Помимо системы генерального подряда, в строительстве нашли широкое применение прямые договоры. О.Н. Садиков справедливо указывал, что к формам договорных связей, которые используются в системе генерального подряда, могут быть отнесены не только главный подрядный и субподрядный договоры, но и прямой договор.
Прямой договор заключается с согласия генерального подрядчика заказчиком с третьими лицами на выполнение отдельных строительных работ. Прямым договором следует считать договор, заключаемый заказчиком непосредственно с подрядными организациями, в котором отсутствует генеральный подрядчик. Однако прямые договоры могут быть иного вида, когда их заключение возможно заказчиком самостоятельно, минуя генерального подрядчика.
Таким образом, понятие прямой договор применяется для обозначения разных правовых конструкций. В частности под это понятие подводят, с одной стороны, договор, заключаемый заказчиком с разрешения генерального подрядчика, на выполнение отдельных работ третьими лицами, с другой - множественность на стороне подрядчика, выраженная в участии исполнения договора строительного подряда несколькими лицами (ст. 707 ГК РФ).
На наш взгляд, прямой договор может быть заключен как с согласия, так и без согласия генерального подрядчика, и от этого принцип построения договорных отношений по прямым договорам не изменится. В любом случае лица, заключившие прямые договоры с заказчиком, несут перед ним ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение строительных работ.
Следует учитывать, что в договоре строительного подряда возможна перемена лиц в обязательстве, что влияет на принцип надлежащего исполнения обязанностей по договору. Такая перемена возможна на стороне заказчика или подрядчика. Однако не всегда перемена лиц влечет к переводу обязанностей по договору.
Так, например, кооператив "Марс" выступил подрядчиком по договору подряда с АО "Станок", которое впоследствии оказалось неплатежеспособно, признано банкротом и продано ОАО "Ростехимпорт" с сохранением статуса юридического лица. По заявленному "Марсом" иску об оплате работ, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, обязано отвечать АО "Станок", так как было продано не предприятие, а право собственности на предприятие, вследствие чего по долгам юридического лица собственник не отвечает, а переход прав и обязанностей невозможен при сохранении юридического лица.
Анализ легального определения договора строительного подряда, закрепленного в ст. 740 ГК РФ, дает возможность выделить основную обязанность подрядчика - построить в установленный договором срок объект или выполнить иные строительные работы. Такая обязанность подрядчика обусловлена тем, что срок исполнения в договоре строительного подряда является существенным условием.
При этом следует учитывать, что подрядчик несет обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями, конструкциями или оборудованием, если иное не установлено соглашением сторон. Стороны могут в договоре строительного подряда оговорить, что обеспечение строительства в целом или в определенной его части осуществляет заказчик.
В том случае, если строительство осуществляется из материала заказчика, подрядчик обязан использовать предоставленный заказчиком материал расчетливо и экономно, а после окончания работы предоставить заказчику отчет о расходовании материала, возвратить остаток материала либо с согласия заказчика уменьшить цену работы с учетом стоимости остающегося у подрядчика неиспользованного материала.
Если объект строительства оказался после выполнения всех строительных работ с недостатками, которые делают его непригодным для использования по причинам, вызванным недостатками предоставленного заказчиком материала, подрядчик вправе потребовать оплаты выполненной работы. Однако для того чтобы реализовать это право, подрядчик обязан доказать, что недостатки материала не могли быть обнаружены им при надлежащей приемке.
При выполнении строительных работ возможно возникновение обстоятельств, которые впоследствии могут грозить прочности или годности результата выполненной работы либо создают невозможность ее завершения в срок. Данные обстоятельства могут быть вызваны непригодностью или недоброкачественностью предоставленных заказчиком материалов, оборудования, технической документации либо наступлением возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе выполнения работ. В связи с этим подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу.
В противном случае подрядчик не вправе в последующем при предъявлении к нему заказчиком соответствующих требований ссылаться на указанные обстоятельства.
