Помещение правил о бесповоротности прав на недвижимое имущество в число норм, посвященных виндикации, оправдывается только в том случае, если будет понятно, что перед нами — не особые, ограниченные правила виндикации, а вообще исключение из правил. Этому способствовало бы, в частности, расположение нормы о бесповоротности приобретения прав на недвижимость не в п. 2 ст. 302 ГК РФ, а во вновь введенном четвертом пункте, даже после правил о невозможности виндикации денег и ценных бумаг от добросовестного приобретателя[84].
Но введение подобной нормы наталкивается на опасения законодателя о невозможности защитить потерпевшего собственника от различных махинаций или преступлений[85]. Возможно, наше теперешнее правосознание искажено реальной действительностью последних лет, но надо отдавать себе отчет, что бесповоротность прав, внесенных в единый государственный реестр прав на недвижимость, является непременным элементом оборота недвижимости. Принцип публичной достоверности должен быть восстановлен в гражданском обороте, другое дело - с какими оговорками. Абсолютной публичной достоверности прав на недвижимость, внесенных в единый государственный реестр, быть не может.
Представляется, что и в саму категорию «добросовестность приобретателя» должны быть внесены существенные коррективы в отношении приобретателей недвижимости. Общее понятие добросовестности закреплено в ст. 302 ГК РФ: добросовестным считается приобретатель, который не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, которое не имело права его отчуждать. Это субъективная добросовестность, определяемая конкретным поведением конкретного субъекта[86].Условие, по которому приобретатель считается недобросовестным просто потому, что он «мог знать» о каких-то фактах, толкуется очень широко и ставит добросовестность приобретателя в большую или меньшую зависимость от информации из слишком широкого круга источников, например из объявления в бесчисленном множестве местных и центральных печатных изданий. Представляется, что общее понятие добросовестности вступает в непримиримую конфронтацию с принципом публичной достоверности.
По мнению Е.Ю. Петрова, добросовестным приобретателем недвижимости следует признавать такого приобретателя, который о неуправомоченности отчуждателя не знал и на основании информации, предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать[87]. Думается, что вопрос о сужении круга источников, откуда приобретатель мог бы узнать о неуправомоченности отчуждателя, поднят своевременно - ведь именно с целью установления единственно достоверного свода сведений о правах на недвижимость и создавались изначально поземельные книги Очевидно, что только при подобном подходе к источникам, знание которых должно быть вменено приобретателю для признания его добросовестным, публичная достоверность сведений о правах на недвижимость станет правовой категорией[88].
Можно дополнить ст. 302 ГК РФ ч.4 следующего содержания: 4. Право собственности и иные зарегистрированные права на недвижимое имущество, приобретенные от лица, не имевшего указанного права, о чем добросовестный приобретатель не знал и на основании информации, предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать, указанные права остаются в силе (бесповоротность прав), хотя бы по судебному решению была впоследствии признана неуправомоченность отчуждателя.
Бесповоротностью не пользуется право, хотя бы добросовестно приобретенное, но от лица, которое или один из предшественников которого были внесены в единый государственный реестр в результате сделки, предусмотренной статьей 179 настоящего Кодекса, если иск о признании недействительной такой сделки подан в течение года с момента регистрации оспариваемого права».
Одна из проблем, возникших в практике применения и без того крайне непростого института добросовестного приобретательства, - пределы толкования такого признака добросовестного приобретения, как отсутствие сомнений в правомерности отчуждения имущества. Должен ли приобретатель совершить какие-либо активные действия, чтобы получить сведения о возможных притязаниях третьих лиц на приобретаемое имущество, и если да - то до каких пределов?
Статья 302 ГК РФ не ставит добросовестность приобретателя в зависимость от совершения им каких-либо действий: владелец признается добросовестным, если, приобретая вещь, он не знал и не мог знать о том, что отчуждатель вещи не управомочен на ее отчуждение. Представляется, что добросовестность приобретателя предполагает отсутствие у него сомнений в праве продавца отчуждать имущество.
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21.04.2003 года № 6-П, характеризуя добросовестного приобретателя, указал, что последний проявляет при заключении сделки "добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность". В литературе же делается вывод, что простой неосмотрительности и неосторожности приобретателя недостаточно для признания его недобросовестным - необходима грубая неосторожность или умысел[89].
