2. Строения. Всякое сооружение, соединенное с земельным участком, является недвижимостью, будь то дом, плотина, канализационная сеть или линия передачи электроэнергии. В таком же положении, говорит статья 519, находятся ветряные и водяные мельницы, утвержденные на столбах и составляющие часть строения.
Названные вещи являются составными частями земельного участка и образуют вместе с ним единое имущество. Однако они могут принадлежать не собственнику земельного участка, а другому лицу.
Второй вид: имущества недвижимые в силу их назначения. Это движимые вещи, которые собственник поместил на своем участке навсегда для обслуживания или эксплуатации участка. Таким образом, это фиктивные недвижимости.
Целью этой фикции является укрепление связи, соединяющей названные вещи с земельным участком, и предотвращение отделения их от участка к невыгоде собственника. Так, в случае продажи или завещания недвижимости эти вещи, если не выражена противоположная воля, переходят к покупателю или к легатарию. Точно так же кредиторы не могут обращать взыскания на эти вещи отдельно от участка,
Надо заметить, что для превращения движимых вещей, помещенных на земельном участке, в недвижимое имущество, надо, чтобы они были помещены на участке самим собственником. Вещи, привезенные нанимателем или арендатором, остаются движимостью.
Вещи, недвижимые в силу их назначения, делятся на две группы:
1) вещи, служащие сельскохозяйственной, промышленной или торговой эксплуатации участка;
2) вещи, навсегда соединенные с участком собственником последнего.
Вещи, служащие эксплуатации земельного участка:
1. Сельскохозяйственная эксплуатация. Статья 524 выделяет особо эти вещи, имевшие в начале XIX века гораздо большее значение, чем оборудование промышленных и торговых предприятий. Недвижимостью признаны в этой статье:
А. Животные, служащие для обработки земли. Таким образом, животные, предоставленные собственником арендатору для обработки земли, независимо от того, подверглись ли они при передаче их арендатору оценке, считаются недвижимостью, доколе они соединены с участком по соглашению сторон (ст. 522).
Б. Земледельческие орудия. Орудия для вспашки земли, прессы, котлы, бочки и т. п.
В. Семена, предоставленные арендатору или нанимателю-испольщику, еще не засеянные; ибо с того момента, как они засеяны, они неотделимы от земли.
Г. Солома и удобрения, необходимые для эксплуатации участка.
Д. Животные, свободно живущие на участке и составляющие его принадлежность: голуби в голубятнях, кролики в садках, рыба в прудах, ульи. Наоборот, кролики, содержащиеся в питомнике, рыба, живущая в искусственно сооруженном бассейне, остаются движимостями.
2. Промышленная эксплуатация участка. Ввиду слабого развития промышленности в 1804 году статья 524 уделяет немного места этому виду эксплуатации участка. В качестве недвижимых имуществ в силу их назначения она называет орудия, необходимые для эксплуатации кузниц, бумажных фабрик и других заводов. Обобщая это перечисление, можно сказать, что недвижимыми имуществами в силу их назначения являются все вещи, служащие эксплуатации промышленных предприятий и выработке их продукции: сырье, оборудование, бочки, в которых поставляется пиво, и мешки, в которых сдается цемент, если эти последние вещи являются собственностью промышленника и подлежат возвращению ему покупателями.
3. Торговая эксплуатация участка. О ней в статье 524 не упоминается, но по аналогии следует признать, что в торговом предприятии, которое эксплуатирует собственник недвижимости, предметы, служащие эксплуатации торговою предприятия, являются недвижимыми вещими в силу их назначения. Таково положение оборудования гостиницы, театральных декорации, лошадей и фургонов для доставки товаров к покупателям, прилавков и полок в магазинах. То же следует сказать и о вещах, помещенных собственником в доходном доме (ковры на лестницах, оборудование ванных комнат, души и т. п.).
Вещи, навсегда связанные с земельным участком. Даже если участок не эксплуатируется собственником, недвижимыми вещами в силу их назначения становятся все движимые вещи, помещенные собственником на участке навсегда (ст. 524, in fine). Как распознается такое намерение собственника? Статья 525 отвечает: собственник считается присоединившим навсегда к своему участку движимые вещи, когда они прикреплены гипсом, известью или цементом или когда они не могут быть отделены без повреждения или ухудшения этих вещей или без ломки или ухудшения той части земельного участка, к которой они присоединены.
