В материалах дела также отсутствуют данные о соблюдении сторонами требований статьи 561 Гражданского кодекса Российской Федерации о составлении и рассмотрении акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Сделки купли-продажи недвижимости, входящей в состав предприятий истца, были заключены 22.06.2000, но предмет сделок в них был сформулирован неопределенно, в связи с чем стороны заключили дополнительные соглашения, в которых предприняли попытку более детально определить предмет состоявшихся договоров. Но и к дополнительным соглашениям не прилагались никакие технические документы, планы земельных участков и т.п., которые позволили бы установить согласованность сторонами предмет договоров купли-продажи недвижимости.
Таким образом, судебные акты приняты по неполно выясненным обстоятельствам дела и с неправильным применением норм материального и процессуального права, поэтому подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил решение от 22.12.2000, постановление апелляционной инстанции от 29.03.01 Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-34652000 и постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 05.06.01 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Смоленской области».
Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости предприятия, стороны должны четко определиться с предметом соглашения – будет ли это один из объектов, входящих в комплекс недвижимости, или же предприятие как имущественный комплекс. Соответственно это и будет фактором в определении правовой природы заключаемого соглашения.
Ключевым же отличием данного вида купли-продажи в группе рассматриваемых соглашений является – предмет соглашения. Именно «недвижимость», как объект купли-продажи налагает такие особенности, как обязательную регистрацию договора и перехода прав на недвижимое имущества и т.д.
Купля-продажа - один из важнейших институтов гражданского права. В процессе многовекового развития правовых систем проходил своеобразный естественный отбор наиболее обоснованных и качественных положений, повышался уровень юридической техники. ГК РФ определяет куплю-продажу как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную цену.
Договор купли-продажи - это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ (товаров), составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение договора купли-продажи обусловлено тем, что он является наиболее универсальной формой товарно-денежного обмена.
Сфера применения договора купли-продажи слишком широка, чтобы ограничиваться нормами ст.454 -491 ГК РФ, в которых сформулированы лишь наиболее общие положения, применимые ко всем случаям возмездного отчуждения имущества.
Из приведенного в ГК РФ определения договора купли-продажи следует, что он является консенсуальным, возмездным и взаимным. Характерными признаками договора купли-продажи являются:
- при отчуждении имущества покупатель обязан выплатить продавцу покупную цену в виде определенной денежной суммы;
- смена собственника имущества бесповоротна и окончательна;
- основанием исполнения обязательства по передаче имущества является встречное удовлетворение в виде покупной цены.
ГК РФ выделяет отдельные разновидности договора купли-продажи: розничная купля-продажа, поставка, контрактация, энергоснабжение, купля-продажа недвижимости, купля-продажа предприятий, купля-продажа ценных бумаг. Однако, данный перечень является далеко не самым полным.
Нормативно-правовые акты:
1. Конституция РФ. Принята всенародным референдумом 12 декабря 1993 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями на 6 декабря 2007 г.). - М., 2008.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями на 18 октября 2007 г.). – М., 2008.
4. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ (с изменениями на 2 октября 2007 г.). – М., 2008.
5. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (с изменениями на 4 декабря 2007 г.). – М., 2008.
Научная литература:
6. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. Практическое пособие. – М.: Проспект, 2006.
7. Барсуков В.В. Договор купли-продажи недвижимости. – М.: Дело, 2005.
8. Бирюков Б.М. Купля-продажа, обмен жилых помещений. Вопросы правового регулирования. – М.: Ось-89, 2005.
9. Бутенев В.И. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилых помещений //Аграрное и земельное право. 2007. №5. С. 62
10. Бутенев В.И., Романова В.В. Правовые особенности договора купли- продажи жилых помещений // Право и государство: теория и практика. 2006. №4. С. 128
11. Горемыкин В. Сделки с недвижимостью: Практическое пособие. – М.: Информцентр, 2006.
12. Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. №10. С. 10
13. Ждан-Пушкина Д.А. Договор купли-продажи недвижимости. - М.: Эксмо, 2005.
14. Житков Е.Л. Заключение договоров купли- продажи недвижимости // Гражданин и право. 2007. №12. С. 50
15. Захарьина А.В. Договор купли-продажи недвижимости. - М.: Дело и сервис, 2005.
16. Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения. – М., 2007.
17. Ивачев И.Л. Купля-продажа недвижимости2-е издание, М., "Дашков и К", 2007 г.
18. Ивачев И.Л. Купля-продажа недвижимости, М., "Дашков и К", 2006г.
19. Ильиных Е.В. Истоки договора купли- продажи жилых помещений // История государства и права. 2007. №15. С. 19
20. Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. – М.: КнигаСервис, 2005.
21. Калпин Н.И Гражданское право, М., Прогресс, 2002 г.
22. Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). – М.: Инфра-М, 2005.
23. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. – М.: Юстицинформ, 2006.
24. Обыденнов А.Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права – № 8, август 2005 г.
25. Позднышева Е.В. Признание договора продажи недвижимости незаключенным // Комментарий судебно-арбитражной практики. 2007. Вып. 14. С. 30
26. Пономарева Н.Г. Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью. – М.: Юрист, 2005.
27. Потяркин Д.Е. Особенности купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в городе Москве // Журнал российского права. 2005. №2. С. 89
28. Романов О.Е. Актуальные проблемы гражданского права, М., 2004г.
29. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. – М.: Волтерс Клувер, 2006.
30. Ткач А.Н. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". – М.: Юстицинформ, 2005.
[1]Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. Практическое пособие. – М.: Проспект, 2006.
[2] п. 3 ст. 424 ГК
[3] ст. 552 ГК
[4] ст. 550 ГК
[5] ст. 210, 211 ГК
[6] п. 1 ст. 558 ГК
[7] ст. 132 ГК РФ
[8] п. 1 ст. 559 ГК РФ
[9] п. 2 ст. 549 ГК РФ
[10] ст. 132, п. 1 ст. 559 ГК РФ
[11] п. 3 ст. 560 ГК РФ
[12] ст. 562 ГК РФ
[13] ст. 566 ГК РФ
[14] ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах», ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»
[15] ст. 168 ГК РФ
[16] ст. 561 ГК РФ
[17] п. 1 ст. 561 ГК РФ
[18] Приказ Минфина РФ от 13 июня 1995 г. № 49
[19] п. 1 ст. 562 ГК РФ
[20] Романов О.Е. Актуальные проблемы гражданского права, М., 2004 г.
[21] п. 1 ст. 563 ГК РФ
[22] п. 1 ст. 564 ГК РФ
[23] Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. Практическое пособие. – М.: Проспект, 2006.
[24] п. 2 ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним»
[25] Горемыкин В. Сделки с недвижимостью: Практическое пособие. – М.: Информцентр, 2006.
[26] Бирюков Б.М. Купля-продажа, обмен жилых помещений. Вопросы правового регулирования. – М.: Ось-89, 2005.
[27] Калпин Н.И Гражданское право, М., Прогресс, 2002 г.
[28] Там же.
[29] Горемыкин В. Сделки с недвижимостью: Практическое пособие. – М.: Информцентр, 2006.
[30] Калпин Н.И Гражданское право, М., Прогресс, 2002 г.
[31] Там же.
[32] Горемыкин В. Сделки с недвижимостью: Практическое пособие. – М.: Информцентр, 2006.
[33] ст. 130 ГК РФ
[34] п.1 ст.559 ГК РФ
[35] ст.ст.551 и 560 ГК РФ
[36] Горемыкин В. Сделки с недвижимостью: Практическое пособие. – М.: Информцентр, 2006.