Однако не вполне ясно, может ли выступать существенным условием договора строительного подряда срок исполнения обязанности заказчика по оплате работ. Согласно ч. 1 ст. 711 ГК РФ, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результата работы. Анализ данной нормы позволяет сделать вывод, что срок исполнение обязанности заказчика по оплате работ носит диспозитивный характер, а значит, не является существенным условием договора строительного подряда.
Следовательно, в договоре строительного подряда, помимо предмета договора, в качестве существенного условия выступает срок начала и окончания выполнения работы подрядчиком, т. е. условие, без которого договор строительного подряда не может считаться заключенным.
Срок начала и окончания строительных работ подрядчиком зависит от качества проектно-сметной документации, правильной организации процесса строительства, своевременной доставки на строительную площадку строительных материалов и конструкций и иных факторов.
Из легального определения договора строительного подряда, как отмечалось нами ранее, усматривается признак возмездности договора, поскольку подрядчик выполняет свою работу за вознаграждение. Поэтому в договоре строительного подряда стороны должны определить цену, или вознаграждение подрядчика. На наш взгляд, правило п. 3 ст. 424 ГК РФ, допускающее в возмездном договоре в условиях, если стороны не определили цену, принимать исполнение по цене за аналогичные работы, в договоре строительного подряда неприменимо.
Это связано с тем, что объект строительства с точки зрения гражданского права представляет собой индивидуально определенную вещь, т. е. вещь, которая обладает присущими только ей признаками (высота, материал конструкций, объемно-планировочные решения и т. д.), позволяющими отличить ее от других вещей.
Именно индивидуальные признаки такой вещи (объемно-планировочные решения, системы отопления, вентиляции, интерьера, фасада и т. д.) должны удовлетворять индивидуальные интересы заказчика. Последний заинтересован в получении вещи, у которой именно те параметры, которые были определены изначально в задании на строительство и конкретизированы в технической документации.
Поэтому, исходя из особенности индивидуально-определенной вещи, следует, на наш взгляд, признать, что она должна обладать индивидуальной стоимостью, которая требует согласования в каждом конкретном случае. Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, мы полагаем, что стоимость строительных работ, или цена, в договоре строительного подряда является также существенным условием договора, без которого этот договор не может считаться заключенным.
Вместе с тем общие положения о договоре подряда не включают норму, которая относила бы цену к существенным условиям договора. Исключение составляют случаи, когда требование о внесении в договор соответствующего условия исходит от одной из сторон либо оно отнесено к существенным условиям договора подряда и тем самым установлена обязанность ее включения в договор путем специального указания в законе или ином правовом акте. В связи с этим кажется справедливой позиция М.И. Брагинского, согласно которой включение существенного условия договора подряда о цене, как указания в законе, должно быть сделано применительно к договору бытового и строительного подряда.
Анализируя положения ч. 1 ст. 743 ГК РФ, когда подрядчик обязан осуществлять строительство в соответствии со сметой, определяющей цену работы, мы можем также сделать вывод о том, что цена в договоре строительного подряда является существенным условием. Причем цена строительных работ должна быть определена сторонами изначально, поскольку выражает индивидуализирующий признак возмездности договора строительного подряда. В связи с этим мы не можем согласиться с мнением С.П. Юшкевича о том, что уровень оплаты, условия определения цены и сама по себе цена не являются существенными условиями договора строительного подряда и не выражают особые его признаки.
Таким образом, еще раз следует подчеркнуть, что цену в договоре строительного подряда следует отнести к существенным условиям договора, без которого договор вряд ли способен на существование. Поэтому следует признать справедливым указание постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 о том, что при наличии разногласий по условию о цене в возмездном договоре и недостижения сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным.
В соответствии с ч. 4 ст. 709 ГК РФ цена работы может быть как твердой, так и приблизительной. Приблизительная (открытая) цена уточняется в процессе исполнения договора строительного подряда. При отсутствии других указаний в договоре строительного подряда цена работы предполагается твердой. И твердая, и приблизительная цена может быть установлена соглашением сторон, т. е. самим договором.
