Вторым условием служит наличие сделки, направленной на переход права собственности или на установление другого вещного или обязательственного права.
Это требование обусловлено тем, что приобретатель от неуправомоченного лица не должен быть в лучшем положении, чем приобретатель от лица управомоченного, а потому сделка должна быть действительной во всех отношениях; со стороны содержания, формы, свободы волеизъявления, правоспособности и дееспособности сторон и т.д. Здесь допускается только один порок - отсутствие права на отчуждение, но этот дефект устраняется добросовестностью приобретателя[72].
Третье условие проявляется в том, что отчуждательная сделка должна быть возмездной.
Требование возмездности главным образом соответствует потребностям торгового оборота, поскольку хозяйственная деятельность проявляется не в дарственных сделках, а в возмездных. Следовательно, защита добросовестного приобретения не требует распространения на дарения.
Кроме того, приобретатель, даже добросовестный, получивший вещь безвозмездно, не терпит убытков в результате виндикации.
Четвертое условие защиты приобретателя - получение им вещи в свое владение.
Так, "Доводы ООО "А" о том, что оно является добросовестным приобретателем, признаны судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку в силу ст. 302 ГК РФ вопрос о добросовестности приобретателя рассматривается при истребовании собственником имущества у лица, которое приобрело это имущество по возмездной сделке у лица, которое не имело права его отчуждать. При этом решающее значение имеет то, каким путем имущество выбыло из владения собственника: по его воле или помимо нее. В данном же случае нарушение прав истца выразилось не в выбытии спорного имущества из его фактического обладания, а в лишении его титула собственника. Спорные объекты недвижимости с 2000 г. из фактического владения ООО "Б" не выбывали, им использовались и оно несло бремя содержания этого имущества. В связи с чем требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения ООО "Б" не заявлялось"[73].
Здесь заключается проблема, связанная с оборотом недвижимостей. В судебной практике случается, что недвижимость в силу тех или иных причин неправомерно зарегистрирована за невладеющим ответчиком, причем, как правило, истец не предъявляет виндикационный иск, а пытается признать недействительной отчуждательную сделку - основание для возникновения права собственности ответчика или заявляет иск о признании права собственности.
Ответчик не владеет спорным недвижимым имуществом (оно не передавалось ему фактически согласно ст. 556 ГК РФ), но он записан в качестве собственника. Может ли он защищаться как добросовестный приобретатель.
С точки зрения действующего закона такая защита невозможна, что опять указывает на необходимость введения принципа публичной достоверности реестра прав на недвижимость, по правилам которого добросовестный приобретатель спорной недвижимости имеет возможность защитить свой имущественный интерес[74].
Пятое условие - годность объекта к приобретению.
Необходимо учитывать, что, пока на реестр не будет распространен принцип публичной достоверности, защищающий записанного собственника от притязаний третьих лиц, окончательно отказываться от применения ст. 302 ГК РФ к недвижимостям будет явно неразумно, принимая во внимание, что, пока принцип публичной достоверности не существует без применения положений ст. 302 ГК РФ, добросовестный приобретатель не получит защиты вообще.
Кроме того, принцип публичной достоверности имеет действие только в случае приобретения недвижимости от записанного в реестре лица. Поэтому, даже после установления принципа публичной достоверности, защита приобретателей по сделкам с недвижимостью, совершенным до введения в действие системы регистрации прав, останется возможной только посредством применения положений ст. 302 ГК РФ[75].
Возврат же к неограниченной римской виндикации, как это предлагает К.И. Скловский[76], означает гибель как для добросовестного приобретения, так и для зачатков вотчинной системы, которые только появились в нашей стране. Признать такую позицию соответствующей интересам гражданского оборота невозможно.
Шестое условие - вещь должна выбыть из владения собственника или лица, которому она была доверена собственником, не помимо воли того и другого[77].
Однако в настоящее время нельзя не отметить универсальный характер нормы ст. 302 ГК РФ, которая может применяться и в отношении названных объектов.
