Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные недвижимостью кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.
В условиях становления кредитной системы России и построения собственной структуры ипотечного жилищного кредитования особенно важным представляется сопоставление российской и зарубежной банковской практики. Для формирования полноценной системы ипотечного жилищного кредитования необходимо разумно использовать накопленный зарубежными банками опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Слепо копировать банковские технологии не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях. Однако сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современной России подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.
Для удобства изучения и последующего применения экономистами было условно выделено несколько вариантов ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, рассматриваемые ниже модели описывают процесс функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.
Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом являются усеченно-открытая, расширенная открытая и модель сбалансированной автономии. Поскольку выделение данных моделей носит условный характер, в одной стране они могут функционировать одновременно.
Каждая модель организации системы ипотечного жилищного кредитования включает в себя определенный набор основных элементов, характеристики которых различаются в зависимости от модели (табл. 1).
Таблица 1Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования
| Элементы | Модели | ||
| усеченно-открытая | расширенная открытая(американская) | Сбалансированнаяавтономия(немецкая) | |
| Принцип функционирования | Рыночный (модель зависит отобщего состояния финансово-кредитного рынка страны) | Ссудно-сберегательный(модель автономна) | |
| Объекты кредитования | Готовые истроящиеся дома и квартиры | Готовые и строящиесядома и квартиры для одной семьи, дома для нескольких семей | Готовые истроящиеся дома иквартиры |
| Источники привлечения кредитных ресурсов | Собственные и заемныесредства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты) | Ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке, а также собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты и т.п.) | Жилищные накопления и жилищные контрактные сбережения будущихзаемщиков, а также собственные и заемные средства банков |
| Основные кредиторы | Универсальные и ипотечные банки | Ипотечные и сберегательныебанки | Коммерческие,ипотечные банки,стройсберкассы,сберкассы |
Проанализировав основные модели, можно выделить следующие исходные принципы, которые применялись при формировании систем ипотечного кредитования за рубежом.
1. Обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д.
2. Создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита.
3. Создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие других сегментов. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им предоставляются налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.
4. Активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля за деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство может проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.
После приведенного анализа опыта ипотечного жилищного кредитования в западных странах возникает вопрос: какая конкретно польза может быть извлечена из его изучения для формирующейся в России системы ипотечного жилищного кредитования, в каком направлении ей следует развиваться? Ведь различия между российской и западной юридическими и экономическими системами весьма существенны. А существующие модели организации ипотечного жилищного кредитования не совсем подходят российской кредитной системе.
Сопоставив положительные и отрицательные черты каждой из моделей, мы проанализировали возможности их использования в России (табл. 2).
По моему мнению, рационально было бы руководствоваться общими началами построения системы ипотеки за рубежом, учитывая национальные особенности российского права.
Таблица 2Анализ возможностей использования моделей ипотечного жилищного кредитования в РФ
| Модель | Страна | Плюсы модели | Минусы модели | Возможностьвнедрения модели вРоссии |
| Усеченно-открытая | Восточная Европа,Англия, Испания, Израиль, Франция | Простотаорганизации функционирования модели минимальное числоучастников рынка, нет необходимости создания спец. ипотечных банков, не требуется вторичного рынка) | 1. Зависимостьмодели от рыночного уровня ставки процента.2. Отсутствие жесткихстандартов ИЖК.3. Ограничено количество привлекаемыхкредитных ресурсов | Простота организациимоделиобусловливает ееширокое распространение вмире, особенно в развивающихся странах.Признаки данноймодели присутствуют и в современной российскойпрактике ИЖК. Для повышенияэффективности функционированиямодели необходимыжесткие стандартыИЖК, созданиеспец. Ипотечныхбанков, фондов для привлечения долгосрочных кред. ресурсов, для чего возможно заимствованиенекоторых элементов издругих моделей ИЖК |
| Расширеннаяоткрытаямодель | США и др.развитыестраны | 1. Стабильная системапривлечениядолгосрочных кредитных ресурсовчерез вторичный рынок ипотечных ценных бумаг.2. Доступность кредитов широким слоям населения засчет большого количества кредиторов, предлагающих различные условия кредитования | 1. Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента.2. Эффективное функционирование модели возможно только в развитыхстранах со стабильной экономикой | В России уже начато внедрение данной модели:созданы субъекты вторичного рынка (АИЖК, Дельта-кредит), но сам вторичный рынокразвит плохо. Необходимы общая стабилизация экономики, котораяпозволит банкам привлекатьдолгосрочныекредитные ресурсы, а заемщикам подтвердить свою кредитоспособность, доработка законодательныхактов, касающихся ипотечных ценных бумаг, а также увеличение количества ипотечных кредиторов и снижениепроцентных ставок под влиянием конкуренции |
| Сбаланси-рованная автономия | Франция,Германия, Австрия, Испания, Чили,Таиланд, Чехия | 1. Автономностьмодели, так как ставки по привлекаемым депозитам и выдаваемым кредитам не зависят от их рыночного уровня иустанавливаются банком произвольно.2. Пониженный кредитный риск, т.к. проверяется кредитоспособностьзаемщика.3. Доступность кредитов для заемщиков с разными уровнями дохода | 1. Стабильность привлечения основной доли кредитных ресурсов зависит от благосостоянияграждан и их желания получить кредит через систему жилищныхнакоплений.2. Заемщик может получить кредит только при условиинакопления определенной суммы в данном банке (Германия) | В настоящее время Банкиочень мало используют систему контрактных сбережений в ипотечномкредитовании, так как инфляция не позволяет устанавливать адекватныепроцентные ставки.Необходимпереход кфинансированиюпокупки готовогожилья. Необходим выпуск на рынок выгодных схем контрактныхсбережений для привлечениясредств населения.Возможно на первоначальном этапе участие государства как гаранта |
3. Влияние кризиса на состояние российского рынка ипотечного кредитования
В 2008 году на рынке ипотечного кредитования в России наблюдались существенные изменения. Условия кредитования значительно усложнились, в результате чего сузился круг заемщиков. Основной причиной этих проблем являлся ипотечный кризис в США. Дело в том, что до кризиса в Америке для выдачи денег заемщику российские банки брали кредиты в западных банках, поскольку там процентные ставки были наиболее приемлемые. Однако данная ситуация в корне изменилась после того, как ипотечные банки США потерпели большие убытки. Если до сентября можно было говорить об изменении ставок за счет удорожания кредитов на наиболее рискованные сегменты жилья – новостройки и загородную недвижимость, то сейчас заметно выросли ипотечные ставки на все сегменты жилья. "Заградительные" меры банков, напуганных крахом американской ипотечной модели, вполне нормальны в сегодняшних условиях". В условиях сложившегося кризиса зарубежные банки значительно повысили процентные ставки. Многие из этих банков вовсе перестали выдавать кредиты.