Проект бизнес центра (стр. 4 из 8)
| Объём инвестиций | 216 703 тыс.руб. |
| Стоимость аренды | 800 руб./м.кв/мес. |
| Затраты на эксплуатацию в год (энергоресурсы, прочие, амортизация) | 30772 тыс. руб. |
| Средняя заполняемость | 50% |
| Выручка (год) | 33048 тыс. руб. |
| Доход | 2276 тыс.руб. |
| Рентабельность | 1,1% |
Проект №2.
Строительство административно бытового центра общей площадью 7650 кв. м. с оборудованной подземной парковкой на 100 машино-мест и гостевой открытой парковкой на 25 машино-мест в Выборгском районе Санкт-Петербурга по адресу ул.Б. Самсониевский пр. 36
Зона по Генплану – Д (Общественно-деловая застройка).
ПЗЗ – ТД1-1_1 (подзона размещения объектов многофункциональной общественно-деловой застройки на территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов жилой застройки и а также объектов инженерной инфраструктуры).
Площадь земельного участка 1408 кв.м., на участке расположено строение общей площадью 1263,5 кв.м. Участок оснащён всеми инженерными коммуникациями. Отсутствуют ограничения по сносу. Существует возможность строительства подземного паркинга.
Характеристика объекта строительства:
| Объект: | Административно-бытовой центр |
| Расположение: | Пр.Самсониевскийпр.36, Выборгский район Санкт-Петребурга |
| Проектирование: | |
| Строительство: | |
| Площадь застройки, кв.м | 1408 |
| Этажность: | 7 офисных этажа и 2 этажа под коммерческие площади |
| Высота здания, м | 31 |
| в т.ч. 1-2 этаж, м. 3-9 этаж, м. тех. этаж, м. | 3,9 3,0 2,0 |
| Функциональное зонирование: | офисные помещения, оказание бытовых услуг |
| Полезная площадь, кв.м: | 6188,8 |
| в т.ч. офисные помещения, кв.м. конференц-залы, кв.м. коммерческие площади, кв.м. прочие и вспомогательные помещения, кв.м. | 4242 400 1546,8 1461,2 |
| Свободная планировка | от 100 кв.м.. |
| Паркинг: | оборудованная подземная охраняемая парковка на 100 машино-мест и гостевая открытая охраняемая парковка на 25 машино-мест. |
| Конструктивная схема: | железо-бетонный каркас |
| Перекрытия: | железо-бетонные монолитные плиты |
| Облицовка стен: | два вентилируемых стеклянных фасада, торцевой фасад облицован натуральным камнем |
| Общая площадь стеклянных фасадов, кв.м. | 2930 |
| Окна: | однокамерные и двухкамерные стеклопакеты, профили алюминиевые. |
| Кровля: | плоская, эксплуатируемая |
Затраты на приобретение земли:
| Площадь участка | м.кв | 1408 |
| Наличие строений/площадь | м.кв | да/1263,5 |
| Стоимость 1м.кв | руб. | 53 267 |
| Стоимость участка | руб. | 75 000 000 |
Затраты на строительство:
| Обоснование идеи 0,5% | руб. | 824944,56 |
| Маркетинговые исследования рынка 1% | руб. | 1649889,12 |
| ТЭО 2-3% | руб. | 3299778,24 |
| Составление проектно-сметной документации и получение разрешающей документации, согласование проекта, проведение изыскательских работ | руб. | 15876720 |
| Снос существующих построек | руб. | 1263500 |
| Затраты на СМР (земляные работы, надземные работы, прокладка коммуникаций, наружная отделка, прокладка сигнализации, оснащение помещений, благоустройство территории, страхование, накладные расходы) | руб. | 329178652 |
| СМР по открытому паркингу | руб. | 3750000 |
| СМР по подземному паркингу | руб. | 50000000 |
| Итого капитальные затраты на строительство | руб. | 404700984 |
| ВСЕГО РАСХОДОВ на КВ (в тч земля) | руб. | 480 843 484 |
| Амортизация за год(20 лет) | руб. | 13528116,13 |
Характеристика района строительства.
Выборгский район – одна из крупнейших и старейших в городе территорий. Она имеет большую протяженность с севера на юг, от центра города – к его окраине. Территория крайне неоднородна по составу как жилой, так и коммерческой недвижимости. По данным социологических исследований, он входит в число наиболее привлекательных районов для проживания среднего класса.
