Основанием возникновения ипотеки может являться закон или договор.
Наиболее актуальной в настоящее время становится ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (ипотека в силу закона), приобретающая в последнее время, можно сказать, массовый характер.
В настоящее время банки предлагают различные ипотечные программы (различающиеся способами обеспечения исполнения обязательств, процентными ставками): предоставление кредита на покупку квартиры на вторичном рынке жилья; предоставление кредита на покупку квартиры на первичном рынке жилья; кредит на покупку жилого дома, кредит на приобретение жилья под ипотеку уже имеющегося жилого помещения; ипотечный кредит «Быстрый дом» (на покупку проекта индивидуального жилого дома из бруса, изготовление и покупка комплекта деталей жилого дома (по договору между заемщиком и деревообрабатывающим комбинатом)). Гражданину может быть предложен ипотечный кредит с переменной ставкой, которая корректируется дважды в год и привязана к размеру ставки рефинансирования Банка России. Ипотека в силу закона возникает на основании положения закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения ипотеки в силу закона необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки.
Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях: при отчуждении жилого дома или квартиры по договору ренты (ипотека в силу закона устанавливается в пользу получателя ренты в обеспечение исполнения обязательств по договору ренты); при отчуждении жилого дома или квартиры по договору купли-продажи с условием о рассрочке платежа (если продавец и покупатель договорились между собой о продаже жилья в рассрочку, то возникает ипотека в силу закона в пользу продавца); при приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (данный способ приобретения жилья является более распространенным); в иных случаях, установленных действующим законодательством.
Ипотека может быть установлена на основании договора между залогодателем и залогодержателем в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа, по договору купли-продажи. Например, в случае когда ипотечный кредит получается заемщиком под залог уже имеющегося жилья, возникновение ипотеки возможно только на основании договора.
Обеспечение доступным жильем граждан с разным уровнем дохода, как показывает мировая практика, возможно только с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования.
Однако ипотечное жилищное кредитование для основной массы населения Российской Федерации в настоящее время недоступно. Даже до кризиса только 3% российских семей с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц могли приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет, 5% российских семей с доходами на каждого члена семьи от 15000 до 25000 рублей могли приобрести в собственность дополнительно порядка 40 квадратных метров, 7% российских семей, члены которых обладают доходами от 10000 до 15000 рублей на человека, могли приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 квадратных метров. Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование было недоступно.
Постоянный рост цен на жилье препятствует развитию ипотечного кредитования в Российской Федерации. Доступность ипотечного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому только расширением возможностей для кредитования повышения доступности жилья добиться трудно.
Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов – все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита.
Одним из ключевых требований системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но, прежде всего, со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.
Ипотека может стать решающим фактором в развитии жилищного строительства и обеспечении граждан жильем по доступным ценам, но только при условии поддержки государства. Так как у банков нет «длинных денег» и кредитные ставки сегодня недоступны основной массе населения Российской Федерации.
Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов – залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.
Для того чтобы ипотечное жилищное кредитование было доступным для основной массы населения Российской Федерации со средними доходами, необходимо снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, снижение требований к первоначальному взносу при предоставлении ипотечного кредита, введение моратория на взыскание по ипотечному кредиту в течение определенного периода в случае возникновения у заемщика временных трудностей с выплатами, повышение благосостояния населения, снижение цен на жилье, государственное финансирование ипотечного кредитования, закрепление на законодательном уровне предельных процентных ставок по ипотечному жилищному кредиту, размеры которых были бы приемлемы не только для кредиторов, но и для заемщиков. Нельзя допускать, чтобы, пользуясь безвыходным положением заемщиков, кредиторы действовали только в своих интересах, превращая сделку по ипотечному кредитованию в кабалу для заемщика.
Согласно материалам Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, разработанной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», стратегической целью развития ипотечного жилищного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения, строительства, найма жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования для 60% семей».
Председатель Правительства Российской Федерации В.В. Путин отметил следующее: «Жилищный вопрос, как мы с вами хорошо знаем, касается практически каждого российского гражданина, каждого нашего человека. В нашей стране эта проблема всегда была очень острой. Всегда. Цены на квартиры по-прежнему высоки. Только 18% наших граждан могут самостоятельно решать жилищные проблемы. Только 18%! Наша задача – сформировать предпосылки для перехода к качественно новому этапу в развитии жилищной сферы. Необходимо довести эту цифру хотя бы до 60%, чтобы 60% граждан могли решать жилищную проблему. При известных налаженных государством инструментах, но самостоятельно».
Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации исходит из того, что в период с 2009 по 2011 год благодаря реализации антикризисных мер экономика Российской Федерации начнет выходить из кризиса, рынок ипотеки начнет восстанавливаться, к концу периода ключевые показатели достигнут докризисных значений. Основными задачами первого этапа являются восстановление доверия к рынку у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства с помощью развития механизмов кредитования жилищного строительства под залог недвижимости, поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке. К концу первого этапа доля семей, которым будет доступна ипотека, достигнет 19%; средняя ставка по кредиту снизится до 13%. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, объемы выдачи кредитов достигнут докризисных показателей – 20% и 230 тыс. кредитов соответственно.
Стратегия исходит из полного восстановления рынка в период с 2012 по 2020 год и выхода на устойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы после кризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка снизится. Внедрение новых механизмов жилищного финансирования позволит достичь баланса между спросом и предложением на рынке жилья. К концу 2020 г. доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50%. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на рынке снизится до 6% годовых, увеличится средний срок кредитов.
Стратегия исходит из того, что в период с 2021 по 2030 год рынок ипотеки приблизится к насыщению, то есть доля семей, имеющих возможность взять кредит, достигнет предельных 60%.
Таким образом, для населения Российской Федерации приобретение жилого помещения с помощью ипотечного кредитования является едва ли не единственным способом решения жилищного вопроса. В связи с высокими ценами на жилье не многие семьи могут себе позволить приобрести квартиру за наличный расчет.
1.2 Понятие недвижимости, особенности жилой недвижимости