| № п/п | Показатель | Значение |
| 01 | Ставка арендной платы, руб./месяц | 7 634 |
| 02 | Ставка арендной платы, руб./год (стр. 01 х 12 мес.) | 91 608 |
| 03 | Потери от недоиспользования, % | 17% |
| 04 | Годовой доход с учетом недоиспользования, руб. стр. 02 х (1–03/100) | 76 035 |
| 05 | Операционные расходы – Страхование, руб. | 1500 |
| 06 | Операционные расходы – налог на имущество, руб. | 450 |
| 07 | Чистый операционный доход, руб./год (стр. 04 – (стр. 05 – стр. 06)) | 74 085 |
| 08 | Коэффициент капитализации (R) | 0,0696 |
| 09 | Рыночная стоимость квартиры, руб. (стр. 07 / стр. 08) | 1 064 434,48 |
Вывод: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г., рассчитанная доходным подходом, округленно составляет: 1 060 000 рублей.
3.3 Согласование результатов и вывод итоговой стоимости
Для получения согласованного результата полученную тремя подходами, используется метод анализа иерархий (МАИ), являющийся математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика, по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия действия элементов в иерархии. Эти суждения затем выражаются численно.
Таблица 22 – Определение итогового значения весов применяемых подходов
| Матрица парных сравнений важности характеристик подходов | |||||
| Соответствие подхода поставленной цели | Надёжность оценки | Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n | ВЕС(An)=Xn/SUMMA | ||
| Соответствие подхода поставленной цели | 1 | 1 | 1 | 0,5 | |
| Надёжность оценки | 1 | 1 | 1 | 0,5 | |
| SUMMA Xi | 2 | 1 | |||
| Матрица парных сравнений соответствия цели | |||||
| Затратный | Доходный | Сравнительный | Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n | ВЕС(An)=Xn/SUMMA | |
| Затратный | 1 | 1/3 | 1/9 | 0,33 | 0,062 |
| Доходный | 3 | 1 | 1/9 | 0,69 | 130 |
| Сравнительный | 9 | 9 | 1 | 4,33 | 0,808 |
| SUMMA Xi | 5,35 | 1,0 | |||
| Матрица парных сравнений надёжности оценки | |||||
| Затратный | Доходный | Сравнительный | Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n | ВЕС(An)=Xn/SUMMA | |
| Затратный | 1 | 1/3 | 1/9 | 0,33 | 0,062 |
| Доходный | 3 | 1 | 1/9 | 0,69 | 0,130 |
| Сравнительный | 9 | 9 | 1 | 4,33 | 0,808 |
| SUMMA Xi | 5,35 | 1,0 | |||
| Определение итогового значения весов применяемых подходов. | |||||
| Альтернатива (Альт.к.n) | Вес критерия [Вес (An)] | Итоговое значение веса для каждой альтернативы. | |||
| Соответствия цели | Надёжность оценки | Вес (Альт.к)=Альт.1.к х Вес (А1)+Альт.к.n х Вес (An) | |||
| 0,500 | 0,500 | ||||
| Затратный | 0,062 | 0,062 | 0,062 | ||
| Доходный | 0,130 | 0,130 | 0,130 | ||
| Сравнительный | 0,808 | 0,808 | 0,808 | ||
На основе полученных весов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемой недвижимости путем умножения, полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на вес подхода.
Таблица 23 – Согласование результатов
| Объекты недвижимости | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход | Согласованная стоимость, руб. | |||
| Стоимость, руб. | Вес | Стоимость, руб. | Вес | Стоимость, руб. | Вес | ||
| Квартира | 650 000 | 0,062 | 1 140 000 | 0,81 | 1 060 000 | 0,130 | 1 101 500 |
| Итого округленно, руб. | 1 100 000 | ||||||
В данной работе проведена оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г. для цели передачи в залог.
Рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г., с учетом принятых допущений и ограничений, округленно составляет: 1 100 000 (Один миллион сто тысяч) рублей.
1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.94 г. №51-ФЗ (ред. от 23.12.03 г.); Часть вторая от 26.01.96 г. №14-ФЗ (ред. от 23.12.03 г.).
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ.
3. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135 – ФЗ от 29.07.1998 г.
4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 г.
5. Распоряжение Минимущества РФ «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» №568-р от 6 марта 2002 г.
6. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия и принципы оценки (ФСО №1».Приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 20.07.2007 г. №256.
7. Федеральный стандарт оценки №2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО №2)».Приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 20.07.2007. №255.
8. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».Приказ Минэкономразвития и торговли РФ №254.
9. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика: учеб. пособие, М.: Изд-во «Омега-Л», 2010.
10. Лобанова Е.И. Экономика недвижимости: учеб. пособие для вузов/Е.И. Лобанова, Т.Е. Межуева, О.А. Мирошникова; под ред. Е.И. Лобановой, Новосибирск: ГОУ ВПО СГГА, 2007.
11. Лобанова Е.И. Экономика недвижимости (Оценка стоимости недвижимости): практикум, Новосибирск: ГОУ ВПО СГГА, 2008.
12. Журнал «Жилищное право» №7-Новосибирск: 2010
13. Власов А.Д., Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города
Новосибирска. – 4-е изд., перераб. и доп. – Новосибирск: Изд-во СО Ран, 2007 г.
14. Е.И. Лобанова Основы оценки стоимости недвижимости учеб. пособие: по прогр. проф. переподг. оценщиков по спец. «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Новосибирск: Сибирская академия финансов и банковского дела, 2010
15. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие. Изд. «Маросейка», 2009.
16. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Изд. «Финансы и статистика», 2008.
17. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ.
18. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.:Изд. «МКС»., 2007.
19. А.Н. Асаул Экономика недвижимости 2-е изд. – СПб.:Питер, 2007
20. URL: http://www.9 r.ru (Сайт компании «Эксперт оценка»)
21. URL: http://www.appraiser.ru(«Виртуальный клуб оценщиков»)
22. URL: http://www.ecogis.ru(«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска»)