Доказывание добросовестным приобретателем «добросовестности» при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником «недобросовестности» приобретателя осуществляется прежде всего посредством представления доказательства обращения или, напротив, необращения к ЕГРП за сведениями о собственнике недвижимости;
В ЕГРП должны в обязательном порядке вноситься сведения о существовании спора о праве на недвижимое имущество. О существовании такого спора может также свидетельствовать наличие в ЕГРП записи об аресте имущества или записи о запретах совершать сделки с этим имуществом, которые были сделаны учреждением юстиции на основании соответствующих судебных актов о принятии данных мер по обеспечению исков.
Доказывание истцом по виндикационному иску своего нрава собственности на истребуемое недвижимое имущество осуществляется посредством представления доказательства, что его право зарегистрировано в ЕГРП. Если же добросовестный приобретатель зарегистрировал свои права на недвижимое имущество в ЕГРП, то такой добросовестный приобретатель является «собственником» имущества. Следовательно, лицо, которое предъявляет к такому «добросовестному приобретателю-собственнику» виндикационный иск об истребовании у него недвижимого имущества, должно либо в рамках предъявленного виндикационного иска, либо до его предъявления оспорить право добросовестного приобретателя на истребуемую недвижимость, зарегистрированное в ЕГРП.
Добросовестный приобретатель недвижимого имущества, у которого это имущество не может быть истребовано его собственником (если собственнику суд отказал в удовлетворении виндикационного иска), приобретает право собственности на это имущество.
1. Следует ввести в ст. 244 ГК норму, которая бы ограничивала возможность сделок отчуждения долей в праве собственности, которые по своим размерам не соответствуют установленной Законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п.) либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. На случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) это ограничение распространяться не должно, так как злоупотребление собственника своим правом в этих случаях отсутствует.
2. Предлагается дополнить ст. 302 ГК РФ ч.4 следующего содержания: 4. Право собственности и иные зарегистрированные права на недвижимое имущество, приобретенные от лица, не имевшего указанного права, о чем добросовестный приобретатель не знал и на основании информации, предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать, указанные права остаются в силе (бесповоротность прав), хотя бы по судебному решению была впоследствии признана неуправомоченность отчуждателя.
Бесповоротностью не пользуется право, хотя бы добросовестно приобретенное, но от лица, которое или один из предшественников которого были внесены в единый государственный реестр в результате сделки, предусмотренной статьей 179 настоящего Кодекса, если иск о признании недействительной такой сделки подан в течение года с момента регистрации оспариваемого права».
3. Отсутствует логическое обоснование в выборе оснований для регистрации сделок, но и очевидна противоречивость норм, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с этим имуществом согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ст. 131 Кодекса. Однако ст. 131 ГК таких случаев не называет, хотя предусматривает существование органа по регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, а также предусматривает возможность обжалования в суд отказа этого органа в государственной регистрации сделки. Необходимо дополнить ст. 131 ГК РФ указанием перечня сделок при которых необходима государственная регистрация.
4. В случаях, когда по соглашению сторон предусмотрена нотариальная форма сделок с недвижимостью, данное обстоятельство не должно становиться дополнительным к государственной регистрации финансовым бременем для участников соответствующих сделок. В связи с этим размер нотариального тарифа (государственной пошлины) должен быть с учетом экономических обоснований значительно снижен и основан на регрессивной шкале ставок тарифа (государственной пошлины) в зависимости от стоимости недвижимого имущества.
5. Целесообразно ввести государственную регистрацию исполнения сделок с недвижимым имуществом, поскольку именно исполнение консенсуальных сделок (а не их заключение) является основанием для возникновения, прекращения, ограничения или обременения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество. В тех случаях, когда в порядке исполнения сделки (по договорам аренды, доверительного управления и др.) одной из сторон осуществляется передача имущества во владение другой стороны, регистрации подлежит передача недвижимой вещи во владение.
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации от от 12 декабря 1993 года – М. Кодекс. 2005. – 96 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации ч. 1-3. – М. Омега-Л. 2006. – 440 с.
