Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования (стр. 11 из 15)
No – общее число арендных периодов (число платежей арендной платы) в год.
Определение величины операционных расходов
Для этой цели используются наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество и страхование. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.
Определение коэффициента капитализации
За основу установления величины коэффициента капитализации используется значение коэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенный методом рыночной экстракции.
Рыночная экстракция – это метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения арендных ставок при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию, и цен продаж этих объектов недвижимости по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений по аренде и продаже.
Формула определения величины коэффициента капитализации (R) методом рыночной экстракции имеет следующий вид:
(9)где NOI – чистый операционный доход от квартиры, руб./год;
V – рыночная стоимость квартиры, руб.
3. Расчет стоимости двухкомнатной квартиры для целей ипотечного кредитования
3.1 Характеристика объекта оценки
Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Проведем оценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: город Новосибирск, улица Петухова, дом 78, кв. ХХ.
Принимая во внимание месторасположение оцениваемого объекта, я считаю, что использование объекта по своему функциональному назначению в качестве жилья, отвечает критерию наилучшего и наиболее эффективного использования собственности. В данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме. Описание объекта оценки можно рассмотреть в таблице 3.
Таблица 3 – Описание окружения
| Адрес (местоположение) объекта: | г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ |
| Административный район | Кировский |
| Микрорайон | «Затулинский» ж/м |
| Плотность застройки | Средняя |
| Престижность и привлекательность района | Район низкой привлекательности |
| Расстояние от основных магистралей города | До ул. Петухова около 170 м, до ул. Громова около 130 м |
| Инфраструктура | Ближайшее окружение: многоэтажная жилая застройка, сеть продуктовых магазинов, Кировский универмаг, школы, детский сад, ясли, микрорынок, Кировское отделение Сбербанка России, областной центр помощи детям, оставшимся без попечения родителей, детский дом №2 |
| Места отдыха, достопримечательности | Библиотеки, муниципальный подростковый клуб «Пламя», «Вымпел» центр молодежи |
| Смог, грязь, шум – уровень | В пределах нормы |
| Наличие в близи объектов промышленности | Завод «ВИНАП» |
Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. Данный анализ базируется на тех же 4-х критериях:
A) Физически возможные варианты использования
Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. На мой взгляд, физически возможный вариант использования это – жильё
Б) Законодательно разрешенное использование
Текущее использование объекта оценки не нарушает законодательство.
B) Экономически целесообразное использование
Принимая во внимание текущее состояние и историю объекта оценки, я считаю наиболее экономически целесообразным один вариант – жильё.
Г) Наиболее доходное использование
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.
Характеристика оцениваемого объекта представлены в виде таблиц 4,5,6,7.
Таблица 4 – Оцениваемые права
| Вид права: | Собственность |
| Существующие ограничения (обременения) права: | Не зарегистрированоБез обременений |
| Кадастровый (условный) номер объекта: | 54:35:051970:64:01:28 |
| Свидетельство о государственной регистрации права: | Серия 54-АВ, №660565 |
| Дата выдачи: | 30.11.2005 г. |
Таблица 5 – Характеристика дома
| Тип здания | Панельный жилой дом |
| Серия проекта дома | н/д |
| Этажность | 5 |
| Общая характеристика: | Наружные и внутренние стены – ж/б панели, перекрытия железобетонные |
| Год ввода в эксплуатацию | 1975 |
| Санитарно-бытовые и электротехнические устройства | Холодное, горячее водоснабжение,Центральное отопление,Центральная канализация,Электроснабжение |
| Лифт | Нет |
| Мусоропровод | Нет |
| Состояние подъезда | Удовлетворительное |
| Наличие домофона, кодового замка | Замок на подъездной двери |
| Состояние двора | Удовлетворительное |
Таблица 6 – Характеристика квартиры
| Количество комнат | 2 |
| Планировка | Типовая квартира («хрущёвка»), комнаты смежные |
| Этаж оцениваемой квартиры | 1-й |
| Общая площадь квартиры, кв. м. | 44,5 |
| Жилая площадь, кв. м. | 30,7 |
| Площадь кухни, кв. м. | 5,6 |
| Наличие балкона / лоджии | Нет |
| Санузел | Совмещенный |
| Наличие систем безопасности | Входная деревянная дверь |
| Ориентация окон | Двор |
| Отделка квартиры | Простая |
Таблица 7 – Характеристика элементов объекта оценки
| Элементы | Описание | Состояние |
| Полы | Линолеум | удовл. |
| Стены | Обои простые, побелка | удовл. |
| Потолок | Побелка | удовл. |
| Оконные проемы | Двух- и трехстворчатые деревянные, окрашенные | удовл. |
| Дверные проемы | Двери простые деревянные глухие | удовл. |
| Сантехника | Ванная, раковина, смесители – отечественные | удовл. |
| Центральное отопление | Радиаторы – отечественные | удовл. |
| Водопровод | Трубы стальные – отечественные | удовл. |
| Канализация | Трубы чугунные – отечественные | удовл. |
| Электрооборудование | Проводка внутренняя, приборы отечественные | удовл. |
3.2 Расчет стоимости трехкомнатной квартиры
Оценка квартиры затратным подходом
В соответствии с основаниями затратного подхода, рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки.
1. Определим стоимости права собственности земельного участка
В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска» рыночная стоимость земельного участка (номер кадастрового квартала 051970), приводящегося на один квадратный метр общей площади оцениваемой квартиры, составляет 3 406 рублей.
Оцениваемая квартира расположена на первом этаже пятиэтажного жилого дома, таким образом, в соответствии выше указанной методикой, плотность застройки МЖЗ составляет – 0,88.
Исходя из того, что общая площадь оцениваемой квартиры составляет 44,5 кв. м., стоимость земельного участка равняется:
Сз. у. =3 406*44,5*0,88=133 379 рублей.
2. Определим стоимость воспроизводства объекта недвижимости
Стоимость воспроизводства строения – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного оцениваемому, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта.
В качестве идентичного объекта рассматривалось типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.
Стоимость затрат на создание идентичного объекта в рыночных ценах на дату оценки, определялась как стоимость строительства объекта в текущих ценах.
Для определения стоимости строительства оцениваемого объекта недвижимости применялся метод сравнительных единиц (метод укрупненных обобщенных показателей стоимости).
Стоимость строительства возведения объекта-аналога определялась по данным Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений, разработанных в 1970–1972 гг. специально для оценки и переоценки основных фондов. Корректировки показателей единичной стоимости на некоторые отличия объекта оценки и выбранного объекта-аналога были произведены в соответствии с Общей частью к сборникам УПВС и Разъяснениями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС.
При определении стоимости строительства объекта оценки, были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема. Переход к ценам на дату оценки выполнялся с применением индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.
Используя формулы №1,2,3,4,5 во 2 главе пункта 2.3.1, проведем расчеты стоимости строительства объекта недвижимости в ценах 1969 года: