В Швейцарии товарищества собственников жилья, кондоминиумы – явление редкое. Связано это возможно с национальным характером швейцарцев: индивидуализм и глубокая погруженность в свою частную жизнь. Людей пугает необходимость подчиняться каким-либо правилам, согласовывать своё поведение с другими. Но в последнее время появилась тенденция к объединению в товарищества собственников жилья, что вызвано чисто экономическими причинами. С этой целью приглашают менеджеров для управления домами.[1]
Глава 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Трудности, с которыми сталкиваются товарищества собственников жилья, города Улан-Удэ можно объединить в 3 группы: социально-экономические, правовые и организационные. Разумеется, есть и другие проблемы, может быть, и не менее важные, психологические, когда людям приходится пересматривать своё сознание, не рассчитывать на бесплатное обслуживание занимаемого или жилья, а принимать на себя всю меру ответственности за его содержание (и хотя эта проблема не правовая, обойти её в контексте данной темы невозможно, поскольку она является одной из самых сложных в процессе формирования и жизнедеятельности товариществ собственников жилья).
Для развивая самоуправление в жилищной сфере, был создан координационный совет по содействию развитию самоуправления в жилищной сфере г.Улан-Удэ.[2] Целью данного совета является разрешение вопросов и проблем связанных с созданием ТСЖ, совершенствование нормативно-правовой базы, финансовая поддержка и другие. Была разработана городская комплексная программа по формированию товарищества собственников жилья на 20003-2007 годы и другие нормативно-правовые акты, но все же важнейшим является ФЗ от 15 июня 1996 г. № 72 ФЗ «О товариществах собственников жилья ». Как показывает практика по его реализации, для успешного внедрения самоуправления в жилищном фонде требуется решение других, не менее сложных проблем, к которым относятся, в первую очередь, финансирование объединений собственников жилья, право собственности товариществ собственников жилья на землю и другие проблемы. Основываясь на имеющейся практики по данному вопросу, я попытаюсь осветить проблемы и предложу пути их решения.
3.1 Проблемы финансирования товарищества собственников жилья
Одной из главных проблем возникающих у жильцов многоквартирного дома, желающих объединиться в товарищество собственников жилья является, вопрос финансирования. И неслучайно он вынесен на рассмотрение первым в контексте данной главы. Основой любого дела является бюджет, наш случай не исключение. Если в бюджете доходы не равны расходам, в результате получится дефицит бюджета. Устранение дефицита бюджета возможно двумя способами.
Во-первых, можно взять деньги взаймы, но как известно, взаймы никто так просто не даст, только под проценты. Проценты же в свою очередь станут расходами товарищества. Если занятые деньги будут потрачены на эксплуатацию и содержание здания, то налоговая служба отнесет кредит и проценты на ваши расходы.
Во-вторых, можно попытаться сократить расходы товарищества, не нанеся при этом ощутимого ущерба.
Как показывает практика, при составлении бюджета можно использовать элементы прогнозирования. В данном случае непредвиденные и незапланированные расходы будут выступать как, элементы гибкости бюджета, что в свою очередь позволит избежать серьезных проблем. Результатом грамотного планирования бюджета является четкая организация и стабильность в финансовом отношении жилищной организации, где работники и руководители пользуются доверием жителей. Важно до принятия здания в управление, знать из каких расходов и доходов состоит бюджет. Планировать расходы необходимо исходя из доходов, в соответствии с имеющейся финансовой базой. В противном случае объединение жильцов в товарищество собственников жилья будет бесполезно.
В настоящее время население Российской Федерации оплачивает лишь 35 % от реальной стоимости коммунальных услуг. В связи с этим, государство до 2008 года планирует совершить плавный переход к сто процентной оплате коммунальных услуг населением, вводя при этом субсидии и льготы.
Согласно, постановлению Правительства РБ.[3] Финансовые затраты на предоставление коммунальных услуг товариществу осуществляются за счет: платежей жителей товариществ с учетом гарантированных льгот и субсидий, за счет бюджета для покрытия разницы между экономически обоснованными тарифами и тарифами для населения (за счет средств местного бюджета, но как правило в местном бюджете на это средств нет), бюджетное финансирование поставщиков жилищно-коммунальных услуг осуществляется по условиям трехстороннего договора.
