СВОТ-анализ района и участка застройки:
| Возможности | Сильные стороны |
| 1. Рост деловой активности 2. Развитие транспортной инфраструктуры; строительство Орловского тоннеля. | 1. Наличие всех инженерных коммуникаций; 2. Отсутствие ограничений по сносу строений, находящихся на территории участка; 3. Суворовский проспект считается частью «делового сити» Санкт-Петербурга. |
| Угрозы | Слабые стороны |
| 1. Рост тарифов на ресурсы. 2. Экономическая ситуация в стране. 3. Ухудшение экологической обстановке в районе застройки (загазованность) | 1. Наличие строений на территории участка, привлечение дополнительных затрат на снос; 2. Перегруженность района автотранспортом; пробки. |
2.3. Технико-экономическое обоснование альтернативных проектов
Рассматриваются 2 альтернативных варианта осуществления проекта:
· Проект №1. Строительство административно-бытового центра общей площадью 850 кв. м. с открытой неохраняемой парковкой на 105 маш-мест в Приморском районе Санкт-Петебурга.
· Проект №2. Строительство административно бытового центра общей площадью 850 кв. м. с оборудованной подземной парковкой на 100 машино-мест и гостевой открытой парковкой на 25 машино-мест в Выборгском районе Санкт-Петербурга.
Проект №1.
Проект строительства административно-бытового центра общей площадью 7650 кв. м. с открытой автостоянкой в Приморском районе Санкт-Петербурга на участке по адресу ул.Туристская, 58 .Зона по Генплану – 3ЖД (зона размещения среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга, с включением объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры).
Расположение: Земельный участок находится в центре Приморского района. Ближайшие станции метро: Пионерская (800 м), Комендантский проспект (1200 м).
Площадь земельного участка 3486 м.кв.. Участок свободен от строений, ровный. Все коммуникации в наличии. На участке планируется возведение административно-бытового центра с открытой автостоянкой.
Характеристика объекта строительства:
| Объект: | Административно-бытовой центр |
| Расположение: | Туристская ул.58, Приморский район Санкт-Петербурга |
| Проектирование: | |
| Строительство: | |
| Площадь застройки, кв.м | 3486 |
| Этажность: | 7 офисных этажа и 2 этажа под коммерческие площади |
| Высота здания, м | 31 |
| в т.ч. 1-2 этаж, м. 3-9 этаж, м. тех. этаж, м. | 3,9 3,0 2,0 |
| Функциональное зонирование: | офисные помещения, оказание бытовых услуг |
| Полезная площадь, кв.м: | 6188,8 |
| в т.ч. офисные помещения, кв.м. конференц-залы, кв.м. коммерческие площади, кв.м. прочие и вспомогательные помещения, кв.м. | 4242 400 1546,8 1461,2 |
| Свободная планировка | от 100 кв.м.. |
| Паркинг: | открытая бесплатная неохраняемая парковка на 105 м/мест. |
| Конструктивная схема: | железо-бетонный каркас |
| Перекрытия: | железо-бетонные монолитные плиты |
| Облицовка стен: | вентилируемые фасады, торцевой фасад облицован натуральным камнем |
| Окна: | однокамерные и двухкамерные стеклопакеты, профили алюминиевые. |
| Кровля: | плоская, эксплуатируемая |
Затраты на приобретение земли:
| Площадь участка | м.кв | 3486 |
| Наличие строений/площадь | м.кв | нет |
| Стоимость 1м.кв | руб. | 16 726 |
| Стоимость участка | руб. | 58 306 836 |
Затраты на строительство:
| Обоснование идеи 0,5% | руб. | 6264658,2 |
| Маркетинговые исследования рынка 1% | руб. | 1252931,64 |
| ТЭО 2-3% | руб. | 2505863,28 |
| Составление проектно-сметной документации и получение разрешающей документации, согласование проекта, проведение изыскательских работ | руб. | 15876720 |
| Снос существующих построек | руб. | |
| Затраты на СМР (земляные работы, надземные работы, прокладка коммуникаций, наружная отделка, прокладка сигнализации, оснащение помещений, благоустройство территории, страхование, накладные расходы) | руб. | 116745648 |
| СМР по открытому паркингу | руб. | 15750000 |
| СМР по подземному паркингу | руб. | |
| Итого кап.затраты на стр-во | руб. | 157503718,6 |
| ВСЕГО РАСХОДОВ на КВ (в тч земля) | руб. | 216 702 657 |
| Амортизация за год(20 лет) | руб. | 10835132,86 |
Характеристика района строительства.
