Вплив грошової оцінки на ринок земель у м. Києві: стан, проблеми та перспективи розвитку (стр. 2 из 3)

Виходячи iз стратегiчних прiоритетiв розвитку мiста, мiська влада може й повинна цiлеспрямовано впливати як на якiсний склад пропозицiї на земельному ринку, так i стимулювати економiчними методами формування сприятливого урбанiзованого житгєвого середовища.

Мiстобудiвний аспект. Мiсцева влада, яка здiйснює надання, вилучення (викуп), а останнiм часом i продаж земельних дiлянок, несе вiдповiдальнiсть за комплексний розвиток територiї в межах своєї юрисдикцiї, здiйснюючи встановленi чинним законодавством повноваження. З цього погляду, оскiльки розглянутий вище механiзм функцiонування земельного ринку, передусiм, залежить вiд пропозицii дiлянок за кiлькiстю та видом використання, на нинiшньому етапi становления ринку земель iснують двi головнi протилежнi за змiстом загрози.

Перша загроза пов’язана iз втратою нормативно складової мiстобудiвного регулювання, що призводить до певних порушень у збалансованому розвитку мiських територiй, друга — поширення практики прямого адмiнiстрування вiдповiдних органiв територіального розвитку в питаннях цiльового використання земель. Проте за державою залишилася важлива функцiя контролю (державний архiтектурно-будiвельний контроль) за дотриманням вимог мiстобудiвної документацiї на всiх стадiях мiстобудiвної дiялъностi незалежно вiд форми господарювання на землi.

Законами Украни "Про основи мiстобудування", ‘Про планування i забудову територiй" встановлено основнi регламентуючi документи, якi визначають розвиток територiї мiста, а саме — генеральний план населеного пункту — мiстобудiвна документацiя, що передбачає принциповi вирiшення розвитку, планування, забудови та iншого використання територiї населеного пункту, й детальний план територii, який розробляють згiдно з генеральним планом.

Усе бiльшого значення набуває правове зонування мiста, або зонiнг, що має на метi впорядкування цiльового використання земельних ресурсiв мiст на эразок західних країн. Практика регулювання питань планування розвитку мiст за кордоном свiдчить про винятково важливу роль, яку вiдiграє зонiнг як юридичний засiб досить жорсткого функцiонального регулювання цiльового використання земель, що в теперiшньому виглядi разом iз данями земельного i майнового кадастрiв та iншими електронними базами, сучасними iнформацiйними технологiями збору даних дає змогу постiйно вiдстежувати iснуючу ситуацiю.

Iнформацiйний аспект. Оскiльки зрозумiло, що загальна логiка проведення дослiджень ринку повинна будуватися на основi процедур перiодичного эбору достовiрних вихідних даних, одержання на їхнiй базi вiдповiдних розрахункових показникiв i аналiтичних оцiнок потребує органiзованих у певному порядку даних, систем їх зберiгання й оновлення, методiв опрацювания, представления та аналiзу, якi поєднуються в iнформацiйну систему.

Опираючись на iснуючу практику створення i використання iнформацiйних ресурсiв дiяльностi державних органiв та органiв мiсцевого самоврядування України, а також незалежних iнформацiйних джерел, доводиться констатувати, що вказанi проблеми с актуальними, особливо в створеннi проблемно-орiєнтованих баз даних. Це потребує уважного попереднього вивчення iнформацiйних джерел. Коректнiсть багатьох розрахункiв зумовлена, насамперед, якiстю первинних i вторинних вихiдних даних. Особливого практичного значення це набуває у фiскальних питаннях: установленнi й переглядi ставок земельного оподаткування, визначеннi сум оплати державного мита за вiдчуження нерухомого майна, об’єктивно оцiнки земельних дiлянок, якi пропонуються для продажу органом самоврядування або намiчаються до викупу для суспiльних потреб. Усе це має важливе значення для формування дохiдної та видаткової частин мiсцевих бюджетiв Києва.

Фактори, що впливають на розвиток ринку мiських земель, досить рiзноманiтнi. Практичний пiдхiд до проблеми розвитку ринку земель у розвинутих країнах i країнах з перехiдною економiкою дає змогу видiлити головнi риси, якi у багатьох аспектах вiдповiдають складовим земельної полiтики державної та мiсцевої влади. Вивчення й урахування цих рис с необхiдним як з погляду сталого розвитку мiст, так i з метою коректної оцiнки та покращення загальних прогнозiв, що будуються на основi вказаних моделей.