Профессор А.П. Сергеев справедливо указывает, что "при разграничении простой и грубой неосторожности следует опираться на фактические обстоятельства каждого конкретного случая, принимая во внимание как обстановку и условия приобретения вещи, так и субъективные свойства самого приобретателя - его жизненный опыт, юридическую грамотность и т.п. "[90]. Профессор Е.А. Суханов также считает, что решающее значение имеют обстоятельства дела: "При недобросовестном владении фактический владелец знает либо по обстоятельствам дела должен знать об отсутствии у него прав на имущество (например, похититель или приобретатель вещи "с рук" по заведомо низкой цене)"[91]. Следует отметить, что в гражданском праве действует презумпция добросовестности приобретателя, т.е. приобретатель признается добросовестным до тех пор, пока его недобросовестность не будет доказана.
В соответствии со ст. 48 Закона об исполнительном производстве вещь, принадлежащая должнику на праве собственности, может быть изъята не только у должника, но и у иных лиц, которые являются владельцами, но не собственниками имущества. В связи с этим встает вопрос о защите владения от неправомерного изъятия. Если владение является законным, т.е. правомерно получено по воле собственника (аренда, ссуда, подряд и т.п.), то законный владелец вправе заявить иск об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи. Понятно, что такой иск может быть заявлен до реализации имущества с торгов, так как продажа с торгов прекращает и арест имущества[92].
Гораздо сложнее защищается владение незаконное. Такая защита вовсе не предусмотрена процессуальным законодательством. Но в соответствии с ГК незаконный владелец может вернуть себе имущество по п. 2 ст. 234 ГК, если он ведет владение, ведущее к приобретению собственности по давности. Такое владение, как известно, требует наличия на стороне владельца добросовестности, открытости, владения вещью как своей. При выполнении этих условий владелец может вернуть себе владение от любых лиц, кроме собственника и законного владельца.
Если мы исходим из того, что законный владелец - это лицо, владеющее вещью по воле собственника, то, очевидно, служба судебных приставов законным владельцем не является. Не может она им быть и потому, что выступает как административный орган, не имеющий имущественного интереса в вещи, а законный владелец - частное лицо, основанием владения и защиты владения которого является как раз имущественный интерес.
Стало быть, служба судебных приставов не относится к числу лиц, от которых не может быть истребована вещь по ст. 234 ГК[93].
Вопрос этот, бывший до недавних пор чисто теоретическим, в последнее время приобрел вполне практическое значение и потому требует пристального внимания.
Например, перед арбитражными судами уже встал вопрос: как быть, если пристав описал имущество должника, попавшее по незаконным сделкам к третьим лицам. Суд кассационной инстанции предложил выяснить, имеется ли на самом деле соответствующее имущество у незаконных владельцев и в зависимости от этого решить спор[94]. Очевидно, что вопрос в принципе не решен или решен не в пользу владельцев. Между тем добросовестный незаконный владелец защищен от иска собственника (должника) по ст. 302 ГК. Но очевидно, что если собственник утратил право истребовать вещь от владельца, то право собственника становится чисто номинальным и в значительной мере утрачивает свою ценность. Значит, и судебный пристав не может уже восполнить недостатки этого права своими властными полномочиями. В противном случае мы получим парадоксальную ситуацию, когда собственнику окажется выгодным утратить вещь по незаконной сделке и затем потребовать обращения на нее взыскания в порядке исполнительного производства. Очевидно, что ничего, кроме вреда, такая ситуация принести не может.
Необходимо отметить, что в российском праве, как и в праве других стран, имелась защита от изъятия имущества у незаконного, но добросовестного владельца. Известный цивилист Е.В. Васьковский писал: "Если описываемое имущество не находится во владении должника, то третьи лица могут требовать прекращения описи как в исковом порядке, так и в частном, и ссылаться при этом не только на свое право собственности, но и на фактическое владение описываемым имуществом"[95].
Интересно, что в практике судов общей юрисдикции возникла аналогичная проблема на почве изъятия вещи таможенными органами, положение которых вполне сопоставимо с положением органов по исполнению судебных решений. В обоих случаях изъятие вещи от нарушителя (должника) или третьих лиц, у которых имеется имущество нарушителя (должника), полученное по любым основаниям, в том числе по недействительной сделке, осуществляется на основании административных правомочий, причем административный орган не имеет имущественного интереса к вещи и не может считаться законным владельцем по частному праву.