Продажу недвижимости предприятия необходимо отличать от продажи предприятия в целом. Как подчеркивает законодатель, правила, для купли-продажи недвижимости, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия. Между тем, это различные правоотношения, различные договора купли-продажи, несмотря на то, что между ними много общего оба договора рассматривают в качестве предмета купли-продажи – недвижимости.
Чтобы уяснить различия данных договоров купли-продажи недвижимости предприятия и купли-продажи предприятия, проведем сравнение данных договорных отношений.
По договору продажи недвижимости предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество из состава предприятия.
По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.[34]
Основным фактором, являющимся ключом выделения договора купли-продажи предприятия, является объект данного соглашения - предприятие. Последним, как объект прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав этого имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности. Эти виды условно можно разделить на две большие группы материальные объекты (активы) или вещи, куда следует включить земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовую продукцию и т.п., принадлежащие продавцу на праве собственности; нематериальные активы, охватывающие имущественные и неимущественные права требования и долги, права на интеллектуальную собственность, на обозначение своей продукции, права пользования и пр. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Сторонами по договору, как –купли-продажи недвижимости предприятия, так и купли-продажи предприятия являются продавец - физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости, и покупатель - как правило, физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо.
Существенным условием договора продажи предприятия является, условие о предмете. Так как предприятие является сложным имущественным образованием и его параметры постоянно меняются во времени и нуждаются в привязке к определенному моменту, с этой целью законодатель предусматривает необходимость провести инвентаризацию, которая осуществляется продавцом в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г. Указанный нормативный акт рассматривает продажу предприятия как основание проведения инвентаризации в обязательном порядке.
Вторым существенным условием обоих соглашений, как договора купли-продажи недвижимости предприятия, так и купли-продажи предприятия – является цена.
К форме договора продажи недвижимости законодатель предъявляет специальные требования.[35] Это письменная форма договора, и требования к его регистрации. Для договора продажи предприятия, обязательно также указание на прилагаемые к договору документы, перечень которых является исчерпывающим. Несоблюдение и тех, и других требований влечет недействительность договора.
Государственная регистрация договоров продажи недвижимости осуществляется в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С заявлением о регистрации договора должны обращаться обе стороны. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав на предприятие право собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (ст. 16 Закона).
Согласно ст. 22 указанного Закона зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта.
Регистрации подлежит и смешанный договор купли-продажи, когда хотя бы одним объектом выступает предприятие. Это подтверждается материалами судебно-арбитражной практики. На практике стороны зачастую заключают притворную сделку купли-продажи недвижимости, стремясь скрыть, фактически, куплю-продажу предприятия.
Приведем пример из практики.[36]
«Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на решение от 22.12.2000, постановление апелляционной инстанции от 29.03.01 Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-34652000 и постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 05.06.01 по тому же делу.
Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.
Временный управляющий Смоленским открытым акционерным обществом производителей спирта и ликеро-водочных изделий Бахус (далее - общество Бахус) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Агро-Холдинг (далее - общество Агро-Холдинг) о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества от 23.06.2000 N 200 - 202; оборудования и автотранспорта от 22.06.2000 N 194 - 199, заключенных между истцом и ответчиком.
Решением от 22.12.2000 иск удовлетворен в части признания недействительными договоров купли-продажи автотранспорта от 22.06.2000 N 194 - 196. В остальной части иска отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 09.03.01 решение изменено. Исковые требования удовлетворены в части признания недействительными договоров купли-продажи оборудования от 22 06.2000 N 197 - 199 и купли-продажи недвижимого имущества от 23.06.2000 N 200 - 202. В остальной части решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 05.06.01 постановление апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается все упомянутые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, между обществом Бахус в лице исполняющего обязанности генерального директора и обществом Агро-Холдинг в отношении имущества трех спиртзаводов общества Бахус Заревский, Пречистенский, Фроловский - были заключены договоры купли-продажи от 22.06.2000. Отдельными соглашениями по каждому заводу оформлялась передача недвижимого имущества, оборудования и автомобильного транспорта.
В процессе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил признать все состоявшиеся договоры недействительными на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду их притворности, поскольку они были направлены на прикрытие сделок по продаже предприятия.
Апелляционная инстанция согласилась с доводами истца и признала указанные сделки ничтожными ввиду их притворности. Однако, установив притворность сделок, суд должен был на основе пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации применить к отношениям сторон правила о купле-продаже предприятия. Эти правила не были применены судом, и вопрос о действительности сделок купли-продажи предприятия на их основе не исследовался.
Суды первой и кассационной инстанций, отказывая в удовлетворении требований истца, исходили из того, что при совершении сделок с предприятием их предметом являются все виды имущества, входящие в единый имущественный комплекс, включая права требования, долги, права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания, другие исключительные права. Поскольку в данном деле было практически полностью продано имущество спиртзаводов общества Бaxyc, состоящее из вещей, а передачи нематериальных активов и пассивов предприятия даже не предусматривалось, суды сделали вывод об отсутствии признаков продажи предприятия.
Материальные активы, входящие в имущественный комплекс, характеризуемый ввиду своей производственной цели как предприятие, не могут отчуждаться (если брать отчуждение их в совокупности, а не в качестве отдельных объектов) отдельно от пассивов предприятия (в первую очередь его долгов), выступающих как своего рода обременение активов (имущества). В противном случае могут быть нарушены интересы кредиторов данного предприятия.
Кроме того, суд кассационной инстанции неправомерно сделал вывод об отсутствии признаков продажи предприятия со стороны общества Бахус, поскольку оно не прекратило производственную деятельность. В данной ситуации необоснованно было использовано понимание предприятия как субъекта права, а не как имущественного комплекса. Истец, как видно из материалов дела, обладал несколькими имущественными комплексами (предприятиями), и продажа трех из них не повлекла прекращения производственной деятельности общества Бахус как юридического лица (в части остальных предприятий).
Согласно материалам дела практически все имущество, связанное с производственной деятельностью каждого из трех спиртзаводов общества Бахус было продано, т.е. продолжать производственную деятельность на данных предприятиях стало невозможным.
Судебными инстанциями не исследован вопрос о соблюдении при заключении оспариваемых договоров купли-продажи недвижимого имущества правил статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, требующих надлежащим образом определить предмет в договоре, в частности установить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.