением.
Ранее, в период действия Гражданского кодекса 1964 г., споры о признании права собственности на самовольно возведенные дома и подсобные строения, а также споры о сносе таких строений не подлежали рассмотрению судами. [29] Новый Гражданский кодекс дает некоторые основания для возможности признания права собственности на самовольно возведенные строения. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в п.34 разъяснено, что при рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо иметь в виду, что такое требование в силу пункта 3 статьи 222 Кодекса может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.
Учитывая это, в целях обеспечения правильного и наиболее быстрого рассмотрения дела, при принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному разбирательству судье при определении круга доказательств, необходимых для разрешения возникшего спора, следует предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка.
Следует учитывать, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. (ч.2.п.3.ст.222 ГК РФ)
Гражданский кодекс, называя предметом договоров купли-продажи жилые дома, комнаты в жилых домах, подразумевает, что эти объекты построены, завершены. А может ли незавершенный строительством жилой объект являться предметом купли-продажи? Ответ на этот вопрос дает судебная практика.
Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" (с изменениями от 30 ноября 1990 г.) определило, что по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца указанными лицами.
При невозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признать право за указанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементы дома. (п.10).
Возможность раздела объекта незавершенного строительства косвенно свидетельствует о возможности свободного отчуждения таких объектов.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"[30] окончательно определило, что объекты незавершенного строительства после государственной регистрации могут отчуждаться, приводя в подтверждение следующее дело.
Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию.
При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.
В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством[31].
Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.
В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о права на недвижимость" обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.
Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.
С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора и признал, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.
Для того чтобы жилое помещение могло свободно перейти по договору купли-продажи к покупателю, действующим законодательством предъявляются определенные юридические требования.
Во - первых, жилое помещение должно принадлежать продавцу на праве собственности. При этом если собственником является юридическое лицо, оно обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст.289 ГК РФ).
В связи с продажей жилого помещения несобственником возникает большое количество судебных споров.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 1995 г. № 38-3827-94 приводится следующее дело.[32]
Муниципальное торговое предприятие "Детский мир" г. Ульяновска обратилось в Ульяновский областной арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 23.11.93 № 025/006 помещения в жилом доме по проспекту Ульяновский, 7, заключенного акционерным обществом "Авиастар" и семейным частным предприятием "Фирма "Росток". Семейное частное предприятие в свою очередь предъявило иск о выселении муниципального торгового предприятия "Детский мир" из спорного помещения.
Ульяновский областной арбитражный суд решением от 26.07.-01.08.94 требования муниципального торгового предприятия "Детский мир" отклонил на том основании, что АО "Авиастар" является собственником всего имущества бывшего государственного предприятия "Ульяновский авиационный промышленный комплекс", в том числе и спорного помещения, и вправе им распоряжаться по своему усмотрению. Встречное требование о выселении удовлетворено.
Кассационная коллегия того же суда постановлением от 03.10.94 решение оставила без изменения.
Коллегия Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по проверке в порядке надзора законности и обоснованности решений арбитражных судов, вступивших в законную силу, постановлением от 29.03.95 №№ К4-Н-7/534, К4-Н-7/535 удовлетворила протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и отменила состоявшиеся решения.
При этом коллегия исходила из следующего: материалами дела подтверждается, что помещение построено за счет 7-процентных отчислений от средств, выделенных авиационному промышленному комплексу на жилищное строительство, следовательно, в соответствии с приложением № 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 № 3020-1[33] спорное помещение относится к объектам муниципальной собственности, в силу чего включение в уставный капитал акционерного общества "Авиастар" спорного помещения, являющегося муниципальной собственностью, произведено неправомерно, поэтому общество не вправе распоряжаться этим помещением, а указанный договор купли-продажи является недействительным и не может служить основанием для занятия помещения фирмой "Росток" и для предъявления иска о выселении из этого помещения муниципального торгового предприятия "Детский мир".
Таким образом, договор купли-продажи помещения в жилом доме признан недействительным, как заключенный юридическим лицом, не являющимся его собственником. В соответствии с законом жилой и нежилой фонд, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенных за счет 5-ти и 7-ми - процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, отнесены к объектам муниципальной собственности.