Відповідальність у житловому праві (стр. 4 из 4)

Договори купівлі-продажу, дарування, застави, оренда житлових будинків та інші договори, що фактично прикривають продаж земельних ділянок або самовільний їх обмін, повинні визнаватися недійсними за передбаченими ст. 228 ЦК наслідками.

Правочин, визнаний недійсним, вважається таким з моменту його вчинення. Найчастіше зустрічаються спори, пов'язані з визнанням правочину недійсним на підставі, коли учасник правочину умисно був введений в оману іншою стороною, тобто йому повідомили факти, які не відповідають дійсності і мають суттєве значення. Можливі купівля-продаж, обмін житлового приміщення внаслідок обману з боку одного з учасників правочину, умисного введення в оману контрагента з приводу якості, розміру житлового приміщення. Істотне значення для вчинення правочину має також замовчування конкретних обставин, адже у цьому разі відбувається обман учасника правочину. Правочин, який укладається під впливом обману, може бути визнанний недійсним, оскільки має місце невідповідність внутрішньої волі особи та її волевиялення, якщо контрагент завідомо знає, що шкодить інтересам особи, яку представляє (наприклад, коли має місце неправильне уявлення чи незнання інформації про санітарно-технічний стан житлового приміщення при вчиненні правочину учасниками). Правочин, укладений внаслідок помилки, що має істотне значення, може бути визнаний недійсним за позовом сторони, яка діяла під впливом помилки (ст. 229 ЦК). Помилка - це відсутність справжнього уявлення про стан речей, неправильне сприйняття стороною істотних умов угоди, що вплинуло на її волевиявлення. Наслідки, передбачені ст. 229 ЦК, застосовуються тільки тоді, коли дефекти об'єктивно заважають проживати у квартирі і від них неможливо позбавитися. Тут йдеться тільки про помилку, яка має істотне значення, а встановлювати її істотність має право лише суд, оскільки це здійснюється у кожному окремому випадку і в суді встановлюються конкретні, фактичні обставини.

Під час формування ринку житла трапляються випадки укладення правочинів щодо житлових приміщень і під впливом насильства з боку представників сторін. Насильство являє собою фізичний чи психічний вплив на учасника угоди або його близьких з метою спонукання до вчинення правочину. Особа, яка вчиняє правочин під впливом насильства, фактично позбавляється можливості виявляти власну волю. її воля змінюється волею насильника. При застосуванні погрози відбувається вплив на чужу волю під загрозою заподіяння майнової чи немайнової шкоди. Найчастіше вона спрямовується на колишнього члена сім'ї з метою отримання згоди на вчинення правочину. Погроза за змістом має бути реальною, протиправною, такою, що може бути практично втілена в життя, призвести до погіршення житлових умов або інших негативних наслідків. При цьому не має значення, від кого вона виходить: від контрагента чи третіх осіб - і чи спрямована вона проти особи, яку примушують до вчинення правочину, чи проти близьких до неї осіб. Потерпілий у цьому разі виявляє свою волю, але оскільки це відбувається під впливом погрози, то вона не збігається зі справжнім його бажанням.

Якщо обставини, що мали місце при вчиненні правочину, свідчать, що відмова учасника договору від його укладення могла спричинити шкоду його інтересам, така погроза може бути визнана підставою для визнання правочину, пов'язаного з продажем, обміном, недійсним.

Можливі випадки відчуження житлових приміщень, коли особа змушена вчиняти правочин на невигідних для неї умовах внаслідок збігу тяжких обставин. Ознаками такого правочину може бути укладення його на нееквівалентних умовах або збіг тяжких обставин для однієї сторони (хвороба, надзвичайна нужда тощо).

Правочини щодо купівлі, обміну житлових приміщень з особами, які не можуть усвідомлювати значення своїх дій, керувати ними і передбачати результати майбутніх наслідків, також можуть бути визнані недійсними. У цьому разі правочин укладений, громадянином, хоч і дієздатним, але який в момент його укладення перебував у такому стані, коли він не міг розуміти значення своїх дій або керувати ними, може бути визнаний судом недійсним за позовом цього громадянина (ст. 225 ЦК). Якщо такий правочин визнаний недійсним, кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні все одержане за правочином.

Особливі правові наслідки при визнанні правочинів недійсними передбачені у ЖК. Так, у разі визнання обміну житловими приміщеннями недійсним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони раніше займали (ст. 88 ЖК).

Визнання обміну недійсним може мати місце як на підставі ст. 87 ЖК, так і на підставах, передбачених ЦК. Але правові наслідки в усіх випадках зводяться до однієї санкції: переселення сторін у приміщення, які вони раніше займали. Це пояснюється дією правила: якщо є спеціальна норма права (ст. 88 ЖК), то загальна норма не застосовується (наприклад, статті 230, 231 ЦК). Що стосується відшкодування майнових збитків, пов'язаних з такими обмінами, то тут діють загальні правила, передбачені у санкціях відповідних статей ЦК щодо недійсності правочинів. Якщо правочин буде визнаний недійсним внаслідок помилки, то окрім того, що сторони будуть приведені у попередній стан, сторона, за позовом якої правочин визнаний недійсним, має право вимагати від другої сторони відшкодування витрат, пов'язаних із втратою або пошкодженням свого майна, якщо доведе, що помилка виникла з вини другої сторони. Якщо це не буде доведено, особа, за позовом якої правочин визнаний недійсним, зобов'язана відшкодувати другій стороні понесені нею збитки у подвійному розмірі.