Наведенi риси можна вважати основними факторами розвитку ринку земель, якi умовно подiляються на кiлька груп i мають кiлькiсну чи якiсну природу:

1. Фактор полiтичної стабiльностi (як на мiсцевому, так i на загальнодержавному рiвнi).

2. Стабiльнiсть мiстобудiвної полiтики органiв мiсцевого самоврядування в галузi розвитку територій (сталий урбанiстичний розвиток).

3. Розвинутiсть правових iнститутiв власностi, функцiонування первинного та вторинного ринкiв нерухомостi, зокрема ринку земель, ринку похiдних (оренда) й заставних прав на землю (iпотечний ринок) у державi.

4. Можливiсть вiльного одержання iнформації щодо ринку земель, зокрема стосовно вiльних для подальшого розвитку земельних дiлянок, вiдсутнiсть iнженерно-транспортних обмежень у процедурах надбання права власностi та забудови земельних дiлянок для подальшого їхнього розвитку власником, достовiрна iнформацiя щодо перспектив розвитку прилеглих територiй.

5. Структурно-територiальнi фактори (фактори просторового доступу, рiвень забезпеченостi iнженерно-транспортною i соцiальною iнфраструктурою).

6. Загальнi показники економiчної кон’юнктури країни (динамiка эростання грошово маси, ВВП та його структура, суми наданих кредитiв, розмiри вiдсоткових ставок, темпи iнфляцiї й економiчного зростання), показники рiвня i темпiв економiчного розвитку економiчних агентiв (фiрми й домогосподарства), рiвня задоволення деяких потреб жиггедiяльностi, соцiально-демографiчнi показники, що впливають на кон’юнктуру попиту та пропозицiї земельних дiлянок за видами бажаного господарського освоєння.

7. Дiючi iнформацiйнi показники вартостi землекористування (цiна землi, орендна плата, земельний податок) в iнших великих мiстах Украни i свiту.

Останнiй фактор часто визначає попередню заiнтересованiсть у зарубiжних (мiжнародних) iнвесторiв до вкладення капiталу в земельну нерухомiсть (насамперед, у резулътатi великого обсягу попереднiх iнвестицiй у нерухомiсть). Подальше вивчення iнших зазначених факторiв дає змогу зробити iнвесторовi оцiнку мiсцевого iнвестицiйного клiмату, специфiки та рiвня конкуренцi, бар’єрiв входження у ринок.

З погляду практичного використання iнформації до факторiв, якi впливаютъ на вартiсть забудованої земельної дiлянки, можна вiднести такi (табл.)

Для побудови статистичних моделей необхiдно мати вибiрку з продажу земельних дiлянок певного цiльового та функцiонального використання - 12—15 порiвнювальних одиниць.

Використанi фактичнi данi щодо продажу земельних дiлянок у м. Києвi дають змогу побудувати такi моделi. На основi формульного представлення моделi оцiнювачi можугь одержати значення поправок при застосуваннi порiвняльного .пiдходу. У подальшому слiд забезпечити актуалiзацiю даних щодо трансакцiй iз земельними дiлянками на пiдставi запровадження постiйного монiторингу розвитку ринку земель у м. Києвi. для аналiзу матерiалiв експертної грошової оцiнки земельних дiлянок несiльськогосподарського призначення в м. Києвi була використана база даних по первинному ринку у виглядi растрових файлiв *.jpg. Загальна кiлькiсть земельних ділянок, по яких здiйснено експертну грошову оцiнку протягом 1999—2007 рокiв, становить 609 одиниць.

З метою подалъшого аналiзу для узагальнення розподiлу вартостi по територiї мiста були вибранi такi основнi параметри, якi можутъ пiддаватися статистичному аналiзу: мiсцеположення, ринкова вартiсть 1кв.м (з погляду врахування фактора мiсцеположення), площа, цiльове та функцiональне призначення, фiзичнi характеристики земельної дiлянки, показники впливу навколишнього середовища. Як було неодноразово встановлено фактор мiсцеположення земельної дiлянки вiдiграє найважливiшу роль при порiвняннi аналогiв продажу земельних дiлянок. У зв’язку iз цим необхiдно емпiричним шляхом встановити мiру впливу вказаного фактора у межах Києва. Найбiлъш вдалим математичним iнструментом для цього є кореляцiйно-регресiйний аналiз.

