Действие Указа № 495 распространяется на отношения по аренде, передаче в безвозмездное пользование объектов, находящихся в коммунальной собственности, в той части, в которой это не противоречит порядку управления и распоряжения объектами коммунальной собственности, определенному местными Советами депутатов.
В соответствии с п. 3 ст. 585 ГК РБ изменение размера арендной платы возможно по согласованию сторон в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год.
Вместе с тем в отношении договоров аренды действует ст. 392 ГК РБ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.
Так, если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.
В случае если договор аренды не будет приведен в соответствие с законодательством, он может быть признан в установленном порядке недействительным согласно ст. 168 ГК РБ как полностью, так и в части.
В соответствии со ст. 181 ГК РБ сделка, содержащая отдельные незаконные условия, может быть признана недействительной в части. В этом случае в договор вводится в обязательном порядке условие, предписанное законом, и одновременно исключается то условие, которое противоречит предписаниям закона.
Размер арендной платы (денежное обязательство) должен быть выражен в белорусских рублях в силу части первой п. 1 ст. 298 ГК РБ, поскольку белорусский рубль является законным платежным средством на всей территории Республики Беларусь (часть первая п. 1 ст. 141 ГК РБ).
Нередко на практике в договоре аренды стороны определяют сумму договора (размер арендных платежей), подлежащую выплате в белорусских рублях, в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте либо в условных денежных единицах. Такая позиция сторон не противоречит нормам части второй п. 1 ст. 298 ГК РБ, поскольку соглашением сторон предусматривается способ расчетов по денежному обязательству, который не влияет на свойства денег или на вид платежа. Определяя такой способ расчетов по денежному обязательству, стороны, как правило, преследуют цель устранения неблагоприятных последствий инфляции. В случае если стороны в договоре указали денежное обязательство, выраженное в иностранной валюте или в условных единицах, не предусмотрев при этом способ расчетов в белорусских рублях, то такой договор по иску заинтересованной стороны может быть признан хозяйственным судом недействительным, как договор, не соответствующий требованиям законодательства (ст. 169 ГК РБ).
Следует отметить, что в данных случаях стороны обязаны устанавливать в договоре способ расчета в белорусских рублях, т.е. указывать оплату в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (условных единицах), подлежащей уплате по официальному курсу (Нацбанка РБ, Межбанковской валютной биржи и т.п.) на день платежа или иную дату.
Последствия несоблюдения условий и порядка заключения договора аренды.
При признании хозяйственным судом договора аренды незаключенным, недействительным или при установлении факта ничтожности сделки (договора аренды) по иску заинтересованной стороны по сделке применяются нормы главы 59 ГК РБ, установленные по обязательствам, вытекающим из неосновательного обогащения. При этом сторона по сделке – договору аренды вправе предъявить иск о возмещении убытков, понесенных в результате признания сделки недействительной или установления факта ничтожности сделки, а также убытков в результате ненадлежащего исполнения обязательств другой стороной.
Установление факта наличия либо отсутствия сделки относится только к компетенции суда.
Требования, заявленные в рамках искового производства, о взыскании арендных и иных платежей в случае признания договора аренды незаключенным (ничтожным и т.п.) подлежат удовлетворению хозяйственным судом на основании п. 1 ст. 971 ГК РБ. В соответствии с данным пунктом лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно ст. 973 ГК имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (ст. 974 ГК РБ).
Хозяйственные суды при определении стоимости неосновательного пользования чужим имуществом вправе применить нормы, установленные п. 3 ст. 394 ГК о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.
Законодательством Республики Беларусь предоставлено право одной из сторон на обращение с иском в суд с целью понуждения стороны по сделке к выполнению обязанностей по регистрации сделки, возложенных на него актами законодательства.
Так, при уклонении одной стороны от государственной регистрации другой заинтересованной (добросовестной) стороне при наличии определенных условий предоставлено право на обращение с иском в суд с требованием о признании договора аренды зарегистрированным, если другая сторона уклоняется от регистрации.
Основными условиями для вынесения хозяйственным судом решения о регистрации сделки являются:
– сделка, совершенная в надлежащей форме, т.е. сторонами соблюдены все требования, установленные к простой письменной форме сделки, а в случаях, установленных законом или соглашением сторон, – и к ее нотариальному удостоверению;
– факт уклонения одной из сторон от регистрации сделки.
Основанием для регистрации сделки – договора аренды недвижимого имущества является вступившее в законную силу решение хозяйственного суда.
Наряду с требованием о признании договора аренды зарегистрированным заинтересованная (добросовестная) сторона также вправе обратиться в суд с требованием о взыскании убытков в соответствии с п. 4 ст. 166 ГК РБ, согласно которому в случае необоснованного уклонения одной из сторон от государственной регистрации сделки на второй стороне лежит обязанность по возмещению другой стороне убытков, причиненных задержкой в регистрации сделки, поскольку уклонение стороны от регистрации сделки является неисполнением требования закона.
Сдача в аренду объектов недвижимости без согласия собственника в соответствии с частью первой п. 3 ст. 276 ГК РБ и ст. 579 ГК РБ влечет признание договора аренды недействительным или установление факта ничтожности сделки по основаниям ст. 175 ГК РБ, как заключение договора неправомочным лицом, с применением последствий такой недействительности.
При отсутствии договора аренды по разным основаниям (либо признание его незаключенным, либо признание факта ничтожности договора) в случае пользования недвижимым имуществом взимается соответствующая плата (как за неосновательное пользование имуществом), аналогичная арендной плате, поскольку идет речь о плате за пользование имуществом.
Обязанность арендатора по возмещению арендодателю затрат за коммунальные услуги, иные расходы по эксплуатации недвижимого имущества связана с фактическим потреблением определенных благ. Оплата их стоимости относится на себестоимость продукции (работ, услуг) в соответствии с п. 2.10.16 Основных положений только при наличии надлежащим образом оформленных первичных учетных документов.
Задача 2.
Республиканским унитарным предприятием (РУП) был предъявлен в хозяйственный суд иск о внесении изменений в договор, заключенный с унитарным предприятием (УП), в связи с изменением законодательства в части порядка возмещения затрат на транспортировку тепловой энергии. Свои доводы истец обосновал тем, что договор на возмещение затрат на транспортировку тепловой энергии был заключен между сторонами 03.01.2000. Постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 15.03.2000 №43 утверждена Инструкция о порядке возмещения затрат на транспортировку тепловой энергии, устанавливающая иные правила, нежели указанные в договоре.
Какие решения может вынести по данному делу суд?
Какие действия РУП и УП должны совершить, чтобы суд удовлетворил требования РУП?
Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством (п.2 ст.392 Гражданского кодекса РБ).
По требованию РУП договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными актами законодательства или договором (п.2 ст.420 Гражданского кодекса РБ).