В связи с реформой регулирования оборота недвижимости законодатель попытался укрепить и права добросовестного приобретателя недвижимости. С этой целью в п. 2 ст. 223 ГК РФ были внесены изменения, согласно которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением случаев, предусмотренных ст. 302 ГК РФ, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Эта норма была подвергнута жесточайшей критике со стороны одного из самых авторитетных российских специалистов в области права собственности - К.И. Скловского[71].
Таким образом, тенденции развития российского права свидетельствуют, что, отстраняя нотариат от участия в укреплении прав на недвижимость, законодатель ориентировался на англосаксонскую модель защиты от рисков в этой области, при этом он не включил в систему гарантирования рисков страховые риски, а взвалил бремя компенсации потерпевшим от ущерба на собственные плечи.
Добросовестность участников гражданских правоотношений как основа гражданского оборота традиционно привлекает внимание исследователей. Фундаментальный характер носит изучение добросовестности субъектов как общего принципа гражданского права[72]. В то же время, как представляется, категория добросовестности имеет и сугубо практический, даже прикладной аспект, на который целесообразно обратить особое внимание. Этот аспект связан с выявлением конкретных юридических конструкций вещного и обязательственного права, которые направлены на защиту интересов добросовестного приобретателя имущества по различным основаниям, включающим наследование, приобретательную давность, но прежде всего - по договору. Настоящая статья как раз посвящена договорному основанию приобретения имущества как наиболее важному, функциональному началу права собственности.
Современный гражданский оборот отличается повышенными темпами, которые ощутимо нарастают с каждым днем. Однако повышенная оборотоспособность объектов гражданских прав не должна пониматься буквально только в смысле ускорения оборота, т.е. уменьшения затрат времени, необходимого на оформление уступки права. Главное в современном гражданском обороте - это освобождение кредитора от его личной, неразрывной связи с должником, в противоположность конструкции обязательства в римском частном праве[73]. Таким образом, суть повышенной оборотоспособности точнее было бы определить как изначально заложенную в юридических конструкциях предназначенность объектов гражданских прав для оборота.
Предназначенность объектов гражданских прав к обороту - факт экономической жизни, порожденный постантичной эпохой, это детище торгового права средневековья. Цивилизация новых («варварских») народов, проникнутая духом вынужденной коммерции, всегда требовала от права адекватного регулирования отношений в условиях оживленного гражданского (по сути - торгового) оборота.
Рассматривая вопрос о темпах гражданского оборота, необходимо уяснить, что изначально существовала принципиальная разница в этих темпах в Древнем Риме и в постантичной. Европе, соответственно эта разница закреплялась и в правовом регулировании. В Древнем Риме гражданский оборот был нацелен на потребление, т.е. вещи (изготовленные, добытые, полученные в качестве плодов и т.п.), как правило, сразу находили своего собственника, будучи опосредованы одной сделкой (римскими гражданами оборот этих вещей вне Рима вообще не принимался во внимание). Соответственно и гражданский оборот был весьма неспешным и оставался даже в классическую эпоху очень формализованным, но следствием этого была тщательная разработка понятия собственности и повышенная защита собственника. Главным принципом, таким образом, была защита прочности права собственности в ущерб прочности оборота. В частности, этот принцип реализовывался при виндикации. Важно учитывать, что эти правила теснейшим образом связаны и в общем-то не могут существовать изолированно друг от друга[74].
В противоположность римскому принципу виндикации право «варварских народов», еще не испытавшее влияния римского права, проповедовало принцип, согласно которому собственник, вверивший свою вещь другому лицу в пользование, на хранение или для другой цели, не имел права истребовать эту вещь от третьего приобретателя (ему давалось право требования лишь против лица, нарушившего его доверие)[75]. На данном этапе речь не шла о том, чтобы осмысленно противопоставить интересы торгового оборота прочности права собственности.
