Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Дать сравнительную характеристику договорам поручения, комиссии, агентирования.
Договор комиссии относится к числу договоров о предоставлении юридических услуг. В этом смысле он довольно близок к договору поручения. Вместе с тем между ними имеются существенные различия. Первое состоит в том, что по договору поручения одна сторона может в интересах другой стороны совершать различные юридические действия, в т. ч. по исполнению обязанностей или осуществлению прав представляемого лица. По договору же комиссии комиссионер обязуется по поручению комитента совершать одну или несколько сделок. Таким образом, предметом договора комиссии является более узкий круг юридических действий, а именно - лишь совершение сделок. Второе отличие, и оно является главным, состоит в том, что если поверенный совершает юридические действия от имени доверителя, то комиссионер, совершая сделки, действует от своего имени.
Агентский договор может строиться или по модели договора поручения, или по модели договора комиссии. И в том, и в другом случае агент обязуется совершать определенные действия по поручению другой стороны (принципала) и за его счет. Однако в одном случае агент совершает действия, например сделки, от своего имени, как по договору комиссии. В другом случае, напротив, - от имени принципала, как по договору комиссии. Если сделка совершена агентом от своего имени, тог стороной в этой сделке выступает сам агент с последующей передачей прав и обязанностей принципалу. Если сделка совершена агентом от имени принципала, то стороной сделки является принципал, которому с самого начала принадлежат права и обязанности. Не следует, однако, упускать из виду, что независимо от того, действует ли агент по схеме договора поручения или по схеме договора комиссии, его действия могут выходить за рамки и того, и другого договоров, поскольку содержание агентского договора может быть шире любого из них.
ЗАДАЧА 1.
ОАО "Швейная фабрика" предъявила иск к ОАО "Стройторгсервис" о взыскании неустойки в сумме 300 тыс. рублей. Между сторонами был заключен договор, по которому "Стройторгсервис" обязался произвести строительные работы по перестройке и пристройке к главному корпусу фабрики. В связи с тем, что к установленному сроку работы были выполнены не полностью, истец предъявил иск о взыскании неустойки. Арбитражный суд, ознакомившись с материалами суда, установил, что в договоре между сторонами не была предусмотрена выплата неустойки.
Дать определение договора как основания возникновения гражданско-правовых обязательств. Какими способами может быть обеспечено исполнение договора? Охарактеризовать неустойку, ее виды по соотношению с убытками. В какой форме должно быть совершено соглашение о неустойке? Какое решение по данному делу должен принять арбитражный суд?
Решение: Между фабрикой и ОАО "Стройторгсервис" был заключен договор строительного подряда, по которому подрядчик - ОАО "Стройторгсервис" обязуется в установленный договором срок произвести строительные работы по перестройке и пристройке к главному корпусу фабрики по заданию заказчика - ОАО "Швейная фабрика", а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную сумму. Исполнение договора подряда может быть обеспечено соглашением о неустойке. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке. Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Законом могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки. Если из материалов дела следует, что в договоре не соглашения о неустойке, то арбитражный суд должен вынести решение об отказе в исковых требованиях о взыскании неустойки.
ЗАДАЧА 2.
Акционерный банк "Интель" предоставил целевой кредит ООО "Талеон" на покупку у бельгийской фирмы "Ломмель" технологической линии по производству ковровых покрытий. В обеспечение своевременного возврата денежных средств между банком и обществом был заключен договор о залоге этой технологической линии, в котором содержалась ссылка на импортный контракт.
Бельгийская фирма и ООО "Талеон" подписали контракт по поставке, в котором в качестве предмета сделки перечислялись конкретные модификации ткацких станков.
Впоследствии залогодатель по причине полной неплатежеспособности просрочил исполнение по основному обязательству. Акционерный банк обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Талеон" о взыскании задолженности по кредитному договору с обращением взыскания на поставленное обществу оборудование. В свою очередь ответчик предъявил иск о признании залоговой сделки недействительной. Однако в ходе судебного заседания выяснилось, что отправленные иностранным импортером станки не были получены ООО "Талеон", а задержаны таможней при перевозке через границу РФ и в данный момент находятся на таможенном складе в аэропорту Шереметьево до уплаты всех таможенных пошлин грузополучателем. В связи с этим обстоятельством арбитражный суд приостановил производство по делу.
