Известно, что в современное российское законодательство разделение вещей на движимые и недвижимые возвращено Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. Формулировки этого акта не отличались должной четкостью[9]. Ч. 1 п. 4 ст. 2 Закона содержала общий перечень объектов права собственно (среди прочего назывались и земельные участки, здания и т. д.), институт собственности на земельные участки был закреплен п. 2 ст. 6 на строения - в п. 1 ст. 13. В п. 3 ст. 7 употреблялся термин «недвижимое имущество».
В пункте 2 ст. 4 Основ гражданского законодательства 1991 г. в ст. 130 первой части ПС РФ кроме перечисления примеров (земельные участки, сооружения и т. д.) дается «критерий недвижимости»: прочная связь с землей (невозможно отделить от нее без существенного ущерба стоимости вещи). Формулировки ст. 130 первой части ГК РФ последовательно и логично определяют само понятие недвижимости. В первую группу отнесены участки (т.е. ограниченная часть) суши, вод, недр и все, что прочно связано с землей - естественного и искусственного происхождения. Ст. 132 первой части РФ относит к недвижимости предприятие как имущественный комплекс. Вторую группу, на которую распространен режим недвижимости, составляют те суда и космические объекты, которые подлежат государственной регистрации. Закон может продолжить данный перечень. Это принципиальное решение продолжает традицию русского дореволюционного права (здесь мы не рассматриваем проблемы, связанные с «движимой недвижимостью»).
Важнейшей характеристикой недвижимости является материальная, физическая связь с землей - в этом авторы текстов законопроекта начала века и современного ГК единодушны. Такое определение - пример классической римской традиции, в которой, по образному выражению К. П. Победоносцева, вещи различались «преимущественно по механическим свойствам своей природы».[10]
Сегодня само понятие «недвижимость» говорит не столько о самой вещи, сколько о правилах, созданных для ее гражданского оборота. Этот термин - знак особой важности объекта для общества и государства. При этом понятия «недвижимость» и «режим недвижимости» отличаются.
Основные характеристики режима недвижимости таковы:
1. Имеется возможность дополнительных требований к субъектному составу собственников. Исторически это право принадлежало лицам определенного сословия (вероисповедания). В XX в. указанный критерий утрачивает значение, но сохраняются ограничения, принятые относительно иностранцев, апатридов, иностранных юридических лиц.
2. В российском праве XIX — начала XX в. многие объекты недвижимости были неделимыми.
3. Пользование регулируется во многом нормами других отраслей права: земельного, экологического и пр.
4. Имеются специальные правила распоряжения и наследования.
5. Законодательством предусматривается особая процедура сделок, предмет которых составляет недвижимость. Категорично требование определенной формы актов о праве. Момент перехода права собственности на такое имущество четко определен законом, а не соглашением сторон. Право на вещь не возникает без регистрации сделки.
6. Судебные споры разбираются в соответствии со специальными процессуальными нормами (по месту нахождения объекта и т. д.).
7. Принят специальный порядок налогообложения.
В русском праве действовал принцип, согласно которому режим недвижимости распространялся не на всякое сооружение. Строение получало указанный статус только как составная часть земли. Подстройка на чужой земле не представляет принадлежности той земли, на которой она возведена, - так было указано в решении № 102 за 1896 г. Гражданским кассационным департаментом сената. И вывод этот неоднократно подтверждался (решение № 68 за 1908 г.)[11]. Данная норма закреплена и в п. 1 § 95 Германского гражданского уложения. Юридический статус земли, основные права и обязанности ее собственника не зависят от того, что другому лицу принадлежит расположенное на участке строение. Такая постройка - не часть земли.
Недвижимостью считались строения, принадлежащие лишь на праве собственности собственнику участка. Именно так разъяснял в решении № 25 за 1914 г. Гражданский кассационный департамент смысл закона[12]. Должно было существовать не только механическое, но и юридическое единство объектов. Абсолютные права на землю «превалировали» над правами на то, что расположено на земле (в ней и над нею).
Еще в нереализованном проекте 1810 г. достаточно четко выражена мысль о том, что право собственности на землю является «первоосновой» прав на строение. В § 34 гл. 5, ч. 2 прямо указано, (что собственник земли имеет право собственности на все, что находится на ее поверхности и в недрах, в § 37 гл.5, ч. 2 уточняется, что все построения (а не недвижимость!), насаждения и работы, произведенные на поверхности земли и в ее недрах, принадлежат владельцу, если обратное не будет установлено судом. § 38 гл. 5, ч. 2 определял, что собственник земли должен оплатить стоимость строений, насаждений лицам, которые их создали на «чужой земле, без насилия и обмана». Возможные споры разрешать должен был суд. Произведенные на чужой земле «работы» нельзя было «разорить», а насаждения (т.е. части земли) уничтожить без разрешения собственника угодий. В то же время строения можно было снести по своему усмотрению за свой счет и без предварительного согласия собственника территории: не являясь частью земли, они как бы и материально должны были исчезнуть, не мешая землевладельцам.