Седьмое условие - решение суда, в котором установлены все элементы фактического состава, необходимого для возникновения у добросовестного приобретателя права собственности: 1) добросовестность приобретателя; 2) наличие сделки, направленной на переход права собственности или на установление другого вещного или обязательственного права; 3) возмездность отчуждательной сделки; 4) поступление вещи во владение приобретателя; 5) годность вещи к приобретению (вещь не изъята из оборота, и ее оборотоспособность не ограничена); 6) вещь должна выбыть из владения собственника или лица, которому она была вверена собственником, не помимо воли того и другого.
Данное условие носит исключительно процессуальный характер.
Установление всех означенных элементов относится к исключительной компетенции суда и возможно только в ходе судебного разбирательства. Поэтому возникновение права собственности по рассматриваемому основанию сопряжено как с исследованием указанных обстоятельств, так и с отказом собственнику в иске по мотиву прекращения у собственника права собственности и возникновения соответствующего права у добросовестного приобретателя.
Таковы те условия, при которых должен иметь применение этот особый способ приобретения права собственности.
Как уже сказано, приобретатель делается собственником, вследствие чего прежний обладатель лишается своего права. Так же точно возможно приобретение и других вещных и некоторых обязательственных прав (залога, аренды). Наконец, возможно и освобождение от чужих вещных и некоторых обязательственных прав, когда приобретатель вещи не знал и не мог знать об их существовании.
Нормы о добросовестном приобретении традиционно служат на пользу только третьим лицам, обязательственные отношения между приобретателем и собственником исключают их применение.
Однако проблемой применения ст. 302 ГК РФ является вопрос о возможности ее расширительного толкования.
Здесь имеются в виду случаи совпадения собственника и неуправомоченного отчуждателя в одном лице, когда, например, имущество отчуждается в нарушение принятых судом мер об обеспечении иска[78].
С одной стороны, такая сделка будет ничтожной, как совершенная с нарушением закона.
С другой стороны, как отмечает В.А. Рахмилович, "правило ст. 302 должно быть распространено и на указанный случай, ибо мотивы охраны оборота, лежащие в основе этого правила, сохраняют свое значение и здесь"[79].
Его вывод следует признать правильным, поскольку защита добросовестного приобретателя рассматривается как средство охраны гражданского оборота. Охрана гражданского оборота, как и охрана права собственности, должна носить общий характер, распространяясь на отношения, не урегулированные специально. Только их столкновение вынуждает законодателя искать компромисс. Здесь как раз нет того противостояния между интересами оборота и интересами собственника, которое бы заронило сомнение в возможности применения норм о защите добросовестного приобретателя.
Как известно, в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита нарушенных гражданских прав, в частности защита права собственности, осуществляется судом перечисленными в ее содержании способами, которые не являются исчерпывающими.
Добросовестный приобретатель защищен от виндикационного и реституционного исков. Однако как показало изучение проблемы сам в полной мере не может использовать все способы гражданско-правовой защиты приобретенной недвижимости. Таким образом, главная проблема защиты права собственности добросовестного приобретателя состоит в том, чтобы применяемые средства защиты были оптимально пригодны и соразмерны. При их рассмотрении выявлено только несколько это: признание права, обжалование действий и решений государственных органов, самозащита.
Вопрос об иных (не указанных в законе) способах защиты добросовестного приобретателя также является противоречивым. Ссылка на добросовестное приобретение является мерой обороны, мерой пассивной (ответной). В связи с этим встает вопрос о возможностях активной защиты (путем предъявления каких-либо исков) своих прав добросовестным приобретателем. Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что ссылка на добрую совесть, в настоящий момент (до внесения соответствующих изменений в законодательство) возможна лишь в качестве возражения на требования по виндикационному иску и иску о применении последствий недействительности сделки.
Статья 12 Гражданского кодекса РФ, устанавливая способы защиты гражданских прав, среди последних называет признание права, отводя ему в ряду перечислений первое место и уже одним этим обстоятельством подчеркивая значимость рассматриваемого способа защиты, его приоритетность по отношению к остальным.