Решение: В данном случае товар, указанный в договоре залога (технологическая линия), становится предметом залога только с момента возникновения у залогодателя на него права собственности или хозяйственного ведения. Арбитражный суд должен отказать в иске банку по этим основаниям.
ЗАДАЧА 3.
ОАО "Квадро" обратилось в арбитражный суд с иском об изменении договора аренды, заключенного с кооперативом "Швейное дело", в части размера арендной платы. Суд, руководствуясь ст.452 ГК РФ внес изменения в договор, обязав арендатора ежемесячно вносить арендную плату за 1 кв. м, исчисленную по формуле, в основу которой была положена учетная ставка Центрального банка в зависимости от стоимости сданного в аренду имущества. За арендодателем было закреплено право в одностороннем порядке изменять арендную плату в зависимости от показателей учетной ставки банковского процента. Суд исходил из того, что договор определяет размер арендной платы в твердой сумме и порядок ее изменения не предусмотрен, а обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, существенно изменились.
При этом суд признал, что п.2.4 договора, устанавливая увеличение арендной платы в зависимости от повышения тарифов на энергоносители, имеет в виду лишь увеличение оплаты за энергоносители, а не арендной платы.
Апелляционная инстанция нашла, что оснований для удовлетворения иска не было. По ее мнению, в соответствии со ст.421 Г*К РФ при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Раздел 2 договора называется "Размер арендной платы и порядок взаиморасчетов". Значение содержащихся в этом названии слов позволяет сделать вывод о том, что положение п.2.4 распространяются также и на арендную плату, а не только на плату энергоносителей. Таким образом, в деле нет обстоятельств, дающих право применять ст.451 ГК РФ.
Решение:
В некоторых случаях в договорах аренды предусматривается денежная форма оплаты за пользование имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте. На рассмотрение арбитражных судов поступали иски арендаторов о признании соответствующих условий договора недействительными со ссылкой на то, что применение их приводит к изменению (при инфляции - к увеличению) размера арендной платы в течение года, а это противоречит п.3 ст.614 ГК РФ. Президиум ВАС РФ признал подобные иски не подлежащими удовлетворению, отметив, что такой способ определения размера денежного обязательства допустим на основании п.2 ст.317 ГК РФ и его следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Он не противоречит ст.140 ГК РФ. В указанных случаях ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производится расчет арендных платежей за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа их исчисления. Таким образом, в нашем случае, суд первой инстанции вынес решение правомерное, отмене в порядке надзора подлежит решение апелляционной инстанции.
1. Данилов Е.П. Справочник адвоката: Консультации, защита в суде, образцы документов. - 3-е изд. перераб. и доп. - М.: Юрайт-Изд, 2007. - 690с. - (Профессиональная практика).
2. Закон РФ "О защите прав потребителей" от 07.20.1992г. №2300 -1;
3. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный). - Изд. 3-е, испр., доп. и перераб. с использованием судебно-арбитражной практики/ Рук. авт. коллектива и отв. ред. д-р юрид. наук, проф.О.Н. Садиков. - М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ": ИНФРА-М, 2005. - ХХХVIII, 1062с.
4. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части второй (постатейный). - Изд.5-е, испр., доп. с использованием судебно-арбитражной практики/ Рук. авт. коллектива и отв. ред. д-р юрид. наук, проф.О.Н. Садиков. - М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ": ИНФРА-М, 2006. - 987с.
5. Письмо Комитета РФ по торговле "О понятии мелкорозничной торговли" от 28.04.1994г. №1 - 574/38-9;
6. Полный сборник кодексов Российской Федерации. С изменениями и дополнениями на 1 мая 1999 года. - М.: ООО "Фирма "Издательство АСТ", 1999;
7. Полный сборник законов Российской Федерации. С изменениями и дополнениями на 1 августа 1999 года. - М.: ООО "Фирма "Издательство АСТ", 1999;
8. Торговля. Правила продажи. Защита прав потребителей. Ответственность продавцов. - 7 - е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство "Ось - 89", 2000.