Напомним современную модель виндикации, закрепленную в ст. 301-302 ГК РФ:
1) собственник вправе в любом случае истребовать свое имущество от незаконного и одновременно недобросовестного владельца, а также от его преемника, хотя бы и,
2) собственник не вправе истребовать свое имущество от незаконного, но добросовестного владельца, если это имущество выбыло из владения собственника по его воле, т е было передано по договору арендатору, хранителю и т.п., а уже арендатор или хранитель незаконно распорядились этим имуществом,
3) собственник вправе истребовать свое имущество от незаконного, но добросовестного владельца, если оно приобретено последним безвозмездно у лица, которое это имущество не имело права,
4) собственник не вправе истребовать свое имущество от незаконного, но добросовестного владельца, если этим имуществом являются деньги или ценные бумаги на предъявителя, даже если подобное имущество выбыло из обладания собственника помимо его.
Однако подобная конструкция, заимствованная, как полагают, Сперанским из Кодекса Наполеона[76], подлинное значение которого как раз и заключалось в том, что он фактически привел к закреплению нового, не известного римскому праву, способа приобретения права собственности на недвижимые вещи. Всякий добросовестный приобретатель этих движимых вещей делается, по словам И.А. Покровского, их бесповоротным собственником[77].
При владении недвижимостью на первый план выдвигается не ускорение или упрощение оборота, а напротив - потребность в прочности приобретенных прав. Такая потребность привела к появлению поземельных (в русской терминологии - вотчинных) книг, ведущихся на принципах публичности и достоверности. Принцип публичности всех вещноправовых актов на недвижимость означает, что каждый акт, имеющий вещноправовое значение, должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц, для публики. «Полная уверенность для третьих лиц может быть создана только тогда, если они могут безусловно полагаться на сообщения поземельных книг. Вследствие этого принцип публичности дополняется принципом достоверности: всякая запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц даже тогда, когда она не соответствует действительности; лица заинтересованные могут добиваться исправления поземельной книги, но пока она не исправлена, она считается истинной»[78]. И принцип публичности, и принцип достоверности поземельных книг неотделимы один от другого, благодаря чему и появляется возможность говорить о принципе публичной достоверности Прямым последствием этого принципа является бесповоротность приобретаемых по поземельным книгам прав[79].
Установление института поземельных книг проникнуто мыслью обеспечить прочность гражданского оборота путем узаконения доверия к известным внешним фактам. В обороте недвижимости все третьи лица вправе доверять тому, что записано в поземельной книге[80]. Поэтому для обоснования публичности и достоверности записей в поземельных книгах теория видимости права сгодилась в наиболее полной мере.
Теория видимости права для недвижимости нашла свое яркое отражение в проекте Гражданского уложения Российской империи: собственником недвижимости или обладателем иных вещных прав на недвижимость считался только тот, кто был внесен в поземельные книги. Соответственно право, добросовестно приобретенное от лица, внесенного в поземельные книги, обладало бесповоротностью. «Право собственности и иные вотчинные права, приобретенные от лица, записанного в вотчинной книге собственником имения, если в книге не значилось отметки об обеспечении права собственности другого лица, остаются в силе, хотя бы по судебному решению было впоследствии признано, что имение не принадлежало тому, кто его продал или установил на нем вотчинные права» (ст. 745). Исключения составляли только случаи безвозмездного или недобросовестного приобретения недвижимости[81]. Подобной нормы нет в современном российском праве. Поэтому, например, Е.Ю. Петров справедливо указывает, что декларируемый принцип публичной достоверности регистрации прав на недвижимое имущество не имеет сегодня законодательного подтверждения[82].
Логичным выводом из этой теории является, например, предложение Е.Ю. Петрова о дополнении п. 2 ст. 302 ГК РФ абзацем вторым; в этой предлагаемой норме речь идет о том, что если право собственности или иное зарегистрированное право на недвижимое имущество возмездно и добросовестно приобретено у лица, которое не имело указанного права, то собственник или обладатель иного зарегистрированного права на недвижимое имущество утрачивает свое право. Соответственно общие виндикационные правила сохраняются только для движимых вещей[83].