Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.
Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором о том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.
Синналагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Отсюда следует, в соответствии с законодательством взамообязательства, это означает, что если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Суждение о существенных условиях в гражданско-правовых договорах сводится к тому, что существенным условием договора аренды является его предмет, под которым понимается имущество, передаваемое в аренду.
Пункт 1 статьи 432 ГК содержит определение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании гражданского законодательства существенные условия можно выделить в группу:
1. группа существенных условий о предмете договора;
2. группа существенных условий, которые названы в законе либо иных правовых актах;
3. группа по которым стороны должны достигнуть соглашения.
Законодательство не отмечает обязательный стандартный перечень существенных условий для всех видов договоров, но упоминает, что стороны могут выбрать сами те условия, которые будут указаны в договоре. Из-за этого обстоятельства, возникает спорный характер при заключении договора, поскольку каждая из сторон пытается выдвинуть свои условия с максимальной выгодой для себя, называя эти условия существенными. При рассмотрении спорных вопросов судебные органы учитывают равноценность условий, важных для обеих сторон, такие условия при решении суда будут относится к существенным.
По нашему мнению, само понятие «существенные условия договора» определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само существование одной из важнейших категорий договорного права ставится в зависимость от техники законодательной работы.
На наш взгляд законодательство должно, конкретно определить перечень существенных условий для всех видов договоров, отметить определенной статьей, например для всех видов договоров существенными условиями будут являться срок, оплата, ответственность, предмет (так как эти условия имеются во всех видов договоров) и выделить отдельной статьей существенные условия для определенных видов договоров, которые будут раскрывать сущность данного вида договора. Например:
Статья 432.1 Особенности существенных условий характерных для данных видов договоров
1.Существенным условием договора купли-продажи будет являться передача количества товара
2. Существенным условием договора поставки будет являться порядок поставки товара
Статья 432.2.Перечень существенных условий характерных для всех видов договоров
1.срок
2.ответственность
3.предмет
4.оплата
5.передача материальных и нематериальных ценностей
Таким образом, можно предложить не разбивать существенные условия по группам, а объединить по сущности договора и по составу, указав определенной статьей. Данная установка и определенность позволит снизить уровень спорности при заключении договора.
Для выяснения сути понятия «существенные условия договора» необходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия «договор» идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условий договора. В тексте гражданского кодекса как тождественное договору используется понятие соглашение. Чаще всего соглашением называется договор, обеспечивающий исполнение основного договора либо уточняющий одно из его условий, либо изменяющий его содержание. Применяются также другие термины для обозначения гражданского договора-пролтокол о результатах торгов, передаточный акт, государственный контракт. Понятие договора раскрывается через его содержание, т.е. совокупность составляющих его условий, без закрепления прав и обязанностей сторон по поводу условий договор теряет свои функции.[18]
Если в отношение какого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, то отсутствие в тексте договора пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует в договоре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоотношение.
Такой вывод следует из анализа положения, содержащегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Именно поэтому, а не в силу того, что условие договора теряет свое качество существенного условия, договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан незаключенным.
П. 1 ст. 432 ГК содержит определение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Среди всех условий всякого договора необходимо выделить те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия, бесспорно, являются существенными условиями договора, ибо, называя их, законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного вида договорного обязательства.
Принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, можно сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды. Другое дело, что Гражданский кодекс РФ включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов, однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.
В Гражданском Кодексе п. 1 ст. 432 указано существенное условие характерное для всех гражданско-правовых договоров. Речь идет о предмете договора. При этом следует учитывать, что предмет рассматривается не только в юридическом аспекте в соответствии с юридической терминологией, но и приобретает другое значение, так как вытекает из обязательств. По мнению «Договор, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона или, соответственно, воздержаться от их совершения»[19].
Предмет договора является существенным условием договора аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Вторая группа существенных условий включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Необходимо отметить, что ранее действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, то есть признавало необходимость данного условия для данного вида договоров в качестве самостоятельного источника определения существенных условий договора. Иными словами, наряду с существенными условиями договора, которые были признаны таковыми по суду, традиционно выделялись в качестве самостоятельных существенные условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида[20].