Таким образом, мы опровергаем теорию о вещной природе преимущественного права покупки доли. Следует указать на ту относительную связь, которая неизбежно присутствует при реализации преимущественного права покупки доли. Сособственнику принадлежит право приобрести отчуждаемую долю преимущественно перед посторонним покупателем. Участник долевой собственности, желающий купить эту долю, не может реализовать свое право самостоятельно. Необходимо извещение о намерении заключить договор с третьим лицом с указанием цены и иных условий от продавца доли. Управомоченное лицо - обладатель преимущественного права связано с конкретным лицом, и осуществление его субъективного права зависит не только от него самого, а главным образом от действий другого лица (в нашем случае - продавца доли). Еще одним доводом в пользу того, чтобы рассматривать преимущественное право как обязательственное - перевод прав и обязанностей покупателя участником долевой собственности является переходом прав кредитора к другому лицу на основании закона (ст. 387 ГК). Участник долевой собственности, чье право было нарушено, занимает место постороннего покупателя в договоре купли-продажи. Таким образом, приведенный выше довод К. Скловского и М. Смирновой о возможности опереться на действительность или ничтожность продажи доли для признания преимущественного права покупки доли обязательственным, не представляется правильным. Тем не менее, авторы, на наш взгляд, верно, определяют природу этого права в качестве обязательственного.
На наш взгляд, необходимо также раскрыть своеобразный механизм реализации этого права, который указывает на относительную связь между участниками общей долевой собственности. Преимущественное право существует в рамках правоотношения общей долевой собственности и, несомненно, является субъективным правом. Представляется ошибочной точка зрения Л.В. Кузнецовой, которая не признает преимущественное право покупки доли субъективным правом. В качестве аргумента автор выдвигает тезис, что все преимущественные права «существуют вне какого-либо гражданского правоотношения и не обеспечиваются корреспондирующей, встречной субъективной обязанностью». С приведенной позицией согласиться нельзя, т.к. преимущественное право возникает одновременно с образованием права общей долевой собственности, но осуществляется потом, когда кто-либо из участников пожелает продать свою долю. А до этого момента это право находится в своей статике. По нашему мнению, необходимо различать этап возникновения и этап осуществления (реализации) данного субъективного права. Преимущественное право покупки доли является таким субъективным правом, которое возникает одновременно с образованием права общей долевой собственности. Реализация же рассматриваемого права обычно происходит через определенный промежуток времени в отличие от многих субъективных прав, для которых этапы возникновения и осуществления совпадают. Поэтому необходимо определить тот момент, с которого начинается реализация преимущественного права покупки участником долевой собственности.
Момент, когда сособственники могут осуществить свое право преимущественной покупки, наступает с получением письменного извещения от продавца о намерении продать его долю постороннему лицу. Именно извещение обеспечивает динамику уже существующего правоотношения общей долевой собственности. Поэтому для изучения природы преимущественного права покупки доли представляется целесообразным обратить внимание на предусмотренное ст. 250 ГК письменное извещение о намерении продать долю постороннему лицу. Необходимость выявления правовой природы извещения имеет, на наш взгляд, как теоретическое, так и практическое значение. Теоретический интерес заключается в выяснении вопроса о том, является ли извещение офертой или нет. Практическое значение может быть объяснено тем обстоятельством, что договор возмездного отчуждения доли в праве общей собственности имеет достаточно широкое применение в гражданском обороте.
Отметим, что такое явление в гражданском праве, как извещение о намерении продать долю не подвергалось исследованию в научной литературе. Все же иногда можно встретить вскользь высказанные суждения ученых по поводу извещения в гражданском праве. Думается, что приведенная точка зрения является не совсем правильной, по крайней мере, в отношении извещения о намерении продать долю постороннему лицу. Другой ученый М.М. Агарков указывает на необходимость отграничения сделки от действий, с которыми закон связывает определенные юридические последствия, независимо от того, направлены ли действия на эти последствия или нет. К числу таких действий ученый относит «признание тех или иных фактов, заявление о намерении осуществить или не осуществить право, уведомление об определенных фактах». Из высказывания М.М. Агаркова следует, что извещение является действием иным, чем сделка.
