В противном случае наблюдается подмена понятий «соглашение» как договоренность и «соглашение» как совпадение воль сторон, непременно порождающее юридические последствия в виде прав и обязанностей. Отсюда видно, что передача имущества (res) самостоятельной стадией процесса возникновения договора быть не может, ибо также представляет собой лишь элемент волеизъявления стороны, влекущего достижение порождающего правовые последствия соглашения. В случае несовершения сторонами действий по передаче (принятию) имущества соглашения как юридического факта (сделки) не будет! По этой причине одно лишь согласование сторонами существенных условий реального договора без передачи имущества никаких правовых последствий не порождает, в связи с чем и не может признаваться юридическим фактом.
Договоры, требующие нотариального удостоверения и государственной регистрации, порождают правовые последствия лишь после совершения соответствующих действий. Казалось бы, нотариальное удостоверение и государственная регистрация должны рассматриваться в качестве самостоятельных стадий заключения договора. Более того, Е. С. Болтанова считает, что государственная регистрация - конститутивный элемент соглашения[19]. Вместе с тем нельзя оставить без внимания то обстоятельство, что нотариальное удостоверение и государственная регистрация - юридически значимые действия, совершаемые не сторонами договора, а уполномоченными на это государственными органами (должностными лицами). Следовательно, воля вступающих в договор участников имущественного оборота непосредственного выражения в указанных действиях не находит. Так, нотариальное удостоверение договора осуществляется нотариусами, а также должностными лицами органов исполнительной власти, уполномоченными на совершение этого действия, и относится к форме договора, который в этом случае надлежит понимать в качестве текста (документа).
Государственной же регистрацией признается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество[20].
Следовательно, государственная регистрация, будучи направленной главным образом на обеспечение публичного интереса, никак не может выступать результатом свободного волеизъявления участника имущественного оборота. Напротив, государственная регистрация является тем требованием закона, которое в известной мере ограничивает свободу договора. Не случайно поэтому в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренной на заседании Совета по кодификации гражданского законодательства при Президенте РФ 17 февраля 2003 года, предлагается упразднить систему государственной регистрации договоров с недвижимым имуществом[21].
При таких условиях совершенно очевидно, что нотариальное удостоверение и государственная регистрация вообще находятся за пределами понятия договора-сделки, то есть соглашения (единого волевого акта) его сторон. Еще одним аргументом в пользу такого вывода служит существование в законе так называемой «реанимации» («исцеления») сделок, совершенных с нарушением нотариальной формы, а также требования о государственной регистрации (пп. 2 и 3 ст. 165 ГК РФ). Дело в том, что сама возможность «реанимации» обусловлена тем, что стороны, пусть и не оформив надлежаще свое соглашение, а также не зарегистрировав его в установленном порядке, вместе с тем воли все-таки согласовали. В связи с этим государственная регистрация (нотариальное удостоверение) стадией договорного процесса выступать не может.
Очевидно также и то, что названные сделки в силу необходимости их нотариального удостоверения и государственной регистрации не могут быть заключены иначе кроме как между «присутствующими» контрагентами. Поэтому выделение их стадий, таких как собственно нотариальное удостоверение и государственная регистрация, лишено и какого бы то ни было практического значения, ибо момент их заключения совершенно ясен.
Глава II. Аренда недвижимости в современной России.
§ 1. Категория недвижимости: анализ различных подходов к понятию.
Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. По мнению некоторых авторов, такое деление связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота.[22]
Категория недвижимого имущества (недвижимость) была известна российскому законодательству с начала XVIII века. Сам термин «недвижимое имущество» был впервые использован в Указа Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов.[23] В советском гражданском праве категории недвижимости не было. ГК РСФСР 1922 года содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено». Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из «частного оборота».
Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства. Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что прочно с ними связано (недвижимость по природе). В перечень (причем, не исчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. Этот критерий в Основах гражданского законодательства являлся основным, но не единственным. Основы гражданского законодательства содержали правило, согласно которому к недвижимому имуществу по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами (недвижимость в силу закона). Правда, в период действия Основ гражданского законодательства такие законодательные акты приняты не были.
Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия «недвижимости в жилищной сфере» и «недвижимости в градостроительстве», которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов. Таким образом, происходила конкретизация общего понятия применительно к отдельным объектам или сферам деятельности.[24]
Современное российское гражданское законодательство при классификации вещей как объектов гражданских прав исходит из фундаментального противопоставления вещей движимых и недвижимых. При этом необходимо отметить, что законодатель использует для обозначения недвижимости целый ряд терминов: «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость». В большинстве случаев указанные понятия воспринимаются как синонимы[25], что представляется не совсем верным. Так, Лапач В.А. считает, что «в качестве исходного (простейшего) закон использует понятие недвижимой вещи как единичного недвижимого или указанного в законе (ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ) движимого материального объекта, либо совокупности разнородных недвижимых вещей, образующей единое целое, предполагающее использование их по общему назначению – «сложная вещь» по ст. 134 ГК»[26].
Существует два подход к понятию недвижимости. Первый –законодательный, сформулированный в ст. 130 ГК РФ. Второй – концептуальный, представлен в проекте Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах (далее Концепция), подготовленном рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.
Что касается действующего гражданского законодательства России, то предметом его гордости явилось восстановление в ГК понятия недвижимости, отсутствовавшего на протяжении нескольких десятилетий. Статья 130 ГК, помещенная в главе об объектах гражданских прав, была названа «Недвижимые и движимые вещи». Как отмечает исследователь Л. Щенникова, этой статьей в начале 90-х гг. действительно гордились. Справедливость восторжествовала и понятие, исключенное из законодательного оборота, было заслуженно восстановлено. Российский законодатель в ст. 130 ГК объединил два подхода к определению понятия недвижимости. Во-первых, предложил некую общую дефиницию, заявив, что это объекты прочно связанные с землей, то есть такие, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Во-вторых, дал примерный перечень недвижимого имущества, включив в него земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, суда (воздушные, морские, внутреннего водного плавания), космические объекты. Статья 130 ГК была дополнена в перечне объектов иными статьями Кодекса, а также другими федеральными законами. Девятилетний период действия ГК позволил посмотреть на нормы о недвижимости более критично, поскольку практика выявила их несогласованность и недостаточность. Вот почему было решено создать Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимых вещах, в которой первым вопросом следовало бы рассмотреть само понятие недвижимости, его достоинства и недостатки. Что же предложили нам авторы проекта Концепции?