3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. – М. Кодекс. 2006. – 188 с.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.
5. Семейный кодекс Российской Федерации № 223-ФЗ от 29 декабря 1995 г. // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 1. – Ст. 16.
6. Водный кодекс Российской Федерации № 167-ФЗ от 16 ноября 1995 г. // Собрание законодательства РФ. – 1995. – № 47. – Ст. 4471.
7. Лесной кодекс Российской Федерации № 22-ФЗ от 29 января 1997 г. // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 5. – Ст. 610.
8. Федеральный закон РФ № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 15.
9. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
10. Федеральный закон РФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.
11. Федеральный закон РФ № 126-ФЗ от 7 июля 2003 г. «О связи» // Собрание законодательства РФ. – 2003. – № 28. – Ст. 2895.
12. Федеральный закон РФ № 72-ФЗ от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 25. – Ст. 2963.
13. Закон РФ № 2395-1 от 21 февраля 1992 г. «О недрах» // Собрание законодательства РФ. – 1995. – № 10. – Ст. 823.
14. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик // Ведомости СНД и ВС СССР. – 1991. – № 26. – Ст. 733.
15. Постановление Правительства РФ № 648 от 31 августа 2000 г. «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» // Собрание законодательства РФ. – 2000. – № 37. – Ст. 3718.
16. Гражданского кодекса РСФСР 1922 г // СУ РСФСР. – 1922. – № 70.
17. Закон СССР от 29 октября 1976 г. «Об охране и использовании памятников истории и культуры» // ВВС СССР. – 1976. – № 44. – Ст. 628.
18. Декрет ВЦИК от 27 октября 1917 года «О земле» // СУ РСФСР. – 1917. – № 1. – Ст. 3.
Научная и учебная литература
19. Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России: Начало ХХ века и современность // Вестник Моск. ун-та. Сер. 11. Право. – 1996. – № 6. – С. 8.
20. Алещев И. Время перемен // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 50. – С. 11.
21. Афанасьева И.В., Кузнецова М.Н. Приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя в контексте современного законодательства // Юрист. – 2004. – № 1. – С. 14.
22. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. – М. Инфра. 2001. – 412 с.
23. Белов В.А. Предисловие. / Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. – М. ЮрИнфоР. 2001. – 412 с.
24. Беляев И.Д. История русского законодательства. – СПб. Лань. 1999. – 632 с.
25. Васьковский Е.В. Учебник гражданского процесса (по изд. 1914 года). – М. Статут 2000. – 568 с.
26. Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции. Расчеты: Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ. – М. Центр деловой информации еженедельника "Экономика и жизнь". 1996. – 462 с.
27. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. – Ростов н/Д. Феникс. 1995. – 684 с.
28. Герасимов А. Возвращение имущества // Бизнес-адвокат. – 2005. – № 13. – С. 12.
29. Гражданское право: Учебник. В 3 т. Т. 1. 6-е издание, перераб. и доп. / Отв. ред. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. – М. Проспект. 2003. – 698 с.
30. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М. Проспект. 1997. – 632 с.
31. Гражданское право: Учебник. В 2 т. Том 1. / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. 2-е изд., перераб. и доп. – М. БЕК. 2000. – 728 с.
32. Гражданское уложение Проект / Под ред. Тютрюмова И.М. Т. 1. – М. Статут. 1996. – 986 с.
33. Добровольский В.И. О признании сделок недействительными // Право и экономика. – 2005. – № 4. – С. 18.
34. Емельянов В.И. Разумность, добросовестность, незлоупотребление гражданскими правами. – М. Лекс-Книга. 2002. – 264 с.
35. Законодательство Петра I. / Под ред. Новицкой Т.Е. – М. Юрид. лит. 1997. – 920 с.
36. Зинина Ю. Виндикационный иск хозяйственного общества об истребовании имущества у добросовестного приобретателя в порядке ст. 302 ГК РФ // Правовые вопросы недвижимости. – 2006. – № 1. – С. 19.
37. Каминка А.И. Очерки торгового права. – М. ЮрИнфоР. 2002. – 542 с.