За допомогою кореляцiйного аналiзу були опрацьованi данi щодо земельних дiлянок мiста. Зiставлялися данi з нормативно грошово оцiнки 1 кв.м земельної дiлянки у межах економiко-планувальних зон i показники їхньої ринкової вартостi. Загальний коефiцiєнт парної кореляцiї становив 0,635577. Це свiдчить про наявнiсть прямої залежностi мiж мiсцем розташування земельної дiлянки та її вартiстю. Серед об’єктiв рiзного функцiонального типу спостерiгаються значнi вiдмiнностi в коефiцiєнтах парної кореляцiї, що вiдображає мiру впливу на вартiсть земельної дiлянки її мезомiсцем розташування (тобто у загальнiй структурi мiста без урахування локальних особливостей): для житла, об’єктiв торгiвлi та громадського харчування, офiсiв i банкiв цей вплив є великим, для об’єктiв автосервiсу — середнiм, а для промисловостi малим. За розподiлом ринкової вартостi 1 кв.м земельних дiлянок у м. Києвi можна видiлити три вартiснi зони: центральну, серединну та периферiйну.

Межа центральної зони проходить: по вулицях Нижнiй Вал, Глибочицька, В’ячеслава Чорновола, смузi вiдводу залiзницi, бульвару дружби Народiв, вулицi Кiквiдзе та р. Днiпро. До складу центральної зони загалом включено 55 економiко-планувальних зон. У межах центральної зони вартiсть 1 кв.м землi становить не нижче 2000 грн i коливається в середнъому вiд 2000 до 4400 гри (двi земельнi дiлянки перевищують межу в 5000 грн). Загальна кiлъкiстъ земельних дiлянок, якi потрапляють у межi центральної зони, сягає 130 одиниць, iз них 64 мають вартiсть, нижчу за 2000 грн. У той же час поза межi центральної зони потрапили лише чотири земельнi дiлянки вартiстю 2000 грн. кожна i вище. Зовнiшня межа серединноi зони проходить: по проспекту Червоних Козакiв, вулицi Фрунзе, смузi вiдводу залiзницi, вулицях Стеценка, Туполева, проспекту Перемоги, межi забудови житлового масиву Бiличi, Кiльцевiй автодорозi, межi забудови Борщагiвки, проспекту Космонавта Комарова, межах житлової забудови, що прилягає до проспекту Космонавта Комарова, Чоколiвського бульвару, Севастопольської площi, Червонозоряного проспекту, вулицях Онуфрiя Трутенка та Василькiвсъка, включає житловi масиви Теремки-1 i Теремки-2, по проспекту 40-рiччя Жовтня, вулиця Максима Рильського, проспекту Науки, Надднiпрянському шосе, Пiвденному мостовому переходу, вулицях Маслiвка, Колекторна, Ревуцького, проспекту Миколи Бажана, межах житлових масивiв Червоний хутiр, Харкiвське шосе, вулицях Тростянецька, Вереснева, Бориспiльська, Привокзальна, Харкiвське шосе, проспекту Юрiя Гагарiна, вулицi Попудренка, межах Лiсового житлового масиву, вулицях Миропiльска, Крайня, межах житлового масиву Тросщина, вулицi Оноре де Бальзака, по Московському мостовому переходу. До складу серединної зони загалом включено 383 економiко-планувальнi зони. У межах серединної зони ринкова вартiсть 1 кв.м землi сягає не нижче 1000 грн i в середньому становить 1650 грн (двi земельнi дiлянки перевищують межу в 5000 грн). Загальна кiлькiсть земельних дiлянок, якi потрапляють у межi центрально зони, — 106 одиниць. Поза межi центральної зони до складу периферiйної потрапили лише двi земельнi дiлянки, вартiсть 1 кв.м яких вище 1000 грн. До складу периферiйної зони входить територiя мiста, що знаходяться поза межами центральної та серединної зони. Загальна кiлькiсть економiкопланувальних зон — 280 одиниць. У межах серединної зони вартiсть 1 кв.м землi нижче 1000 грн i в середньому становить 650 грн.