Проект бизнес центра (стр. 6 из 8)
4.3.Характеристика объекта строительства
| Характеристика | Ед. изм. | Значение |
| Площадь здания в плане | м.кв. | 850 |
| Количество этажей | эт. | 9 |
| Высота здания | м. | 31 |
| Высота этажа | м. | |
| 1-2 этаж | м. | 3,9 |
| 3-9 этаж | м. | 2,9 |
| технический этаж | м. | 2,0 |
| паркинг | м. | 2,5 |
| Паркинг | Подземный; двухуровневый | |
| Площадь паркинга | м.кв. | 1600 |
| Объём здания | м.куб. | 26350 |
| Общая трудоёмкость | чел-дн | 26350*0,2 = 5270 |
Планировочные решения проектируемого административно-бытового цента представлены в Приложении 1.
4.2. Основные этапы строительства и сроки выполнения работ по возведению объекта строительства
| № п/п | Наименование работ | Продолжительность работ в днях |
| 1 | Разработка грунта в котлованах и траншеях | 32 |
| 2 | Монтаж сборных и устройство монолитных фундаментов | 34 |
| 3 | Обратная засыпка | 20 |
| 4 | Возведение надземной части здания | 39 |
| 5 | Устройство кровли | 27 |
| 6 | Заполнение проемов | 18 |
| 7 | Сантехнические работы (I стадия) | 24 |
| 8 | Электромонтажные работы (I стадия) | 20 |
| 9 | Устройство подготовок под полы | 18 |
| 10 | Штукатурные работы | 30 |
| 11 | Монтаж технологического оборудования | 13 |
| 12 | Малярные работы | 12 |
| 13 | Устройство чистых полов | 24 |
| 14 | Сантехнические работы (II стадия) | 11 |
| 15 | Электромонтажные работы (II стадии) | 19 |
| 16 | Наружная отделка | 38 |
| 17 | Благоустройство территории | 21 |
| 18 | Прочие работы | 13 |
| Итого: 311 | ||
На этапе реализации проекта проводится рекламная кампания для привлечения потенциальных арендаторов в моменту сдачи объекта. Мероприятия по рекламе начинаются с началом завершающих отделочных работ – 09.08.2012. Мероприятия по рекламе не прекращаются с момента ввода объекта в эксплуатацию, а будут продолжаться вплоть до 01.10.2014 год, т.к. уровень предположительной заполняемости на этих этапах останется невысоким. В качестве рекламной кампании будет также выступать якорный арендатор, в связи с тем, что привлечение первых посетителей и арендаторов административно-бытового центра будет зависеть от «раскрученности» имени якорного арендатора.
4.3. Календарный график выполнения основных этапов реализации проекта
Календарный график выполнения основных этапов реализации проекта представлен в Приложении 2.
Основные участники проекта:
1. Заказчик - физическое лицо или организация, заинтересованная в достижении целей проекта.
2. Инвестор – физическое лицо или организация, вкладывающая инвестиции в проект с целью получения прибыли в результате реализации проекта. В роли инвестора могут выступать заказчик, банки, инвестиционные фонды и т.д.
3. Управляющий проектом – менеджер, принимающий все необходимые решения по проекты, управляет командой проекта
4. Команда проекта - совокупность физических и юридических лиц, объединенных для осуществления проекта. Создается на период жизненного цикла проекта. Главная задача – координация действий и согласование интересов всех участников проекта для достижения поставленных целей.
5. Исполнители по проекту – юридические и физические лица, отвечающие за выполнение проекта в натуральном и денежном выражении: проектировщик, генподрядная организация, субподрядная организация, поставщики и т.д.
6. Кредитор - физическое лицо или организация, предоставляющее денежные средства для осуществления проекта на возмездной основе на определенных условиях.
4.5. Схема управления проектом
Для данного проекта выбирается линейная схема управления проектом. В этом случае управляющий проектом несет ответственность за проект в пределах фиксированной цены. Стоимость работ управляющего проектом согласовывается с заказчиком и включается в себестоимость проекта. Излишек средств может быть использован для стимулирования управляющего проектом. Управляющий проектом обеспечивает управление и координацию процессов проекта по соглашениям между ним, заказчиком и участниками проекта. Самостоятельность управляющего проектом может ограничиваться определёнными рамками, к примеру, архитектурно-планировочным решениям или других характеристикам проекта.