В статье 35 проекта Гражданского уложения начала XX в. сформулировано, что постоянные строения или сооружения признаются: недвижимым имуществом, только если они принадлежат собственнику имения или отдельному владельцу в силу вотчинного (т. е. вещного)права на имение (т.е. на земельный участок)[13]. Речь в данном случае идет не только о праве собственности, но и о владении, правах на чужие вещи, залоге. Во всех этих случаях режим недвижимости распространялся на строения, что должно было гарантировать защиту, прав их владельцев.
В 1868 г. высказывалось мнение, что сооружение, возведенное на чужой земле, может быть самостоятельным объектом оборота, (отдельно от земли). Право собственности на него может переходить только с правом пользования территорией. Дом как принадлежность земли, на которой он построен, есть имущество недвижимое; рассматриваемый отдельно от земли, он будет имуществом движимым. В основе такой позиции - убеждение в том, что недвижимость - это прежде всего земля, строение «становится» недвижимостью только как часть имущества землевладельца. Но это не умаляет значения права на строение. Напомним, что и суперфиций рассматривался в Дигестах как вещь, юридически отделенная от поверхности и имеющая обособленное правовое положение[14].
К. П. Победоносцев указывал на противоречивые решения Гражданского кассационного департамента сената последних десятилетий XIX в. Сенат принял ряд решений, согласно которым на сделки со строениями, расположенными на чужой земле, не распространялись общие правила о сделках с недвижимостью (регистрация и т. д.). К. П. Победоносцев отмечал: из этого не следует, что подобные строения считаются движимостью[15]. Но, разумеется, данные сооружения нельзя назвать и недвижимостью. На наш взгляд, можно говорить об «ограниченном режиме недвижимости» объектов, размещенных на чужой земле. Г. Ф. Шершеневич, ссылаясь на решения сената после 1896г., писал, что недвижимостью не должны считаться строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договорного отношения[16].
Из текста решения № 6 за 1901г. следовало, что возможно отделить право собственности на постройки от права собственности на землю. При этом речь шла о собственнике строения (но не недвижимости), который имеет в силу договора временное право пользования землей[17]. На такие строения режим недвижимости не распространялся, а строение воспринималось как временное - права собственности на землю его владелец не получал. Залог или продажа заводского здания, построенного на арендованной земле, не требовали нотариальной формы. Кредитор лица, которому принадлежали каменный магазин или фабричные постройки, возведенные на чужой земле в силу договора найма, был вправе обратить взыскание на эти строения как на движимость и требовать продажи их с публичного торга на снос.
Право собственности на строение (а не на недвижимость!) было изначально «подчинено» праву собственности на землю. Фактически собственник земли санкционировал в силу обязательства такое использование территории, как создание и эксплуатацию строений. Речь идет о суперфиции, или праве застройки, которое существовало в русском праве.
Взгляды юристов XIX - начала XX в. не были забыты в последующие десятилетия, но приобрели совершенно новое звучание. Само понятие «недвижимость», согласно ГК РСФСР 1922 г., невозможно именно потому, что земля является исключительно государственной собственностью (раскалывается право, объединяющее в целое строение и земельный участок). Схожие представления стали обоснованием одного из постановлений Наркомата юстиции от 6 сентября 1918 г.: строение, не отделенное от земельной поверхности, не может быть самостоятельным объектом юридических действий, но только в связи с земельным участком[18]. В 20-е годы при отчуждении имущества к собственнику строения обычно переходило право пользования участком. В сельской местности действовали правила, пленные в Инструкции НКЮ, изданной в развитие положения о дарственном нотариате 1928 г. Для совершения сделки необходимо было представить удостоверение о состоявшейся передаче покупщику дома земли трудового пользования, на которой находится продаваемое строение. Значение данного правила, закрепленного в п.3 § 183 трудно переоценить. Момент передачи права пользования предшествовал возникновению права собственности на строение, которое в ином случае просто не могло перейти по договору. Мы видим "примат" прав на земельный участок над правом на строение.