§ 2. Понятие аренды. Виды аренды.
В гражданском праве аренда – один из видов договорных обязательств по передаче имущества в пользование; правовая форма реализации экономических отношений товарообмена, в которой в качестве товара выступает не вещь, а право пользования ею для удовлетворения предпринимательских или личных нужд. В Российской Федерации арендные отношения регулируются Гражданским Кодексом (гл. 34), общие положения которого относятся ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено специальным регулированием. В частности, специальным законодательством регулируются отдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества. В зависимости от особенностей субъектного состава, вида и целей использования имущества, иных существенных признаков аренда делится на виды:
o прокат,
o аренда земли,
o аренда зданий и сооружений,
o аренда предприятий,
o финансовая аренда (лизинг),
o аренда транспортного средства и другие.
Договор аренды (имущественного найма) относится к числу возмездных, взаимных и консенсуальных. В соответствии с ним арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Договор на срок более года (а если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, - независимо от срока) заключается в письменной форме: договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если законом не установлено иное.
Арендодателем (наймодателем) является собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать его в аренду; арендатором (нанимателем) может быть физическое или юридическое лицо. Объект обязательства – предмет договора) – имущество в виде вещей, определенных индивидуальными признаками, кроме тех, сдача которых в аренду не допускается. Предмет договора относится к числу существенных условий договора. Срок договора может быть определенным или неопределенным. Если договор заключается на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив контрагента за один месяц при аренде движимого имущества и за три месяца при аренде недвижимого имущества. Законом могут вводиться ограничения по срокам аренды, устанавливаться ее предельные сроки.
Важным условием договора аренды является арендная плата, формы которой различны: платежи в твердой денежной сумме, вносимые периодически или единовременно; полученная от использования имущества доля продукции, плодов, доходов, ответные услуги, работы; предоставление имущества на праве собственности или пользования; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Арендодатель обязан: предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами в указанный в договоре аренды срок, а при его отсутствии – в разумный срок, предупредив арендатора обо всех правах третьих лиц на это имущество, праве залога и т. п.; осуществить капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом или договором; возместить расходы на произведенные арендатором неотделимые от имущества улучшения, если они были произведены с согласия арендодателя.
Арендатор обязан: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, проводить его текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором, и вернуть по окончании договора в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, с разрешенными арендодателем неотделимыми улучшениями), своевременно вносить арендную плату.
Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает специальные основания для досрочного расторжения договора: по требованию арендодателя и арендатора, в частности, в связи с ненадлежащим его исполнением. Арендатор может также в судебном порядке потребовать расторжения договора, если имущество оказалось непригодным для использования в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем), передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада или пая; сохранять свои арендные права при переходе права собственности на арендованное имущество к другому лицу; производить за свой счет в арендованном имуществе отделимые улучшения, на которые он приобретает право собственности. Арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, принадлежит так же преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Договор аренды может включать в себя условия о выкупе арендованного имущества, если это не запрещено законом. К этой части договора применяются правила о купле-продаже.
Аренда земли – пользование земельным участком за плату по договору, заключенному на определенный срок. Регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации. Арендодателями, кроме собственников земельных участков, могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В гл. 17 ГК установлено, что сдавать в аренду земельные участки имеют право лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения и на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Права и обязанности арендаторов земельных участков по их хозяйственному использованию определяются Земельным кодексом.
Аренда зданий и сооружений – вид договора аренды; под страхом недействительности должен быть заключен в письменной форме. Если срок договора не менее года, он подлежит государственной регистрации. Существенным условием договора является предмет и размер арендной платы. Отношения по поводу прав на земельный участок при аренде находящегося на нем здания и сооружения, а также передачи здания или сооружения арендодателем арендатору и его возврат арендатором по окончании договора регламентируются специальными нормами.
Аренда предприятия – вид договора аренды, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательских целей. Обязательна письменная форма договора и его государственная регистрация. К договору применяются положения ГК об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено специальными положениями об аренде предприятия. Специальное регулирование обусловлено необходимостью предоставить арендатору, осуществляющему предпринимательскую деятельность, более широкие права по использованию предприятий (в том числе, на производство неотделимых улучшений, по распоряжению материальными ценностями), а также целями обеспечения охраны прав и законных интересов третьих лиц, прежде всего кредиторов арендодателя и арендатора по долгам, связанным с данным предприятием.
Аренда транспортных средств – вид договора аренды, в силу которого арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование. Различаются два вида данного договора: с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, например, экипажем, и без предоставления таких услуг. В зависимости от условий договора распределяются обязанности по содержанию транспортного средства, оплате расходов, связанных с его коммерческой эксплуатацией, страхованием, и некоторые иные. Форма договора – письменная.
Особенности аренды отдельных транспортных средств (морских, речных, воздушных судов, железнодорожного и автомобильного) устанавливаются соответствующими транспортными уставами и кодексами.
§ 3. Содержание договора аренды недвижимости в российском гражданском праве.
В ГК РФ договору аренды посвящена глава 34 (шестьдесят четыре статьи). Давая понятие договора аренды, законодатель исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств.
Договору аренды присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Так, Вирянский В.В. выделяет следующие характерные черты договора аренды:[29]
· он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущества к арендатору; последний лишь получает его во владение и (или) пользование.
· в Гражданском Кодексе выражено стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы 34 - объединены правила, охватывающие все виды договоров об аренде.
· выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в Гражданском Кодексе в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). ГК РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфе 2 - 6 главы 34 ГК РФ.