Проект бизнес центра (стр. 7 из 8)
| Расход | Потребление | Площадь/ Количество | Тариф | Сумма (год) |
| Холодное водоснабжение | 3,52куб.м./м.кв | 7650 | 14,5 руб. | 391500 руб. |
| Горячее водоснабжение | - | - | - | - |
| Электроэнергия | 23кВт/м.кв | 7650 | 3,30 руб. | 580655 |
| Теплоэнергия | 0,01Гкалм.кв./ | 7650 | 330,78 | 303 656 |
| Газ | - | - | - | - |
| Интернет, телефон | 250 000 руб. | |||
| Земельный налог | 1,5% | 2076165 | ||
| Вывоз мусора | 2 500 000 руб. | |||
| Техническое обслуживание здания, ремонт | 1 200 000 руб. | |||
| Амортизация |
|
|
| 27155605руб. |
| Заработная плата управленческого персонала | 3*40 000 | 1 620 000 руб. | ||
| обслуживающего персонала | 10*20 000 | 2400 000 руб. | ||
| ЕСН управленческий персонал | 421 200 руб. | |||
| обслуживающий персонал | 624000 руб. | |||
| Налог на имущество | 2% | 7626269 руб. | ||
| Итого затраты |
|
|
| 47119030руб. |
5.2. Анализ доходов по проекту
Доходы по проекту будут сформировываться за счёт сдачи в аренду офисных и торговых помещений, также машино-мест в оборудованном паркинге. По результатам анализа рынков офисной и коммерческой недвижимости принято решение о предоставлении объекта в аренду после ввода в эксплуатацию со 100%ной отделкой. На начальных этапах арендная ставка офисной недвижимости будет составлять 1400 руб./м.кв/мес, а торговой недвижимости – 1500 руб./м.кв./мес. Такой уровень арендной ставки будет гарантирован в течении первых двух лет эксплуатации объекта. Ожидаемая заполняемость офисных площадей в первые 2 года составит 50% и 55% - торговых площадей. Постепенно доля вакантных площадей будет снижаться. Кроме того, предусмотрено индивидуальное обсуждение условий аренды с клиентами, а также дифференциация ставок аренды для различных арендаторов в целях привлечения потенциальных арендаторов. Прогнозный годовой темп роста цен находится в пределах 5-10%.
Арендная ставка для паркинга на начальных этапах составит 6000 руб./маш-место/мес., такая ставка также будет гарантирована арендаторам в течение двух лет. Предполагаемая заполняемость в первый год составит 60% и будет постепенно увеличиваться.
Таблица поступлений по годам представлена в Приложении 3.
Денежный поток от операционной деятельности представлен в Приложении
| Потребность в средствах | 543112114 руб. |
| Внутренние источники финансирования: Собственные средства, в т.ч. уставный капитал нераспределённая прибыль | 513112114 руб. |
| Внешние источники финансирования: Заёмные средства (кредит) | 40000000руб. |
При реализации проекта используется схема с полным регрессом на заёмщика. Регресс означает обратное требование о возмещении предоставленной суммы денежных средств, предъявляемое заёмщику. При проектном финансировании с полным регрессом на заемщика банк не принимает на себя риски, связанные с проектом, ограничивая свое участие предоставлением средств против определенных гарантий. Достонства такой схемы финансирования заключается в быстроте получения необходимых средств, а также в более низкой стоимости кредита. Такая форма финансирования используется в основном для малоприбыльных проектов, что соответствует реализуемого проекту.
Для реализации проекта заключается договор проектного финансирования со ВТБ банком на сумму 40 млн. рублей под 12% годовых сроком на 10 лет. Обеспечением возврата кредита является земельный участок, приобретённый в собственность.
Расчёт ежегодных аннуитетных платежей:
Кредит привлекается в 2013 году на завершающей стадии строительства объекта. Аннуитетныные выплаты осуществляются с момента ввода объекта в эксплуатацию в 2014 году.
6.2. Прогноз движения денежных средств
Прогноз движения денежных средств, а также расчёт дисконтированных поступлений представлен в Приложении 5.
VII. Оценка эффективности проекта
Эффективность проекта представляет собой суммарную величину, включающую в себя внешнюю и внутреннюю эффективность. Внешняя эффективность реализуемого проекта заключается в возникающем положительном результате во внешней среде, которому способствует реализация данного проекта. Внутренняя эффективность проекта в первую очередь отражается внутренней экономической эффективностью его реализации.
Оценка эффективность проекта производится по системе связанных показателей:
1. Чистый доход – определяется как разность между выручкой и затратами.
2. Чистый дисконтированный доход - это сумма дисконтированных значений потока платежей, приведённых к сегодняшнему дню. Показатель NPV представляет собой разницу между всеми денежными притоками и оттоками, приведенными к текущему моменту времени (моменту оценки инвестиционного проекта). Он показывает величину денежных средств, которую инвестор ожидает получить от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением проекта.
,Где Рt – доход,
Зt – капитальные вложения,
Т – жизненный цикл проекта,
t – год реализации инвестиционного проекта
Е – норма дисконта, в реализуемом проекте принята равной 18%.
Индекс доходности - Показатель характеризует относительную “отдачу проекта” на вложенные в него средства и вычисляется как отношение NPV к текущей стоимости инвестиций в проект.
3. Период окупаемости - период времени, необходимый для возмещения инвестиций, вложенных в проект за счет полученного дохода от его реализации и вычисляется как такой период времени, в котором чистый дисконтированный доход проекта (NPV) равен нулю.
Величина h определяется путем последовательного суммирования членов ряда дисконтированных доходов до тех пор, пока не будет получена некоторая сумма (Sm) равная объему инвестиций или превышающая его.
При этом: 
, где