Договорная цена на строительную продукцию - это цена, устанавливаемая заказчиком и подрядчиком при заключении договора строительного подряда, в том числе по результатам проведения подрядных торгов, а твердая договорная цена представляет собой цену, которая зафиксирована на определенном уровне и привязана к конкретному сроку, указанному в договоре строительного подряда.
Цена в договоре строительного подряда включает в себя издержки подрядчика и его вознаграждение и может определяться по-разному. Цена может быть обозначена в тексте договора, что практикуется при небольшом объеме подрядных работ. Однако наиболее часто в договоре строительного подряда цена определяется сметой, которая содержит постатейный перечень затрат по выполнению работ и является неотъемлемой частью договора строительного подряда. Смета, основной неизменный документ на период строительства, служит основой для расчетов между заказчиком и подрядчиком за выполненные работы и представляет собой денежное выражение подлежащих выполнению работ.
Поскольку смета определяет цену работ, она должна найти обязательное отражение в условиях договора строительного подряда. Как правило, смета на строительные работы является приложением к самому договору, однако конечная сумма затрат по смете указывает непосредственно на цену и, на наш взгляд, должна быть закреплена в самом тексте договора строительного подряда.
Цена по смете определяется, с одной стороны, объемом работ, с другой - единичными расценками. При этом необходимо учитывать, что, исходя из принципа свободы договора, стороны могут принять единичные расценки индивидуальные или установленные в пределах всей страны, носящие рекомендательный характер.
Индивидуальные расценки разрабатываются самостоятельно строительной подрядной организацией и предлагаются любому заказчику, который к ней обратился. Такое явление указывает на признак публичности договора строительного подряда, закрепленный в ст. 426 ГК РФ, когда строительная организация осуществляет предпринимательскую деятельность и обязана заключить договор с каждым, кто к ней обратится на одних и тех же условиях, по одной и той же цене. Вместе с тем договор строительного подряда от этого не является публичным, поскольку способ определения цены может устанавливаться соглашением сторон. Также при заключении договора строительного подряда должен быть определен индивидуальный предмет, чего нельзя отметить при заключении публичного договора.
Полагаем, что при определении цены договора строительного подряда стороны могут испытывать определенные трудности, которые связаны с применением в строительстве несколько видов смет. В частности, при возведении особенно крупных объектов строительства широко применяются локальные сметы, объектные сметы и сводный сметный расчет. Каждая из указанных смет содержит в себе определенную стоимость трудозатрат и материалов, однако не вполне ясно, какая из смет включает цену, необходимую для того, чтобы признать договор строительного подряда заключенным.
Локальная смета является первичным сметным документом и составляется на основе объемов работ, определяемых в составе рабочего проекта и рабочей документации. Локальная смета составляется на отдельные виды работ (земляные, отделочные, малярные, штукатурные и т. д.) и преследует цель определить их стоимость. Причем результаты подсчетов стоимости работ по локальной смете включаются в объектную смету.
Объектная смета составляется на объект строительства в целом и включает в себя стоимость всех строительно-монтажных работ. Однако стоимость строительства по объектной смете не определяет конечную цену. На основании объектной сметы составляется сводный сметный расчет стоимости зданий и сооружений, который является документом, определяющим полный лимит денежных средств на проведение строительства. В сводный сметный расчет включаются затраты на подготовку территории строительства, устройство временных обслуживающих зданий и сооружений, инженерных коммуникаций, благоустройство и озеленение территории, затраты на зимнее удорожание и т. д.
Таким образом, именно сводный сметный расчет должен содержать в себе полную стоимость строительства, а значит, цену, которая является существенным условием договора. Вместе с тем норма ч. 1 ст. 743 ГК РФ закрепляет обязанность проведения работ в соответствии со сметой, но не уточняет, какой именно. В целях устранения пробела законодательства на основании вышепроведенного исследования вопроса цены договора строительного подряда полагаем целесообразным изменить редакцию этой нормы.