Основные поступления в бюджет ТСЖ, от сдачи в аренду нежилых помещений. То есть, те нежилые помещения, которые принадлежат товариществу на праве собственности. Если нежилые помещения принадлежат городу, или являются собственностью другого лица, как юридического, так и физического. Вопрос решается двумя путями. При создании ТСЖ владельцы обязаны вносить свою долю на содержание нежилых помещений , на содержание и ремонт общего имущества, она пропорциональна его доле в праве общей собственности на общее имущество (доля участия). Вариант второй, если нежилые помещения принадлежат городу и не сданы им никому в аренду , то есть возможность заключить с «городом» договор о том, что ваша жилищная организация будет сдавать нежилые помещения в аренду, и при этом делиться доходами с городом.[4]
Есть и другой нерешённый вопрос: регистрировать кондоминиум в целом, только долевую собственность каждого собственника квартиры или и то, и другое?
Наглядно эта проблема вырисовывается в ситуации с подвалами и техническими подпольями, которые сегодня совершенно официально продаются соответствующими муниципальными и государственными органами. При этом нарушаются права собственников, которых ставят перед фактом продажи их собственности. Это происходит потому, что право каждого собственника на свою долю в общем имуществе (тот же технический подвал) нигде не зарегистрировано. Однако по закону это право существует, и всегда судьба доли члена товарищества следует судьбе жилого помещения – квартира передаётся в собственность вместе с этой «абстрактной» долей.
Сегодня ТСЖ оказываются жизнеспособными лишь в двух случаях: когда есть какой-либо дополнительный источник дохода в виде нежилых помещений или когда в товарищество объединились состоятельные люди.
Бесспорно лишь, что собственники муниципального жилищного фонда, то есть органы местного самоуправления и их уполномоченные (жилищно-эксплуатационные организации), не хотят расставаться с доходами от аренды нежилых помещений. Но и ТСЖ без дополнительных источников дохода не могут нормально содержать жилые дома только за счёт сбора (по установленным тарифам) с жильцов средств на техническую эксплуатацию дома. Этот «узел» не могут развязать в течение уже 7-8 лет ни на федеральном, ни на региональном уровне. «Разрубить» его не удаётся даже силой закона. Чаще всего нежилые помещения, находящиеся в домах ТСЖ, уже проданы или сданы в аренду на длительные сроки муниципальными органами.
Однако в последнее время наметился существенный сдвиг в решении данной проблемы. Если нежилые помещения намерены передать третьим лицам (в аренду или собственность), то сделать это можно только с согласия товариществ. Ранее нередко без ведома жильцов в подвалах или иных нежилых частях дома появлялись склады и офисы, отгораживались запасные входы дома и т.п.
Кроме того, уже сейчас органы архитектуры при проектировании жилых домов стараются по возможности учитывать особенности их как кондоминиумов, предусматривать в них наличие помещений многоцелевого назначения, которые могут использоваться собственниками жилья для размещения управленческого и обслуживающего персонала ТСЖ или в иных целях на основании решения домовладельцев.
3.2 Права товарищества собственников жилья на земельный участок
Товарищество собственников жилья не может эффективно управлять единым комплексом земельно-имущественной недвижимости, не являясь собственником или хотя бы арендатором земельного участка. В связи с этим, в целях реализации Закона Российской Федерации «О Товариществах собственников жилья» и Земельного Кодекса Российской Федерации, внедрения новых форм управления собственностью в жилищном фонде, активизации участия населения в содержании жилищного фонда и благоустройстве придомовых территорий.[5] Методика расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах разработана в соответствии с Федеральным законом «О товариществах собственников жилья», положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 26. 09. 97 № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах», методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденными приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.98 № 59.
Целью определения нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их границ, является: формирование кондоминиума как единого планировочно – обособленного комплекса недвижимого имущества; установление земельной доли каждого домовладельца в общей собственности кондоминиума, исходя из площади помещений, находящихся в его собственности; эффективного использования земель городских и сельских поселений, повышения, уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними в кондоминиумах.