Размер ставки арендной платы зависит от того, соответствует или нет фактический вид использования земельного участка составу видов разрешенного использования для конкретных земельных участков.
В таблице 10 нами подобраны ставки арендной платы за пользование землей по наиболее распространенным видам использования городских земель. Для сравнения мы также учитываем и земли сельскохозяйственного использования, которые хоть и не в значительных объёмах, но присутствуют на территории города Зеленограда.
| № п.п. | Вид разрешенного использования | Ставки арендной платы (% от кадастровой стоимости земли) | |
| При соответствии фактического использования разрешенному | При несоответствии фактического использования разрешенному | ||
| 1. | Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки | 0,1 | 3,0 |
| 2. | Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания | 1,5 | 3,0 |
| 3. | Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта | 1,5 | 3,0 |
| 4. | Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического | 1,5 | 3,0 |
| 5. | Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок | 1,5 | 3,0 |
| 6. | Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования | 1,5 | 3,0 |
В среднем размер арендной ставки составляет от 1,5 до 3 % от кадастровой стоимости земли в зависимости от того, соответствует ли фактический вид использования земельного участка разрешенному. Минимальная ставка установлена для земельных участков, занятых жилыми домами – 0,1 % (при отсутствии строительных или реконструкционных работ). Максимальная ставка, которая установлена для деятельности, связанной с организацией азартных игр, равна 10% от кадастровой стоимости земли.
Ставки налога на землю также определяются на основе кадастровых данных. В соответствии со ст. 390 и 394 Налогового кодекса РФ в настоящее время земельный налог рассчитывается как произведение налоговой ставки, выраженной в процентах, и налоговой базы, определяемой в качестве кадастровой стоимости земельного участка, а не как произведение ставки налога в рублях и копейках на единицу площади земельного участка.
В статье 394 Налогового кодекса РФ установлены максимальные размеры налоговых ставок, которыми могут оперировать местные органы власти. При этом минимальные размеры не ограничены. Согласно Закону города Москвы от 24.11.2004 № 74 «О земельном налоге» для города Москвы налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах:
1) 0,3 процента (К1) от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в городе Москве и используемых для сельскохозяйственного производства, земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также земельных участков, предоставленных для эксплуатации объектов спорта, в том числе спортивных сооружений, используемых в соответствии с целевым назначением;
3) 1,5 процента (К2) от кадастровой стоимости участка в отношении прочих земельных участков.
Таким образом, размер налога на землю определяется по формуле:
Nz=Sуч.*Ksi*0,01*Kj, (5.1)
где: Nz – размер налога на землю;
Sуч – площадь земельного участка;
Ksi– кадастровая стоимость земельного участка для i-го вида разрешенного использования (один из шестнадцати согласно правилам кадастровой оценки земель поселений);
Kj– налоговая ставка в соответствии с целевым назначением земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется по формуле:
Ksi= Sуч* УПКСЗi(5.2)
где: Sуч – площадь земельного участка;
УПКСЗi – удельный показатель кадастровой стоимости земли для i-го вида разрешенного использования (один из шестнадцати согласно правилам кадастровой оценки земель поселений).[3]
Заключение
В заключение данной работы можно сказать, что сложившаяся обстановка по поводу аренды земельных участков в г. Москве является не самым худшим решением вопроса. Так как при приобретении участков в собственность могла возникнуть монополизация и коррумпированность.
Достаточно неплохо защищены права участвующих сторон. Арендатор имеет имущественное право на продление срока договора аренды перед другими лицами, в случае если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды. Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок также дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков. При определении размера арендной платы за земельный участок учитываются многие факторы, среди них: размер участка, его кадастровая оценка, расположение, имеются ли на нем значимые для хозяйственной деятельности природные объекты, в стоимости может быть также учтено направление хозяйственного использования участка и др. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом «нормального износа», или в состоянии, обусловленном договором. Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он вправе претендовать на их возмещение. В соответствии с договором аренды сельскохозяйственного имущества, арендодатель имеет право: — осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором; — досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению и др. Если арендодатель — государственный или муниципальный орган, то он обязан: — передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложений) к договору; — содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству; — в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором; — возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором. Еще одна важная особенность, которая может быть установлена в договоре на основании закона, — выкуп арендованного имущества. На основании норм Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Однако же в нашей стране при приобретении права пользования землей (краткосрочное/долгосрочное и т.п.) является долгим и достаточно сложным путем прохождения разного вида инстанций, работа которых направлена на регистрацию прав земельных отношений.
Как известно, Земельный кодекс в нашей стране является достаточно сложным для понимания не только обывателей, но и самих юристов, -знатоков права, хотелось бы, чтобы усовершенствование данного права было направлено не только на выкачивание денежных средств у право-пользователей, но и на удобства последних и защиту их прав и интересов.
Список используемой литературы:
1. Конституция РФ, 1993 г.
2. Земельный кодекс РФ, от 30.12.2008 № 311-ФЗ, от 23.12.2008 № 281-ФЗ.
3. Налоговый Кодекс РФ.
4. Гражданский кодекс РФ –Новосибирск: Сиб.унив. изд-во, 2006.
5. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ.
6. З-н г. Москвы № 48 «О землепользовании в городе Москве» от 19 декабря 2007 года.
7. З-н г. Москвы №74 «О земельном налоге» от 24 ноября 2004 года.
[1] ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
[2] , ст. 616 ГК РФ
[3] Налоговый кодекс РФ