Приморский район исключительно перспективен и привлекателен для инвесторов, так как в нем как ни в одном другом районе имеется потенциальная возможность вложить средства в крупные проекты в сфере торговли, строительства (особенно коттеджного), туризма, спорта, культуры, промышленности, транспорта, услуг и в банковской сфере. Особенно он привлекателен для иностранных инвесторов из-за близости государственной границы с Финляндией и сравнительно хорошо развитой транспортной сети (автомобильной, железнодорожной, водной), а также живописного побережья Финского залива, наличия больших зеленых массивов, заповедных территорий.
Приморский район, пожалуй, один из самых динамично развивающихся в городе. Он активно застраивается современными жилыми домами. Торговые комплексы и офисные центры растут здесь, как грибы после дождя. Причем инвесторам интересны не только уже сформировавшиеся, но и окраинные территории района.
В составе жилищного фонда Приморского района преобладают современные дома, что делает его весьма популярным у покупателей квартир.
Неплохо развита социальная инфраструктура района. Всего на его территории расположено свыше 130 школ и детских садов, множество медицинских учреждений.
В целом район считается экологически благополучным – в его границах немало крупных зеленых зон: Удельный парк, парк 300-летие Петербурга, Новоорловский лесопарк, Юнтоловская лесная дача и др. Доля зеленых насаждений в общей площади района составляет 23,9%.
Один из серьезных недостатков Приморского района – проблема транспортной доступности. На его территории действуют четыре станции метрополитена – «Старая Деревня», «Черная речка», «Пионерская», «Комендантский проспект». Однако все они в южной и центральной частях района. В северную же его часть можно попасть лишь с помощью наземного транспорта (в том числе по железной дороге). Через Приморский район проходят две железнодорожные линии – Сестрорецкое направление (станции Лахта, Ольгино) и Выборгское направление (станции Удельная, Озерки, Шувалово).
Владельцам личных автомобилей повезло еще меньше. Они испытывают неудобства на переездах через железнодорожные пути, а интенсивное движение грузового и легкового автотранспорта по Приморскому проспекту в часы пик является причиной длительных пробок у Ушаковского моста.
По данным компании Becar Commercial Property SPb в Приморском районе на сегодняшний день действует около 25 объектов, предлагающих аренду офисных площадей классов «В» и «С». Более половины из них принадлежат к разряду высококачественных (бизнес-центры класса «В»). В последнее время интерес инвесторов к возведению высококачественных офисных комплексов за пределами центральных районов Петербурга значительно возрос. Так, в Приморском районе на разных этапах проектирования и строительства сейчас находится более 20 объектов офисного назначения.
СВОТ-анализ района застройки;
| Возможности | Сильные стороны |
| 1. Свыше 66% населения района является трудоспособным, следствие этого создание административного центра обеспечит возможность трудоспособному населению приблизить место работы к месту проживания. 2. Экологическая обстановка. Большая лесопарковая зона, наличие естественных (озёра) и искусственных (пруды) водных объектов. | 1. Большая площадь земельного участка позволяет в дальнейшем расширить территорию застройки (увеличение площади паркинга, строительство автосервиса и т.д) 2. Удачное территориальное расположение. Приморский район является связующим звеном между центром и пригородом, выполняет роль «транспортной артерии». 3. Стабильная положительная динамика показателей, характеризующих финансово-экономическое состояние Приморского района. 4. Наличие всех коммуникаций на участке. |
| Угрозы | Слабые стороны |
| 1. Отток деловой активности в другие районы Санкт-Петербурга; 2. Транспортный коллапс в час пик на выездных магистралях при отсутствии строительства путепроводов через железнодорожные линии и дополнительных выездных магистралей. 3. Низкая заполняемость офисных площадей значительное время после ввода в эксплуатацию. 4. Рост тарифов на ресурсы. 5. Экономическая ситуация в стране. | 1. Удалённость района застройки от стратегических объектов Санкт-Петербурга (аэропорты, вокзалы, деловой центр города). 2. Отсутствие достаточного количества транспортных развязок. 3. Недостаточное количество станций метро; ввиду большой протяженностью района существенно увеличивается время следования до центра города. |
Экономические показатели альтернативного проекта: