Здесь как раз и проявляется особенность добросовестного приобретения как института, созданного для движимых вещей.
Например, вещь, на которую установлена ипотека, согласно императивным требованиям ст. 338 ГК РФ не передается залогодержателю. Таким образом, добросовестное приобретение права залога в этом случае является весьма сомнительным.
При подготовке Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 г. были разработаны особые правила построения оборота недвижимости в России, но, к сожалению, правовым средствам для его защиты не было уделено достаточно внимания. В итоге положения о защите оборота недвижимости заимствуются из системы оборота движимостей, что нельзя признать правильным, так как в обороте недвижимого имущества острее ощущается необходимость более прочного обеспечения ограниченных прав на это имущество третьих лиц и прежде всего потому, что недвижимость может не находиться в их владении.
Владение является внешней формой наличия права собственности. В частности, передачей владения переходит право собственности (ст. 223 ГК РФ), следовательно, лицо, владеющее вещью, предполагается ее собственником.
В случае совершения сделки с недвижимостью приобретатель вправе доверять записи в реестре так же, как и приобретатель движимой вещи может довериться факту владения отчуждателя.
Следовательно, необходим специальный способ защиты интересов добросовестного приобретателя недвижимости, которым является так называемый принцип публичной достоверности реестра прав на недвижимое имущество.
Действительно, такие случаи возможны, но нельзя расширять список исключений из принципа публичной достоверности, хотя возможны и другие случаи, когда запись в реестре не соответствует действительности, например, недвижимое имущество акционерного общества отчуждено управляющей компанией, запись о переходе права собственности внесена в реестр, но арбитражный суд признал недействительным решение общего собрания акционеров о назначении управляющей компании.
Таким образом, запись в реестре не соответствует действительности, а вопрос защиты прав добросовестного приобретателя как никогда актуален. Случаев, когда запись в реестре не соответствует действительности, в арбитражной практике великое множество, и большинство из них - результат приватизации 90-х годов.
В настоящее время разработан проект Федерального закона о дополнении Гражданского кодекса Российской Федерации нижеприведенной статьей 234-1, положения которой вызывают немалый интерес:
«1. Лицо, у которого в соответствии со статьей 302 настоящего Кодекса не может быть истребовано движимое имущество, признается собственником такого имущества.
Лицо, владеющее недвижимым имуществом на основании иного права, чем право собственности (добросовестный арендатор, залогодержатель и другие), вправе защищать свое владение на условиях, указанных в статье 302 настоящего Кодекса.
2. Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по возмездной сделке у лица, право собственности которого было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не подлежит оспариванию, если приобретатель являлся добросовестным.
3. Приобретатель недвижимого имущества не считается добросовестным, если к моменту приобретения права собственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена отметка об оспаривании права собственности отчуждателя, или, если будет доказано, что приобретатель знал о несоответствии действительности регистрационной записи о праве собственности отчуждателя.
Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное добросовестным приобретателем, может быть оспорено в случаях, если отчуждатель был зарегистрирован в качестве собственника вследствие подлога, совершенного работниками органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, или другими лицами; либо такая запись была совершена вследствие насилия или угрозы в отношении как работника органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, так и действительного собственника.
Лицо, которое по возмездной сделке приобрело иное право на недвижимое имущество, чем право собственности (добросовестный арендатор, залогодержатель и другие), также получает защиту на основании настоящего пункта».
Нельзя не признать, что предлагаемые положения о публичной достоверности реестра прав на недвижимость (п. 2) и о материально-правовых последствиях добросовестного приобретения движимой вещи (п. 1) во многом отвечают соображениям разумного построения защиты гражданского оборота, которые формулировались в науке отнюдь не случайно, обосновываясь многовековой юридической практикой.
Таким образом, планируется ввести специальное основание для возникновения права собственности на объекты недвижимости, причем подходы к данной проблеме, выработанные мировой практикой, полностью игнорируются.
Для реализации практических возможностей следует понимать фактический состав, при наличии которого у добросовестного лица возникает право собственности на неправомерно отчужденное имущество (как движимое, так и недвижимое). Причем этот фактический состав следует определить применительно к современным российским условиям, избегая описания какой-либо идеальной модели.
Первым условием возведения приобретателя в ранг собственника является его добросовестность.
Добросовестность приобретателя заключается в том, что он "не знал и не мог знать", что владелец имущества не имел права его отчуждать. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными[60].
Положение закона "не мог знать" не дает четкого представления о должном характере поведения добросовестного приобретателя.
В статье 302 ГК РФ нет прямого указания на форму вины приобретателя, наличие которой исключает его признание добросовестным, однако сравнение изложенных положений российского гражданского законодательства свидетельствует о том, что приобретатель вещи от неуправомоченного отчуждателя может быть признан добросовестным только в случае, если он действовал без вины или в форме простой неосторожности, имея в виду, что общее для двух правовых систем положение "не знал и не мог знать" не допускает признание приобретателя добросовестным при наличии таких форм вины, как умысел или грубая неосторожность (незнание того, что знают все; незнание очевидного).
Таким образом, к знанию о неправомочности отчуждателя приравнивается только незнание по грубой неосторожности. Даже добросовестное лицо, действующее без должной заботливости и осмотрительности, с точки зрения закона рассматривается как недобросовестный приобретатель. Пределы такой осмотрительности и заботливости в законе не установлены и определяются судом в рамках спора по конкретному делу[61].
Однако добросовестность приобретателя вещи от неуправомоченного отчуждателя не может иметь место без наличия у приобретателя соответствующей информации об отчуждателе и предмете сделки, кроме того, закон фактически возлагает на него обязанность по ее получению. Но, если в силу не зависящих от приобретателя причин, а также обстоятельств, которые не могут свидетельствовать о его умысле или грубой неосторожности, сведения об отсутствии у отчуждателя полномочий на отчуждение не были получены приобретателем, то правовых оснований для отказа в признании приобретателя добросовестным у суда не найдется[62].
Действующий закон также требует от приобретателя определенной осторожности при совершении сделки, так как в некоторых случаях приобретатель может предположить с высокой достоверностью, что у отчуждателя нет правомочий на отчуждение вещи (приобретение вещи по заведомо низкой цене с рук или приобретение вещи, право собственности на которую оспаривается третьим лицом).
Характер должного поведения добросовестного приобретателя, требуемый законом для определения полномочий отчуждателя, отражен также и в правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в абзацах 1, 2 пункта 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. № 6-П "О проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой и В.М. Ширяева".
В нашем случае Конституционный Суд РФ рассмотрел в открытом заседании дело о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поводом к рассмотрению дела явились жалобы О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева на нарушение их конституционных прав и свобод положениями пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации о последствиях недействительной сделки. Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли данные законоположения Конституции Российской Федерации.
В своих жалобах в Конституционный Суд РФ указанные выше граждане утверждали, что содержащиеся в пунктах 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, устанавливающей обязанность каждой из сторон возвратить все полученное по сделке, не позволяет добросовестным приобретателям защитить свои имущественные права. Тем самым, по мнению заявителей, нарушаются их права и свободы, гарантированные статьями 2, 8, 17 (ч. 1), 18, 19 (ч. 1), 35 (ч. 2) и 40 (ч. 1) Конституции РФ.