В связи с этим следует страховать любые повреждения материалов, гражданско-правовую ответственность за причинение вреда третьим лицам, послепусковые гарантийные обязательства, строительно-монтажную технику, оборудование строительной площадки, временные здания и сооружения и т. д. При этом сторона, которая обязана произвести страхование, представляет доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда. Такой стороной, как правило, выступает подрядчик.
Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией. Если в ходе строительства будут выявлены не учтенные технической документацией работы, что потребует увеличения сметной стоимости строительства, подрядчик обязан немедленно сообщить об этом заказчику.
При неполучении ответа в течение десяти дней, если иной срок не установлен законом или договором, подрядчик обязан приостановить строительные работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. В противном случае подрядчик лишается права требовать оплаты дополнительных работ. Вместе с тем подрядчик имеет право требовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов.
Одной из обязанностей подрядчика является качественное выполнение строительных работ. Но понятие качества законодатель не определяет.
В договоре строительного подряда качество строительной продукции влияет на сметную стоимость. На наш взгляд, следует учитывать при составлении сводного сметного расчета строительства поправочные коэффициенты, с помощью которых можно будет учесть качество строительных объектов, сдаваемых в эксплуатацию.
Реализация данного предложения означает введение нормы поощрительного характера за высокое качество строительных работ, что способствует стимулированию надлежащего исполнения обязательства со стороны подрядчика.
Следует выделять два вида гарантий качества строительной продукции: договорную и законную. Законная гарантия качества заключается в том, что подрядчик гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей на момент подписания акта приемки-сдачи работ. При этом требования, связанные с недостатками результата работ, могут быть предъявлены заказчиком в пределах пяти лет со дня передачи результата работ.
Гарантийный срок представляет собой интервал времени, в течении которого при правильной эксплуатации объекта строительства и обнаружении недостатков подрядчик обязуется их устранить за свой счет. На этой период времени подрядчик ручается за безотказную службу объекта строительства.
От гарантийного срока следует отличать срок службы объекта строительства, т. е. интервал времени, по истечении которого объект продолжает существовать физически, но теряет свои функциональные свойства и оказывается непригодным для дальнейшего использования. В связи с этим, на наш взгляд, рационально выделение Х.Э. Бахчисарайцевым двух сроков: короткого, так называемого гарантийного, и более длинного, фактического срока стабильности качества изделия. Первый является как бы низшим пределом второго, и за нарушение этого минимума должна следовать гражданско-правовая ответственность.
Поскольку договор строительного подряда может быть заключен на строительство из материалов заказчика, то подрядчик обязан сохранить предоставленные заказчиком материалы.
В одном из постановлений Высшего Арбитражного Суда РФ рассматривалась ситуация, в которой заказчик материалы передал подрядчику, но во время нахождения их у подрядчика они погибли при пожаре. Арбитражный суд первой инстанции, применив ст. 705 ГК РФ, посчитал, что риск случайной гибели материалов лежит на подрядчике. Надзорная инстанция признала, что правила статей 705, 714 ГК РФ неприменимы, так как отношения, возникшие между сторонами, должны регулироваться нормами гл. 47 ГК РФ. Имелось в виду, что, в отличие от подрядчика, хранитель не принимает на себя риска случайной гибели предмета.
Основной обязанностью заказчика является передача задания на строительство подрядчику. Как правило, эта обязанность реализуется путем передачи проектно-сметной документации. При этом обязанность представления проектно-сметной документации может быть возложена на подрядчика. В этом случае заказчик обязан предоставить подрядчику задание, на основе которого последний будет заключать с проектировщиками договор на выполнение проектных и изыскательских работ.
Следует учитывать, что заказчик в одностороннем порядке вправе вносить изменения в техническую документацию, если требуется выполнить дополнительные работы по стоимости, не превышающие десять процентов указанной в смете общей стоимости строительства. Внесение изменений в большем объеме требует согласования сторонами дополнительной сметы.