В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов земельных платежей или соответствующая комбинация.
Рис. 4. Виды арендной платы.
Наиболее целесообразным способом взимания арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, способа и предложения в конкурентной среде.
3. Виды оформления арендных отношений и их участники
Практически весь комплекс юридических и экономических отношений по поводу аренды конкретного объекта недвижимости выражается в той или иной мере в арендном договоре.
Договор аренды, как правовая форма арендных отношений характеризуется:
- наличием двух сторон, взаимодействие которых состоит в том, что арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и пользование недвижимое имущество без права собственности на него;
- ограничением во времени пользования взятым в наем имуществом, которое подлежит по окончании срока аренды возврату арендодателю;
- возмездным характером отношений: арендатор всегда платит за пользование имуществом. Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель. Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. В качестве арендодателя могут выступать не только физические лица, но и хозяйственное товарищество или общество, общественная или иная организация и т.д., которой принадлежит имущество. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение или пользование имущество за плату. Второй стороной в арендных отношениях выступает арендатор. Он имеет право владеть и пользоваться арендованным имуществом, в частности, может продать принадлежащее ему право аренды, переуступить его, внести в качестве залога или взноса в уставной капитал.
Таким образом, в качестве арендатора и арендодателя могут выступать любые участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица, органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, муниципальные образования.
Права и обязанности сторон по договору аренды возникают с момента его заключения, если иное не предусмотрено в самом договоре или законе, то есть данный договор является консенсуальным (ст. 606 ГК РФ). Таким образом, заключив такой договор арендатор праве требовать от арендодателя предоставления объекта аренды в пользование.
К основным законодательным актам, регулирующим арендные отношения, можно отнести Гражданский кодекс РФ (гл. 34 Кодекса полностью посвящена вопросам аренды), Земельный кодекс РФ (ст. 22). В ГК РФ установлены общие положения для всех видов договоров аренды, а также специальные правила, которые относятся только к конкретным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов.
Договор аренды Гражданский кодекс допускает возможность заключать как в письменной, так и в устной форме. Эту возможность можно считать условной, поскольку законодательство устанавливает, что письменная форма обязательна для договора аренды, срок которой превышает один год, и независимо от срока, если хотя бы одна из сторон договора – юридическое лицо. Таким образом, устная форма договора аренды приемлема только тогда, когда заключение осуществляется между физическими лицами и отвечает следующим требованиям:
- заключен на срок менее одного года;
- предметом договора не являются здания, сооружения, предприятия, транспортные средства;
- не является по своей сути договором проката;
- письменная форма договора не установлена соглашением сторон.
В ст. 610 ГК РФ предусматривается, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае когда данное условие в договоре не оговорено, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться предельные сроки договора для отдельных видов аренды.
Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Любая из сторон при регистрации договора может обратиться с заявлением о регистрации в учреждение юстиции по месту нахождения недвижимого имущества (п.1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом в обязательном порядке подаются заявление и необходимые для осуществления регистрации документы:
- договор аренды;
- документы, свидетельствующие о праве стороны, передающей имущество в аренду, на это имущество;
- учредительные документы юридического лица (в случае, если стороной по договору является юридическое лицо);
- документы, удостоверяющие личность;
- документы, подтверждающие полномочия действовать от имени юридического лица;
- документы, свидетельствующие об оплате регистрации;
- если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды прилагается план земельного участка;
- если в аренду сдается здание, сооружение к договору прилагается заверенный органом, осуществляющим учет объектов недвижимости, поэтажный план здания, сооружения.
Договором аренды регулируются обязанности сторон при осуществлении арендных отношений. Так, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.[2]
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Исполнение договора аренды начинается с передачи объекта аренды арендатору.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
4. Методические основы определения размеров земельных платежей
В действующем законодательстве определен порядок определения ставок арендной платы за пользование землей и налога на землю. В качестве исходной базы для этих целей используют результаты кадастровой оценки земель города, содержащие удельные показатели кадастровой стоимости земли для видов разрешенного использования земельных участков.
Согласно Закону города Москвы от 19.12.2007 №48 «О Землепользовании в городе Москве» размер ежегодной арендной платы за землю устанавливается в процентах от их кадастровой стоимости в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка. Переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю осуществлен в целях более точного отражения стоимости земельного участка и достоверного определения ставок арендной платы.
При определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города.
Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП (на 2009 год - от 28.10.2008 года № 1010-ПП) утверждены ставки арендной платы за землю в городе Москве в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка и степени (характера) его освоения.
