Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования (стр. 10 из 15)
Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом построения модели регрессионного анализа
Применение регрессионного анализа в сравнительном подходе позволяет выявить зависимость стоимости объекта от основных ценообразующих факторов. Метод дает возможность построения статистической модели, описывающую количественную зависимость исследуемого результирующего признака (стоимости) от характеристик (влияющих признаков, ценообразующих факторов) объектов-аналогов для которых известна рыночная ценовая информация. Набор цен аналогов рассматривается как выборка из генеральной совокупности, а их среднее выступает в роли выборочной оценки математического ожидания. Последнее понимается как наиболее вероятное значение цены объектов такого типа в предположении о нормальности ее распределения. Для задач оценки рыночной стоимости объекта рассмотрено применение классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов.
Модель имеет следующий алгоритм расчета: при выборке из n известных значений цен объектов-аналогов y1, y2, …yn, при выделенных k характеристиках объекта недвижимости, влияющих на результирующее значение стоимости, численные значения которых обозначим xi1, xi2,…, xik, для объектов-аналогов и xo1, xo2,…, xok – для объекта оценки, линейная модель регрессии имеет следующий вид:
(6)где i = 1, …, n
Построение регрессионной модели и расчет искомого значения автоматизирован в электронной таблице Excel. Чтобы установить, соответствует ли математическая модель, выражающая зависимость между Y и X, экспериментальным данным необходимо оценить значимость уравнения регрессии с помощью статистики F-критерия Фишера и t-критерия Стюдента, алгоритм нахождения которых заложен в таблице Excel. Расчетное значение этих двух критериев, полученное в результате вывода результатов регрессионной модели, сравнивается с табличным значением, рассчитанным со статистической надежностью 95%. При Fрасч>Fтабл уравнение регрессии считается значимым, при /t/расч>tкрит значимость большинства регрессионных коэффициентов подтверждается.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж
Для проведения данного расчета из всего перечня выставленных на продажу квартир, выбираются самые схожие по основным ценообразующим факторами.
Расчет стоимости объекта оценки представляется в виде таблицы. Таблица включает в себя характеристики объектов и поправки на разницу в стоимости объекта оценки и объектов, взятых для сравнения. По каждому отличаю (последовательно) вносится корректировка на увеличение или уменьшение стоимости в зависимости от показателей (лучше или хуже):
1. Отрицательная поправка (–) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество.
2. Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому имуществу.
Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену объекта. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:
– Последовательно: передаваемые права собственности; условия финансирования; условия продажи; рыночные условия (корректировка на дату продажи).
– На независимой основе: местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; использование объекта; наличие балкона / лоджии; конструктивно-планировочное решение санузла; этаж / этажность; планировка квартиры; и др.
Объекты сравнения, применяемые в данной работе, по элементам сравнения последовательных корректировок, и отличий по физическим характеристикам; экономическим характеристикам; использованию объекта; конструктивно-планировочному решению санузла; этаж / этажность, планировки квартиры отличий не имеют, то есть, равны нулю и в сводной таблице расчета стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж не приводятся.
Существую следующие виды корректировок:
1. Корректировка на передаваемые права. Поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом.
2. Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом.
3. Корректировка на месторасположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров.
4. Корректировка на наличие балкона / лоджии. Наличие балкона или лоджии, является ценообразующим фактором и влияет на стоимость квартиры. Тенденции рынка жилой недвижимости выявили следующую закономерность: квартиры, не имеющие балкона, дешевле аналогичных квартир, имеющих балкон.
5. Корректировка на этаж. Корректировка учитывает разницу в стоимости объекта оценки и объектов-аналогов, расположенных на этажах менее / более привлекательных по сравнению с объектом оценки.
6. Корректировка на планировку квартиры. Корректировка выявляет и рассматривает сходства и различия в планировке объектов. Так, к примеру, квартиры улучшенной планировки при прочих равных условиях будет более интересной потенциальному инвестору по сравнению с квартирами типа «хрущевки».
7. Корректировка на санузел. Поправка, отражает качество и комфортность санитарных узлов в объекте оценки по сравнению с объектами-аналогами.
8. Корректировка на фактическое состояние квартиры. Поправка отражает общее состояние объекта оценки по сравнению с объектами-аналогами.
2.3.3 Доходный подход и его методы
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход базируется на двух основных методах.
Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) основан на прогнозе доходов от определенного периода владения собственностью и дохода от ее продажи в конце прогнозного периода, пересчитанных в текущую стоимость с помощью коэффициента дохода (нормы дисконтирования). Норма дисконтирования – это расчетная величина. Ее расчет основан на методиках кумулятивного построения, суммирования рисков, цены капитальных вложений, базирующихся на вероятностных данных, связанных с прогнозом будущих изменений в доходах и расходах. Эти данные с высокой долей достоверности могут быть получены в условиях стабильного развитого рынка недвижимости и в условиях стабильной экономической, политической и социальной обстановки в государстве. В условиях нестабильной экономической обстановки и отсутствия развитого рынка недвижимости подобные прогнозы будут обладать малой долей достоверности, что также может привести к возникновению большой ошибки в определении рыночной стоимости недвижимости данным методом.
(7)Где:
PV – настоящее значение денежного потока,
FV – будущее значение денежного потока,
n – количество периодов времени, на которое производится вложение,
r – номинальная ставка процента, которая учитывает инфляцию.
Метод прямой капитализации (МПК) как частный случай, позволяет простым способом путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода (норму капитализации) или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода (валовый рентный мультипликатор) получить стоимость недвижимости. Такой метод осуществим только в условиях развитого рынка недвижимости, когда норма капитализации или валовый рентный мультипликатор для каждого вида собственности выработан по результатам множества сделок с недвижимостью, связанных с передачей прав собственности на нее. В условиях, когда производится недостаточно сделок купли-продажи недвижимости в рассматриваемом районе, говорить о сколько-нибудь достоверной норме капитализации или валовом рентном мультипликаторе, основанном на рыночных данных, не имеет смысла, так как они отсутствуют или их несравнимо меньше, чем требуется для выработки ставки капитализации. Методики расчета нормы капитализации математическими методами, то есть не основанных на рыночных данных, могут привести к ошибочным значениям ставок капитализации и, как следствие, к ошибкам в определении рыночной стоимости недвижимости данным методом, а методики, основанные на рыночных данных, не могут быть применены из-за отсутствия рыночных данных.
В данной работе применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода. Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой.
Определение потерь от недоиспользования
Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправку в потенциальный валовой доход на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.
Данные потери рассчитываются по формуле:
К = (Кn * Nf) \ No, (8)
где Кn – коэффициент оборачиваемости арендных помещений, отражающий долю арендных площадей, на которых в течение года происходит смена арендаторов;
Nf – число арендных периодов, которое необходимо для поиска новых арендаторов после ухода старых;