Итак, прежде чем распорядиться своей долей в праве путем возмездного отчуждения, согласно п. 2 ст. 250 продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Из этого правила следует: а) продавец обязан лишь известить, но не получить согласия на продажу доли у сособственников; б) извещение должно быть сделано в письменной форме; в) необходимо указать цену и другие условия продажи доли постороннему лицу; г) если участник-продавец продает долю кому-либо из числа сособственников, то он не обязан направлять письменное извещение.
Природа извещения о намерении продать долю постороннему лицу в юридической литературе определяется неоднозначно: подавляющее большинство ученых-правоведов считают его офертой. Только Н.К. Толчеев занимает противоположную позицию. Он, в частности, указывает: «извещение продавцом остальных участников общей долевой собственности и предложение, направляемое в порядке ст. 435 ГК имеют различную правовую природу». При этом в качестве отличительных признаков извещения от оферты автором приводятся следующие доводы: а) ст. 250 ГК ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом; б) если предложение (оферта) направляется лицом добровольно по своему усмотрению и отражает его свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение, то извещение о продаже доли направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания. В то же время следует указать, что в другой работе Н.К. Толчеев признает извещение офертой.
Действительно, на первый взгляд извещение, предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК, может быть квалифицировано как предложение вступить в договор (оферта), исходя из следующих соображений. Во-первых, получив письменное извещение о намерении продать долю постороннему лицу, остальные участники узнают о явно и определенно выраженной воле продавца доли произвести ее возмездное отчуждение. Казалось бы, что, если участники долевой собственности выразят желание воспользоваться преимущественным правом покупки и продавец доли получит от сособственников безоговорочное согласие со всеми условиями в пределах установленных законом сроков, то договор купли-продажи доли будет считаться заключенным.
Во-вторых, в пользу признания извещения офертой говорит и тот факт, что в нем содержатся все существенные условия будущего договора. Существенными и необходимыми для договора данного вида (ч.2 п. 1 ст. 432) в п. 2 ст. 250 ГК названы цена и другие условия, на которых продается доля.
Таким образом, п. 2 ст. 250 ГК содержит некоторые признаки, позволяющие характеризовать извещение как оферту. Это обстоятельство, по-видимому, служит основным поводом к тому, что многие правоведы склонны считать письменное извещение продавца доли предложением, обращенным к остальным участникам вступить с ним в договор (ст. 435). Например, К. Скловский и М Смирнова прямо указывают, что извещение продавца доли о своем намерении продать долю «имеет характер оферты, поскольку субъект права преимущественной покупки вправе в ответ на данное заявление купить долю либо отказаться от ее покупки».
Но внимательное изучение ст. 250 ГК позволяет прийти к заключению, что извещение сособственника о намерении продать долю все-таки не является офертой. Попробуем обосновать нашу точку зрения.
Во-первых, извещение носит характер информации, уведомления сособственников о том, что предполагается возмездное отчуждении доли постороннему лицу с указанием цены и других условий. Из смысла нормы п. 2 ст. 250 следует, что продавец доли лишь извещает остальных участников долевой собственности после того, как определился посторонний покупатель и оговорены все существенные условия будущего договора. Такое действие продавца является для сособственников сигналом, информацией о предполагаемой продаже доли на сторону. Поэтому извещение о намерении продать долю постороннему нельзя рассматривать, как обращение продавца к остальным сособственникам с предложением вступить с ним в договор. К тому же, закон не содержит указания на обязательное извещение, если продавец доли заключает договор с кем-либо из круга участников долевой собственности. Из содержания извещения не вытекает, что продавец доли намерен заключить договор с другими сособственниками на тех же условиях, что и с посторонним покупателем. А это означает, что отсутствует такой существенный признак оферты как ее направленность: выражение намерения лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (п. 1 ст. 435).