Транспортную доступность Выборгского района можно в целом охарактеризовать как удовлетворительную. Его центральную часть обслуживают две станции метро – «Лесная» и «Выборгская», северную – четыре станции: «Парнас», «Проспект Просвещения», «Озерки», «Удельная». Однако территория района слишком велика, существующих станций метро явно недостаточно.
Развитая торговая инфраструктура – одно из главных достоинств района, в котором на начало 2008 года сосредоточено 285 тыс. кв. м торговых площадей. По данным консалтинговой компании Becar Commercial Property SPb, Выборгский район занимает четвертое место по обеспеченности качественными торговыми площадями в Петербурге.
В Выборгском районе располагается свыше 40 объектов, где предлагается в аренду офисные помещения, общая площадь которых составляет около 270 тыс. кв. м. По данным Becar Commercial Property SPb, порядка 30% всех офисных центров относится к классу «В», 70% – к классу «С».
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средний уровень арендных ставок в Выборгском районе на офисные помещения составляет около 750 руб. за кв. м в месяц. Цены на аренду торговых помещений выше – до 1,5 тыс. руб. в месяц за кв. м.
Повышенным вниманием инвесторов пользуются офисные помещения Выборгского района. Его южная часть, наиболее близкая к центру города и сейчас занимаемая промзоной, считается одним из самых удачных мест для расположения бизнес-центров. На этой территории расположено много объектов недвижимости, привлекательных для инвестиций.
СВОТ-анализ района и участка застройки:
| Возможности | Сильные стороны |
| 1. Рост деловой активности 2. Развитие транспортной инфраструктуры | 1. Наличие всех инженерных коммуникаций; 2. Отсутствие ограничений по сносу строений, находящихся на территории участка; 3. В настоящее время Выборгская набережная характеризуется как зона активных градостроительных преобразований и является частью "делового сити" Санкт-Петербурга. 4. Хорошие видовые характеристики на Неву и центр города. |
| Угрозы | Слабые стороны |
| 1. Рост тарифов на ресурсы. 2. Экономическая ситуация в стране. 3. Ухудшение экологической обстановке в районе застройки (загазованность) 4. Низкая заполняемость площадей | 1. Наличие строений на территории участка, привлечение дополнительных затрат на снос; 2. Удовлетворительная транспортная доступность |
| Объём инвестиций | 480844 тыс.руб. |
| Стоимость аренды | 1000 руб./м.кв/мес.; 2000 руб./маш-место/мес. |
| Затраты на эксплуатацию в год (энергоресурсы, прочие, амортизация) | 35066 тыс. руб. |
| Средняя заполняемость | 80%/70% (паркинг) |
| Выручка (год) | 66096 тыс.руб./1680тыс.руб. (паркинг) |
| Доход | 32710 тыс.руб. |
| Рентабельность | 7% |
По результатам анализа основных параметров альтернативных проектов принято решение о реализации Проекта №1: строительство административно-бытового центра общей площадью 7650 кв. м. с оборудованной подземной парковкой на 100 машино-мест в исторической части города в Центральном районе Санкт-Петербурга.
Планируемый к строительству объект совмещает в себе функции офисного и бытового центра, кроме того к сдаче планируются парковочные места.
3.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости.
По данным, собранным компанией NAI Becar, в I квартале 2011 г. в Санкт-Петербурге сданы в эксплуатацию офисные помещения в семи объектах, общая площадь которых составила 42 538 кв. м. Это сопоставимо с объемом ввода IV квартала прошлого года, но в 2,4 раза меньше показателя I квартала 2010 г. (см. рис. ниже).
Общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С) достиг 2 521 тыс. кв. м, прирост к уровню конца 2010 г. – 2% (см. рис. ниже).
Общий объем предложения высококачественных офисных площадей (классов А, В) по итогам I квартала составил 1 898,4 тыс. кв. м. Все новые объекты позиционируются в классах А и В. Две трети всех введенных площадей приходится на объекты нового строительства, остальные – реконструкция зданий. Обеспеченность качественными офисными площадями на тысячу жителей города составила 545 кв. м и порядка 923 кв. м на тысячу экономически активного населения Санкт-Петербурга.
Качественная структура офисных площадей, введенных в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в I квартале 2011 г. и общего объема предложения в сравнении с итогами 2010 г. представлена на рис. ниже.