Правовой базис Типового договора
Возвращаясь к новелле о введении законодателем в оборот жилищных отношений договора найма жилого помещения со статусом типового договора необходимо подчеркнуть усиление последовательности законодательства в этом вопросе, обеспеченное принятием Гражданского и Жилищного кодексов Республики Беларусь в новой редакции. Действительно, как уже отмечено в предыдущем параграфе, в силу ч. 3 ст. 27 ЖК содержание такого Типового договора должно соответствовать утвержденному Советом Министров Республики Беларусь или утверждаемому в порядке, который определяется Правительством. Однако Жилищный кодекс не содержит базового определения Типового договора каковым должен быть предусмотренный ч. 3 ст. 27 ЖК договор найма жилого помещения тождественного статуса. Несомненно также и то, что Жилищным кодексом не определен правовой статус Типового договора вообще. Это значит, что базовое определение указанной категории договоров содержится вне рамок жилищного законодательства, и для уяснения сущности этой новеллы в жилищном законодательстве необходимо дополнительно к жилищному применить иное (общее и/или специальное) законодательство.
Здесь также, казалось бы, возникает возможность выбора дополняющего законодательства для его применения совместно с жилищным законодательством для установления искомых норм, в том числе связанных с делегированием Правительству указанных полномочий. Однако вопрос такого выбора Жилищным кодексом Республики Беларусь решен достаточно однозначно. Статьей 3 ЖК определено, что гражданское законодательство Республики Беларусь применяется к жилищным отношениям постольку, поскольку эти отношения не урегулированы жилищным законодательством Республики Беларусь. Следовательно, нормы жилищного законодательства, которые включают в себя иные нормы, не урегулированные собственно жилищным законодательством, должны опираться на нормы законодательства гражданского. Это же законодательство в рассматриваемом случае необходимо учитывать и в части дифференциации полномочий Правительства по вопросам утверждения бланков Типовых договоров найма жилого помещения, хотя в общем случае бланки - категория, регулируемая техническими нормативными правовыми актами (например, стандартами).
Прежде всего, предоставлением законодателем указанных полномочий Правительству закрепляется прозрачность преемственной последовательности Законотворчества по вопросам найма жилого помещения государственного жилищного фонда. Согласно ч. 4 ст. 17 Закона о НПА Совет Министров Республики Беларусь принимает нормативные правовые акты по вопросам, которые не могут быть решены министерствами, другими республиканскими органами государственного управления, областными и Минским городским исполнительными комитетами самостоятельно или совместно с иными министерствами, другими республиканскими органами государственного управления, местными исполнительными и распорядительными органами.
Вопрос, поставленный законодателем в ч. 3 ст. 27 ЖК, является одним из неразрешаемых иными органами, кроме Правительства. Это обстоятельство соответствует положенпию ч. 1 ст. 17 Закона о НПА, согласно которому Совет Министров Республики Беларусь на основе и во исполнение Конституции Республики Беларусь, актов Президента Республики Беларусь, Законов Республики Беларусь принимает в пределах своих полномочий нормативные правовые акты в форме постановлений, которые, в свою очередь, согласно ч. 3 ст. 17 Закона о НПА принимаются Правительством по вопросам, отнесенным к компетенции Совета Министров Республики Беларусь Конституцией и иными законодательными актами Республики Беларусь. Жилищный кодекс Республики Беларусь, как Закон системного регулирования (ч. 4 ст. 2 Закона о НПА), является таким законодательным актом (ст. ст. 1, 2 Закона о НПА).
Как видно, решение вопроса об утверждении бланков Типовых договоров найма жилого помещения законодателем отнесено к уровню нормативных правовых актов Правительства, которые по принятой здесь иерархии согласно Закону о НПА обладают юридической силой 5-й ступени. Это заключение о юридической силе, с учетом изложенного выше, непосредственно вытекает из содержания ч. 4 ст. 10 Закона о НПА, которой установлено, что Законы, декреты, указы имеют большую юридическую силу по отношению к постановлениям палат Парламента - Национального собрания Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь, Пленума Верховного Суда Республики Беларусь, Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь, актам Генерального прокурора Республики Беларусь и иным нормативным правовым актам. При этом, Законы Республики Беларусь, а также декреты Президента Республики Беларусь, имеющие силу Закона, и указы Президента Республики Беларусь составляют категорию нормативных правовых актов юридической силы 4-й ступени согласно принятой в настоящих материалах классификации.