Однако в дальнейшем это правило смягчается той же статьей для двух категории вещей. Первая—это зеркала, картины и другие украшения. Эти вещи считаются помещенными навсегда, если их деревянная обшивка составляет одно целое с деревянной панелью стены, хотя в таком случае эти вещи могут быть перемещены без повреждения как их самих, так и здания. Вторая категория — это статуи, которые признаются недвижимостью, если они помещены в специально для этого сооруженной нише, хотя бы эти статуи могли быть перемещены без поломки и повреждений.
Эти положения должны толковаться с учетом тех изменений, которые произошли в способах украшения квартир. Так, например, теперь зеркала прикрепляются не к деревянным панелям, а непосредственно к стенам при помощи особых “лапок”. Однако они должны считаться недвижимостью в силу их назначения.
Но за исключением этих случаев судебная практика продолжает придерживаться критерия, установленного частью I статьи 525, и считает недвижимыми вещами в силу их назначения только вещи, вклеенные или по крайней мере неотделимые от определенного декоративного целого. Так, не признаются недвижимыми вещами в силу их назначения коврики для очистки обуви, которые кладутся перед входными дверьми, электрические звонки, которые можно переместить без их повреждения.
Различие между недвижимыми вещами в силу их назначения и вещами, включенными в состав недвижимости. Надо также различать вещи, недвижимые в силу их назначения, и вещи, утратившие индивидуальный характер вследствие их включения в состав недвижимости. Так, двери, ставни, окна являются .частью недвижимости, так же как строительные материалы, использованные для возведения стен. Отсюда вытекает следующее различие: если наниматель установит в нанятом помещении зеркала или деревянные рамы или поставит там статую, то эти вещи не станут недвижимыми, ибо они помещены не самим собственником; наниматель сможет отделить эти вещи от недвижимости по окончании найма при условии приведения помещения в первоначальное состояние. Если же он за свой счет покрыл бы дом новой крышей, пробил окна и поставил створки или ставни, то он не мог бы отделить эти вещи от дома, ибо с включением их в состав недвижимости они утратили свою индивидуальность.
Вещи, недвижимые вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. К этой категории недвижимостей кодекс относит бестелесные недвижимости, то есть:
1) вещные права на недвижимости (кроме права собственности, которое сливается с самой недвижимостью): узуфрукт на недвижимые вещи, эмфитевзис[1], сервитуты (ст. 526);
2)вещные права, установленные на недвижимость в целях обеспечения обязательства: привилегия[2], ипотека, антикрез[3]. Обременяя недвижимые вещи, эти права являются недвижимостью, хотя они акцессорны к обязательственным требованиям, которые относятся к числу движимых имуществ;
3)вещные требования. По общему правилу требования являются движимым имуществом, ибо их предметом является либо денежная сумма, либо действие или бездействие, представляющие имущественную ценность для кредитора. Так обстоит дело даже в случае, когда должник обязан передать кредитору недвижимость. Например, обязанность архитектора, который взялся построить дом, есть движимость, ибо она заключается в том, чтобы поставить на службу кредитора знания и талант архитектора.
Порождает ли по крайней мере продажа недвижимости требование, относящееся к числу недвижимых имуществ? К чему, в самом деле, обязан в этом случае должник? Передать покупателю право собственности на недвижимость. Предметом этой обязанности является недвижимость, значит ее надо отнести к числу недвижимых имуществ. Тем не менее это не так. В самом деле, по действующему законодательству право собственности переходит от одного лица к другому в силу соглашения между ними. Когда вы продаете мне недвижимость, я становлюсь ее собственником в момент, когда мы договорились об условиях "продажи. Таким образом, в результате продажи покупатель становится не кредитором, а собственником недвижимой вещи, значит у него нет недвижимого требования к должнику. Обязанность продавца заключается только в передаче самой недвижимой вещи, это—обязанность совершить действие, и, следовательно, является движимым имуществом.
Для того чтобы обнаружить существование требований, носящих характер недвижимости, надо представить себе случай, в котором в момент заключения договора продажи не происходит переход права собственности. Это бывает в следующих двух случаях.
1. Стороны условились отсрочить переход права собственности до определенного момента (до уплаты покупной цены или до оформления договора в нотариальном порядке). До этого момента покупатель обладает лишь правом требования к продавцу, и, так как 'предметом этого требования является недвижимость, то требование есть недвижимое имущество.
2. Недвижимость, являющаяся предметом продажи, определена в договоре родовыми признаками. Например, я продаю вам 100 квадратных метров из принадлежащего мне более обширного земельного участка. До тех пор пока проданная часть участка не отграничена от остальной его части, покупатель не может стать ее собственником; у него есть только право требования, которое является недвижимостью.