Якщо угода була визнана недійсною внаслідок обману, насильства, погрози, зловмисних дій (статті 230-232 ЦК), то окрім повернення сторін у попередній стан, потерпілому відшкодовуються понесені ним витрати, втрата або пошкодження йо

го майна в подвійному розмірі. Отже, при недійсності правочинів потерпіла сторона може вимагати поновлення попереднього стану.

Друга сторона такого права не має, оскільки нею були вчинені протиправні дії, якими вона порушила права й інтереси свого контрагента за правочином, і до неї мають вживатися заходи цивільно-правової відповідальності. Окрім того, вона відшкодовує і збитки, пов'язані з укладенням недійсної угоди.

Можливі випадки визнання правочинів стосовно житлових приміщень недійсними на тій підставі, що вони були укладені з метою приховати інші правочини (удавані правочини). У цьому разі застосовуються правила, що регулюють той правочин, який сторони дійсно мали на увазі. Учасники удаваного правочину намагаються досягти певного правового результату, замаскувавши справжні наміри, зовні виявляючи волю, що не відповідає юридичним наслідкам, настання яких вони насправді бажають. Часто удаваний правочин укладається з метою приховати протизаконний. У цьому разі суд приймає рішення про визнання правочину недійсним із застосуванням наслідків, передбачених для недійсного правочину, який сторони мали на увазі.

Найчастіше трапляються випадки, коли правочини вчиняються лише про людське око, без наміру створити правові наслідки (фіктивні правочини). Такі правочини визнаються недійсними з моменту їх вчинення. Визнання правочинів стосовно житлових приміщень недійсними вимагає уважного дослідження всіх обставин, що мають юридичне значення. Для визнання правочину недійсним необхідно встановити обставини, що підтверджують дійсні наміри особи розпорядитися своєю житловою площею у встановленому законом порядку, тобто зробити проміжні варіанти, необхідні для досягнення кінцевої правомірної мети, необхідно встановити, чи належить житлова площа сторонам, які брали участь в правочині.

Рішення про задоволення позовів має бути повним і обґрунтованим, оскільки воно пов'язане з великими майновими і немайновими витратами (зміна місця роботи, навчання, переїзд в інше місце тощо). У разі визнання обміну житлових приміщень недійсним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони раніше займали. До такої санкції зводяться всі правові наслідки визнання правочину щодо житла недійсним.

Правомірний правочин стосовно житлових приміщень може супроводжуватися неправомірним правочином. Дійсність таких правочинів, обсяг прав і обов'язків, що випливають з них, залежить від загальних правил, визначених ЦК. Якщо така угода визнана недійсною, настають наслідки, передбачені статтями 216, 228 ЦК.

Список використаної літератури:

1. Конституція Україні. // ГУ,1996, 13 липня.

2. Житловий кодекс України Х.: Одіссей, 2003 – 140 с.

3. Цивільний кодекс України. – Х. ООО „Одиссей”, 2003. – 340 с.

4. Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України затв. наказом Міністерства юстиції України 03.03.2004 № 20/5 та зареєст. в Міністерстві юстиції України 3 березня 2004 р. за № 283/8882

5. Житлове право України: навч посібник / за ред. В.С. Гопанчука, Ю.О. Заіки. – к.: Істина, 2003 –208 с.

6. Житлове право України. Курс лекцій / М.Г. Галянтич, Г.І. Коваленко, К.: 2002 – 200 с.

7. Цивільний кодекс України: Науково-практичний коментар: У 2-х ч. / за заг. ред. Я.М. Шевченка, К.: Концерн ВД „Ін Юре” - 2004 – ч. 1 - 692 с.

8. Цивільне право України: Підручник: у 2 кн./ за ред О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової. – К. : Юрінком Інтер, 2002 - 630 с.

9. Цивільне право України: Підручник. Є.О. Харитонов, Н.О. Саніахметова. К.: Істина. 2003 – 775 с.

10. Цивільне право України: Академічний курс: Підручник: у 2-х томах/за заг. ред. Я.М. Шевченка. Т 2 Особлива частина. К. Концерн „видавничий дім „Ін Юре” 2003 – 520 с.

11. Цивільне право України Частина друга. /Підручник для студентів юридичних спеціальностей вищих закладів освіти/ за ред. Ч.Н. Азімова, С.Н. Приступи, С.М. Ігнатенка. Харків: Право. 2000 – 368 с.

12. Аврамова О. Жилье – товар с особым характером // Предпринимательство, хозяйство, и право. – 2000 - № 7 с. 29-30

13. Галянтич М. Конституційні засади забезпечення житлових прав громадян // Юридичний вісник України. – 2003 - № 38. – с. 12

14. Дудорова Е. Нотариальная форма договора купли-продажи жилого дома и его государственная регистрация // Предпринимательство, хозяйство, и право. – 2003 - № 2 - с. 10-13

15. Левик А. Межі здійснення приватної власності на житло: проблеми і перспективи // Право України. – 2001 - № 9 – С. 69-70