Указанное подчеркивает детальную нормативно-правовую дифференциацию полномочного утверждения бланков Типовых договоров найма жилого помещения, которая, в свою очередь, требует не менее детальной нормативно-правовой дифференциации актов законодательства, которыми базовым образом определяется содержание указанных бланков, обеспечивающее согласно воле законодателя Типовой характер договора. Следовательно, ввиду того, что ЖК не содержит определения собственно Типового договора, а ст. 3 отсылает к гражданскому законодательству, приходим к выводу о необходимости применения п. 4 ст. 396 ГК, где содержится разъяснение основания отнесения договора к категории Типовых договоров. Согласно указанной норме законодательного акта юридической силы 2-й ступени в случаях, предусмотренных законодательными актами, Правительство Республики Беларусь может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры и т.п.).
То есть, согласно Гражданскому кодексу Республики Беларусь собственно Типовой договор является разновидностью публичного договора. Это значит, что Типовой договор обладает правовым статусом публичного договора, и правила о публичном договоре составляют фундамент Типового договора. Потому уяснение сущности Типового договора законодателем поставлено в зависимость от уяснения сущности публичного договора. Сущность же такой категории договоров опять же дана Гражданским кодексом Республики Беларуь - нормативным правовым актом юридической силы 2-й ступени, на который ссылается ст. 3 ЖК.
Согласно базовому определению публичного договора, которое дано ч. 1 п. 1 ст. 398 ГК, „Публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.)".
Этим определением и вытекающими из него нормами установлен правовой статус публичного договора, а значит - и Типового договора. Важной особенностью такого даговора является то, что одна из сторон публичного Типового договора непосредственно определена уже законодательным актом юридической силы 2-й ступени. Этой стороной является юридическое лицо. Юридическое лицо представляет собой коммерческую организацию. Коммерческая организация по своему профилю не является произвольной, а создана для конкретной деятельности, соответствующей условиям и предмету публичного Типового договора. Именно характер этой деятельности, в силу установленного законодателем, обязывает такую коммерческую организацию выполнять соответствующую работу или оказывать соответствующие услуги в отношении каждого, кто к ней обратится. Соответственно каждый представляет собой другую сторону договора, которая нуждается в указанных работах или услугах. То есть, здесь как и далее, законодателем воплощена общая норма, сформулированная частью 1-й ст. 392 ГК, в которой определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством. Другими словами, правила, которые установлены для публичного Типового договора, являются обязательными - их изменение на уровне нормативных правовых актов юридической силы более низкой запрещено.
Формирование правового статуса Типового договора найма жилого помещения
Указанный правовой статус Публичного договора непосредственно является правовым статусом Типового договора и соответственно распространяется на Типовой договор найма жилого помещения с тем лишь дополнением, которое конкретизирует, во-первых, предмет договора, во-вторых, юридическое лицо, в-третьих, другую сторону договора. Другими словами, наполняя публичный Типовой договор спецификой найма жилого помещения, законодатель уже на уровне нормативного правового акта юридической силы 2-й ступени подтвердил и закрепил императивный характер жилищных прав каждого, соответственно предоставленных Конституцией, жилищным законодательством. В публичном Типовом договоре найма жилого помещения императивным правам каждого законодателем ставится в соответствие обязательность для субъекта договорных отношений - соответствующей коммерческой организации предоставить по публичному Типовому договору найма жилого помещения необходимое каждому, кто к ней обратится без каких-либо предпочтений (ч. 2 п. 1 ст. 396 ГК).
Кроме того, на этом же уровне юридической силы 2-й ступени нормативного правового акта для публичного Типового договора найма жилого помещения законодателем исключен произвол в отношении стоимости выполняемых работ или предоставляемых услуг. Это непосредственно закреплено п. 2 ст. 396 ГК, согласно которой „Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законодательством допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей". Императивному праву каждого соответствует и положение ГК об обязанности юридического лица заключить такой договор, поскольку „Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары (работы, услуги) не допускается" (ч. 1 п. 3 ст. 396 ГК).