Достоинства применения линейной схемы управления проектом:
+ Заказчик самостоятельно выбирает профессиональную команду управляющих.
+ Управляющий проектом берёт на себя риски по проекту в рамках своих полномочий.
Недостатки применения линейной схемы управления проектом:
- При конфликте между заказчиком и управляющим проектом негативные последствия для проекта, приостановка.
Контракт представляет собой взаимные добровольные обязательства двух и более сторон, в рамках которых проект возникает, реализуется, изменяется и прекращает своё существование.
В ходе реализации проекта заключаются контракты с твёрдой ценой. Цена определяется на стадии возникновения договорных отношений и является неизменной. Изменение цены осуществляется только путём пересмотра и изменения договорных отношений с согласия всех сторон. В рамках контракта с твёрдой ценой устанавливаются риски и обязательства сторон.
Контракт заключаются между заказчиком и подрядчиком, имеющим лицензию на строительную деятельность. В контракте в обязательном порядке указывается предмет контракта, стороны по контракту с указание реквизитов, а также специальные требования по оформлению контракта (расчётные счета, ИНН, печати, подписи). Предметом контракта выступает возведение административно-бытового центра. Даются характеристики, критерии и условия по контракту, указывается твёрдая цена, оговариваются условия внесения изменений в контракт, описываются работы по проекту, коммерческие условия, временные условия, также описываются риски, гарантии и т.д.
Кроме того заключается контракт между заказчиком и управляющим проектом, где указываются вопросы, в рамках которых управляющий проектом имеет самостоятельность и несёт риски, а также указывается стоимость работ управляющего проектом.
На этапе эксплуатации объекта строительства заключаются договоры аренды офисной, коммерческой недвижимости, а также паркинга.
V. Инвестиционный план
При анализе затрат по проекту использовался аналоговый метод.
Для реализации проекта приобретается у юридического лица земельный участок под зданием вместе с прилегающей территорией общей площадью 910 м.кв. в Центральном районе Санкт-Петербурга на пересечении улиц ул. Шпалерная и ул. Гагаринская. 1/6 . Участок оформляется в собственность, проводятся работы по присвоению кадастрового номера участку.
Затраты на землю:
| Площадь участка | м.кв | 910 |
| Стоимость 1м.кв | руб. | 152100 |
| Стоимость участка | руб. | 138411000 |
| Земельный налог (1,5%) | руб. | 2076165 |
| Присвоение кадастрового номера участку | руб. | 15000 |
| Регистрация права собственности | руб. | 2500 |
| Обоснование идеи | руб. | 974560 |
| Маркетинговые исследования рынка | руб. | 1975450 |
| Технико-экономическое обоснование | руб. | 4325240 |
| Составление проектно-сметной документации и получение разрешающей документации, согласование проекта, проведение изыскательских работ | руб. | 10794150 |
| Снос существующих построек | руб. | 2250000 |
| Земляные работы (включая, стоимость материалов, аренду строительной техники, з/пл рабочим) | руб. | 29284829 |
| Надземные работы (возведение каркаса, устройство перекрытий, наружных стен, кровли, включая стоимость материалов, з/пл рабочим и т.п.) | руб. | 107941500 |
| Прокладка коммуникаций внутри здания (водопровод, канализация, газ, эл.сетей, отопления) | руб. | 64764900 |
| Внутренняя отделка | руб. | 32382450 |
| СМР по открытому паркингу | руб. |
|
| СМР по подземному паркингу | руб. | 50000000 |
| Прокладка пожарной, охранной сигнализации, системы видеонаблюдения в здании и паркингу | руб. | 10327500 |
| Оснащение помещений | руб. | 48195000 |
| Благоустройство территории | руб. | 32382450 |
| Страхование объекта, страхование ответственности | руб. | 800 000 |
| Накладные расходы (организация и управление строительным производством) | руб. | 5234860 |
| Итого затраты на строительство | руб. | 381313489 |
| ВСЕГО РАСХОДОВ | руб. | 543112114 |
| Амортизация за год(20 лет) | руб. | 27155605 |
Эксплуатационные расходы после ввода объекта в эксплуатацию.