Дипломная работа
Тема: Сделки с недвижимым имуществом и возможные пути защиты прав добросовестного приобретателя имущества
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 ИСТОРИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ И ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 История правового регулирования оборота недвижимости в России
1.2 Определение понятия недвижимости
ГЛАВА 2 ПОРЯДОК СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В СОВРЕМЕННЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ УСЛОВИЯХ
2.1 Понятие и правовая природа государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество
2.2 Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в современном российском гражданском праве
ГЛАВА 3 ОСОБЕННОСТИ ЗАЩИТЫ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ
3.1 Понятие добросовестности приобретения
3.2 Способы защиты добросовестного приобретателя
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Актуальность темы исследования. Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.
Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу. Сегодня имущественные права граждан и юридических лиц получают надежную защиту путем признания их государством в лице специальных государственных органов учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые действуют во всех субъектах РФ.
Государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации, полномочий регистрирующих органов.
На практике часто возникает необходимость нотариального оформления сделок с недвижимостью. Нотариальное удостоверение обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено, например, для договора ренты, ипотечного договора, завещания. В остальных случаях гражданам и юридическим лицам законом предоставлена возможность выбора: заключать сделки либо в квалифицированной нотариальной, либо в простой письменной форме.
Актуальность темы данной дипломной работы состоит в том, что подавляющее большинство людей сталкивается с вопросами правоотношений относительно таких объектов гражданских прав, как недвижимое имущество: продает, дарит, арендует квартиру, дачу, земельный участок и т.п. Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов.
Степень научной разработанности темы. Наиболее обстоятельные разработки в данном направлении осуществлены такими учеными как Александров А.А., Афанасьева И.В., Бабкин С.А., Белов В.А., Васьковский Е.В., Витрянский В.В., Добровольский В.И., Кассо Л.А., Кирсанов А.Р., Козырь О.М., Маковский А.Л., Новицкая Т.Е., Петров Е.Ю., Победоносцев К.П., Пискунова М.Г., Покровский И.А., Полуяхтов И.А., Рахмилович В.А., Садиков О.Н., Сенчищев В.И., Синайский В.И., Сергеев А.П., Скловский К.И., Степанов С.А., Суханов Е.А., Толстой Ю.К., Федоренко Н.В., Черепахин Б.Б., Шершеневич Г.Ф., Яковлев В.Ф. и многими другими.
В своей совокупности работы названных ученых представляют основу для разработки проблем сделок с недвижимостью.
Целями дипломного исследования являются рассмотрение сделок с недвижимым имуществом, а также возможные пути защиты прав добросовестного приобретателя имущества.
Эти основные цели выражены в комплексе взаимосвязанных задач, теоретический поиск решения которых обусловил структуру и содержание дипломной работы.
Исходя из названных целей, определена задача дипломного исследования:
· исследование вопросов исторического развития законодательства о сделках с недвижимым имуществом;
· рассмотрение вопросов понятия недвижимого имущества;
· рассмотрение вопросов регистрации и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью;
· рассмотрение способов защиты добросовестного приобретателя от виндикационного иска.
Объектом исследования дипломной работы являются общественные отношения, возникающие в области обеспечения защиты законных прав и интересов граждан при применении норм о сделках с недвижимым имуществом.
В прямой зависимости от объекта находится предмет исследования, который составляют:
• нормы гражданского законодательства, федеральные законы, предусматривающие порядок сделок с недвижимостью;
• практика реализации норм, предусматривающих сделки с недвижимостью;
• тенденции совершенствования гражданского законодательства.
Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.
Нормативную базу работы составили: Конституция РФ, гражданское законодательство РФ, гражданское законодательство РСФСР, федеральные законы, РФ проанализировано также законодательство дореволюционной России, материалы судебной практики.
Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и библиографического списка.
Термины "недвижимость", "недвижимое имущество", "недвижимые вещи" в отечественном правоведении появились после того, как в России сложился довольно развитый поземельный оборот. В Указе Петра 1 от 23 марта 1714 г. "О наследии имений" дается понятие недвижимых вещей путем перечисления отдельных их видов: "родовых, выслуженых и купленых вотчин и поместий, также и дворов и лавок"[1]. К сожалению, с легкой руки М.Ф. Владимирского-Буданова и Г.Ф. Шершеневича в литературе этот указ именуется не точно - как "Указ о единонаследии"[2].Данный термин, как заметил профессор Г.Ф. Шершеневич[3], заменил собой прежние разнообразные выражения, которыми обозначалась земельная собственность и находящиеся на ней иные недвижимые вещи.
Вместе с тем другие термины, обозначающие те или иные разновидности недвижимого имущества, не были окончательно вытеснены и продолжали использоваться в законодательстве.
Так, термин "вотчина" на протяжении нескольких веков употреблялся для обозначения недвижимого имущества, принадлежащего на праве частной собственности. Для обозначения частной недвижимости использовались и традиционные термины русского права: "владение", "обладание", а также проникший из литовско-польского права термин "дедина".
Отсутствие в российском правоведении допетровских времен термина "недвижимость", конечно же, совсем не означало отсутствия в гражданском обороте соответствующих объектов, обозначаемых иными понятиями. Как писал М.Ф. Владимирский-Буданов, полное отсутствие обладания недвижимыми вещами возможно только в кочевом быту народа (охотничьем и пастушеском). Как только "люди оседают и переходят к занятию земледелием, у них появляется необходимость, во-первых, права на часть земной поверхности для устройства постоянного (оседлого) жилища - для дома и, во-вторых, права на отдельный участок земли для обработки и для других целей хозяйственного пользования"[4]. Вместе с тем в России длительное время господствовали представления о поземельной недвижимости как о государственной собственности, т.е. принадлежащей верховному правителю - царю.
В русском государстве с усилением центростремительных тенденций возникли определенные правовые режимы земель. Так, к XI - XII вв. сложились следующие формы землевладения: общинное, княжеское, вотчинное, поместное и монастырское. Особенности разных видов землевладения проявлялись в различных ограничениях либо дозволениях их использования в гражданском обороте. Например, общинные (или черные) земли, будучи по своему статусу государственными, могли быть использованы членами общины, которые проживали на них, только в целях удовлетворения собственных общинных нужд, но не могли быть отчуждены каким-либо образом (проданы, подарены, заложены и т.п.).
Княжеские земли, будучи собственностью князей, могли быть проданы, завещаны и иным образом отчуждены. В то же время, если князь переходил из одного удела в другой, то он терял право на земли, и оно переходило к новому князю, приходившему в этот удел[5].
Поместными землями их владельцы не владели на праве собственности. Право пользования поместными землями являлось платой князя своим дружинникам за службу, и в случае их перехода на службу к другому князю, дружинники утрачивали право на эти земли.
К ХII в., с утверждением влияния православной церкви, на Руси сложились обширные монастырские или церковные землевладения, которые имели специфический правовой режим. Субъектами церковного землевладения выступали монастыри, церкви, епископские саны, то есть некие коллективные образования, но не отдельные монахи, церковные деятели как физические лица. Допускалось свободное отчуждение монастырских земель, что делало церкви и монастыри активными участниками поземельного оборота. В то же время монахи, епископы не могли завещать, дарить, закладывать земли от собственного имени. Это обстоятельство подчеркивает корпоративный характер церковной собственности на землю и иное недвижимое имущество.