Удовлетворяя требования Н. о переводе на него прав и обязанностей покупателя, суд исходил из того, что С. не является участником общей долевой собственности, поскольку фактически доля С. в доме выделена, так как принадлежащая ему часть дома отделена капитальной стеной, имеет отдельный вход.
Между тем указанные выводы сделаны без достаточных оснований. Домовладение зарегистрировано в бюро технической инвентаризации как общая долевая собственность и разделенным не значилось. В деле отсутствуют данные о том, что между участниками общей долевой собственности состоялось соглашение о выделе доли кого-либо из сособственников из общего имущества. Надлежащим образом оформленной сделки по этому поводу или решения суда не имеется. Поэтому и у суда не было оснований считать С. посторонним лицом по отношению к участнику общей долевой собственности М. Право выбора покупателя из числа сособственников принадлежит продавцу. В этом случае у других сособственников не возникает преимущественное право покупки.
Такая же позиция поддерживается специалистами в этой области права. Так, Н. Толчеев по данному поводу отмечает: "Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже ее кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли. Если несколько участников желают воспользоваться преимущественным правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу. В случае спора между ними суд не вправе обязать продавца передать свою долю другому, чем выбрано им, сособственнику".
Таким образом, действие преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности ограничено прежде всего по субъектному составу участников соответствующих правоотношений: во-первых, рассматриваемое право может принадлежать только собственнику доли в праве общей долевой собственности, во-вторых, преимущественное право покупки действует только в случаях отчуждения доли третьим (посторонним) лицам, не являющимся участниками общей долевой собственности.
Объектом действия преимущественного права покупки, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, является доля в праве общей долевой собственности. Однако в судебной практике встречаются и такие ситуации, при которых преимущественное право покупки доли считают необходимым применять и в отношениях, предметом которых является некогда единый, а впоследствии подвергнутый разделу имущественный комплекс. Для рассматриваемых отношений важно понимать, что раздел имущества, находившегося в общей долевой собственности, влечет ее прекращение, а соответственно и невозможность применения к отношениям сторон правил ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности.
Такой вывод был сделан, в частности, в Постановлении Президиума Верховного Суда Республики Татарстан от 26 октября 2000 года. Так, по конкретному делу об отчуждении части дома одним из сособственников третьему лицу суд сделал вывод о необходимости учета преимущественного права покупки и переводе на другого сособственника прав и обязанностей приобретателя. Суд надзорной инстанции с данным выводом не согласился и указал: "Пленум Верховного Суда РФ в подп. "а" п. 6 Постановления N 4 от 10 июня 1980 г. "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" разъяснил, что выдел (раздел) участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доли, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ). Таким образом, раздел дома влечет прекращение общей долевой собственности, поэтому в этих случаях положения ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки не применяются".
Еще одна сфера объективно существующей невозможности применения к правоотношениям сторон преимущественного права покупки - это отношения собственников квартир в многоквартирном доме. Известно, что в силу положений ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Известно, что соотношение квартиры как объекта права собственности и доли в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома - это соотношение главной вещи и ее принадлежности. А принадлежность всегда следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ). Именно поэтому законом установлен запрет на распоряжение долей помимо отчуждения квартиры. Отсюда же и невозможность применения к данным правоотношениям норм о преимущественном праве покупки.
Действие преимущественного права покупки доли ограничено только случаями ее купли-продажи и мены (п. 5 ст. 250 ГК РФ). При этом сегодня с позиций необходимости ограничений применения преимущественного права покупки, по сути принятых в нашем законодательстве, именно правило п. 5 ст. 250 ГК РФ, предусматривающее необходимость применения преимущественного права покупки доли в общей собственности в отношениях, вытекающих из договора мены, выбивается из общего ряда.
Конечно, присутствие в законе положений п. 5 ст. 250 ГК РФ в том виде, в каком они сформулированы в настоящее время, вряд ли можно назвать до конца продуманным, но и их исключение из нормативного материала не кажется целесообразным, поскольку создаст для недобросовестных участников общей собственности потенциальную возможность обхода преимущественного права покупки других сособственников.
Как известно, основная проблема применения преимущественного права покупки при заключении договора мены состоит в том, что обладатель преимущественного права очень часто лишен объективной возможности выполнить те условия (предоставить то же имущество), на которых его сособственник обменивает принадлежащую ему долю с третьим лицом. Допустимым выходом из такой ситуации могло бы стать наделение обладателя преимущественного права покупки прямо оговоренной в законе возможностью при осуществлении принадлежащего ему права предоставлять отчуждающему сособственнику не только "тождественное" предлагаемому третьим лицом (то же самое) имущество, но и "аналогичное" (сходное, однородное).
При этом различия между "тождественным" и "аналогичным" имуществом можно проводить по критерию, воспринятому отечественным законодателем, например, в Законе РФ от 21.05.93 N 5003-1 "О таможенном тарифе". Такой подход мог бы гарантированно обеспечить осуществление преимущественного права и значительно повысить его практическую эффективность.
В тех же исключительных случаях, когда предметом мены по договору отчуждающего долю участника общей собственности с третьим лицом является индивидуально-определенное имущество, не имеющее аналогов, обладатель привилегии на покупку должен иметь право на соразмерную компенсацию.
Еще одним случаем ограничения действия преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности является дарение последней. По общему правилу рассматриваемое право не применяется при безвозмездном отчуждении имущества (по договору дарения), что вполне логично объясняется и поддерживается как в литературе, так и в судебной практике. Однако конструкция договора дарения очень часто используется с целью обхода норм действующего законодательства о преимущественном праве покупки, когда сначала заключается договор дарения третьему лицу части доли, а затем ему же, но уже как одному из сособственников продается вся соответствующая доля.
Как уже отмечалось выше, при продаже доли в праве одному из сособственников преимущественное право покупки не действует. Обозначенное нарушение создает возможность признания такой сделки дарения недействительной, применения к ней правил о договоре купли-продажи и соответственно о преимущественном праве покупки.
Так, собственниками жилого дома являлись Г. и К-вы. 22 сентября 1998 г. Г. по договору дарения произвела отчуждение принадлежащей ей 1/2 доли в праве на данный жилой дом З-вым, в связи с чем К-вы обратились в суд к Г. и З-вым с иском о признании договора дарения недействительным и переводе на них прав покупателей. Заявители утверждали, что договор дарения прикрывает договор купли-продажи, так как Г. с 1997 года предпринимала действия по продаже половины дома; оформила ее отчуждение путем оформления договора дарения, потому что не желала продавать свою часть им.
Решением районного суда г. Казани от 15 марта 1999 г. иск удовлетворен: договор дарения от 22 сентября 1998 г., заключенный между Г. и З-ми, признан недействительным; права и обязанности покупателей переведены на К-вых с оплатой 52 808 руб. по инвентарной стоимости половины дома. Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан решение оставлено без изменения.
Таковы в целом ограничения сферы применения преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности - одного из самых интересных и малоизученных институтов отечественного гражданского права.