Согласно п.1.3, выше указанного нормативно правового акта, нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади, участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающие к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности и иных норм обеспечивающих нормальные условия проживания и обслуживания здания.
Однако, практики, занимающиеся вопросами развития самоуправления в своем жилищном фонде отмечают ряд проблем возникающих с установлением границ земельных участков в ТСЖ. Согласно закону, границы земельных участков в кондоминиумах устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно – транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.
Градостроительный кодекс обязывает архитектурно-планировочные и земельные органы провести размежевание земельных участков, чтобы каждый дом, независимо от формы собственности на него, знал, какой участок закреплен за нем. Это относится как к старой, так и к новой застройки. Но пока не разработаны даже принципы межевания городских земель. И поэтому архитекторы часто идут по упрощенному варианту: земля выдается по минимуму, то есть в размерах пожарного подъезда. Из всего выше сказанного можно сделать вывод, что ТСЖ необходимо обращаться в земельный орган за разрешением, если оно захочет что – либо построить, например, установку для прессования мусора, т е. площадь земельного участка, передаваемая в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, ограничена до минимума.
Согласно п.4 Положения «Об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» от 21.08.2000 № 615. «Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой землевладельцам, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не возможно, то границы передаваемого земельного участка в кондоминиуме устанавливаются по фактически существующим». Существует и такая практика, когда из-за плотности домов выделяется один земельный участок для нескольких ТСЖ. В результате же возникают вопросы: с кем заключать договоры аренды? Как определить уборочную территорию, если один ТСЖ заключил договор на эксплуатацию и обслуживание жилья в частной компании, а другие с муниципальной жилищно-эксплуатационной организацией? Как будет решатся вопрос, если одно ТСЖ решит возвести какое-то строение, а другие не согласны? П.4 данного положения оставляет эти вопросы на усмотрение домовладельцам.
Но совсем плохо, когда отсутствует юридическое закрепление границ земельных участков за домами ТСЖ. Не исключено, что при таких обстоятельствах у дома и земли, на которой он стоит, могут быть два разных владельца. Собственник же земли вправе будет устанавливать на нее любые цены, которые могут непосильными и людям со средним достатком, не говоря уже о малоимущих.
3.3 Проблемы организации товарищества собственников жилья во вновь созданных кондоминиумах
Сегодня основная масса жилья в России строится за счет привлекаемых средств инвесторов (юридических и физических лиц). Эти средства начинают поступать к застройщикам еще задолго до самого строительства, и в момент приемки здания в эксплуатацию, если не все , то хотя бы часть квартир в нем уже проданы. В результате чего, еще до окончания строительства дом имеет множество владельцев (в основном частных). По общему правилу, такое жилье не должно приниматься в состав муниципального жилого фонда и управляться муниципальными жилищными предприятиями.
Застройщики также не заинтересованы в том, чтобы содержать построенное ими жилье. Законодательство возлагает на собственника недвижимости бремя по управлению жильем. Владелец обязан сам определить, как будет содержаться жилье и какие средства на это будут потрачены.
Закон «О товариществах собственников жилья» фактически предлагает собственникам квартир только два пути: передать функции по управлению муниципальной службе заказчика или создать некоммерческую организацию – ТСЖ.
Первый путь: Застройщик обязан до сдачи объектов Госкомиссии заключить договор на временное обслуживание этих зданий и их внешних инженерных коммуникаций с соответствующими ЖЭУ, ПУЖКХ, МУП «Водоканал», Тепловые сети» или «Тепловые сети и отопительные котельные», «Буряткоммунэнерго», «Ключ», «Тепловик» или другими предприятиями – источниками теплоснабжения, АО «Электросвязь» и др. (на срок 2 месяца после приемки в эксплуатацию этих домов Госкомиссией).[6] Из всего выше сказанного можно сделать вывод, что законодатель обязывает нести серьезные расходы на содержание жилья до момента его фактической передачи домовладельцу. Из-за чего, застройщик пытается передать построенный им объект, как можно быстрее, в ведение муниципалитету, но нужно отметить , что участие муниципалитета в строительстве ограничивается выделением под застройку свободных земельных участков. Принимать дом, в котором муниципалитету ничего не принадлежит, а большая часть помещений находится в частной собственности, для города невыгодно. В результате застройщики могут оказаться в сложной ситуации, поскольку передать дом в управление некому, из – за чего срываются сроки, здание простаивает незаселенным. Дому необходимо свет, тепло, газ и если застройщик не хочет брать дом на свой баланс и выступать заказчиком на поставку коммунальных услуг, то в результате страдают жильцы. Если застройщик все же самостоятельно обеспечивает здание коммунальными услугами, то из – за разницы в тарифах несет экономические потери.
Обычно застройщики после сдачи объекта, полностью освобождаются от всех обязательств по нему, переходя к строительству нового здания.
Но в настоящее время компании – застройщики стали сами осуществлять управление построенными домами и их содержанием, заполняя тем самым еще одну нишу на конкурентном рынке недвижимости.
Имеется практика когда, муниципалитет принимает в эксплуатацию все вновь построенные здания, независимо заселены они или нет. В дома поступают коммунальные услуги, причем свет и тепло поступают во все квартиры, независимо от того заселены они или нет. Оплачивают эти услуги только, те, кто живет в доме. Понятно, что жилищное предприятие принимающее новостройку несет убытки. Часто на этой «почве» возникает конфликт между застройщиками и предприятием, если дома не заселены на сто процентов, поэтому стараются оттянуть момент принятия дома. Все убытки по эксплуатации в период «ожидания переговоров» несет застройщик. Данная проблема решена в Москве и Санкт-Петербурге, там имеются частные компании, заинтересованные в получении фронта работы, что способствует созданию конкуренции и заставляет повышать качество оказываемых услуг населению.
Путь второй, состоит в организации товарищества собственников жилья. Товарищество представляет собой некоммерческую организацию со статусом юридического лица. Основные задачи ТСЖ: обеспечение домовладельцев жилищно-коммунальными услугами; эффективное совместное использование общего имущества; поддержание требуемого технического и санитарного состояния здания; поддержание первичной рыночной стоимости жилья; предоставление домовладельцам условий для безопасного и удобного проживания; минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги; получение дополнительного финансового источника за счет хозяйственной деятельности; оказание жильцам дополнительных услуг и другие.
Для выполнение этих задач товарищество принимает на свой баланс дом и связанные с ним элементы кондоминиума, и самостоятельно осуществляет управление кондоминиумом или при желании нанимает управляющего.
Но не стоит забывать и о том, что товарищество также облагается налогами. Один из таких налогов, налог на прибыль товарищества собственников жилья. Он уплачивается в случае: продажи ненужного имущества, при получении имущества безвозмездно и при продажи товариществом материалов. Ставка налога на прибыль 13% идет в федеральный бюджет, а 17% в бюджет субъекта Российской Федерации. Не считается прибылью, поступления на счет товарищества собственников жилья, денежных сумм от других граждан и предприятий. Товарищество не платит НДС в том случае, если не осуществляет предпринимательскую деятельность, за исключением случаев передачи имущества в безвозмездное пользование. Не оплачивает налог с владельцев транспортных средств.
Налогообложение некоммерческих организаций осуществляющих предпринимательскую деятельность: налог на прибыль, налог на пользование автомобильными дорогами, налог на имущество и налог на содержание имущественного фонда и объектов социально-культурной сферы (местный налог). Размер данного налога 1,5% исходя от объема реализованной продукции.
ГЛАВА 4. ДАЛЬНЕЙШЕЕ СТИМУЛИРОВАНИЕ СОЗДАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
ТСЖ получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно определять порядок расходования средств на эти цели.