ВВЕДЕНИЕ
1 ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
2 КУПЛЯ-ПРОДАЖА ПРЕДПРИЯТИЯ КАК ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА
2.1 Правовые особенности сделки
2.2 Алгоритм продажи
2.3 Переход права собственности
2.4 Особые случаи продажи предприятия
3 ПРОБЛЕМЫ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Тема данной работы имеет большую значимость в практике гражданских правоотношений, т.к. купля-продажа недвижимости относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимостью.
Участниками таких сделок являются как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т.д., так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов, предприятий и т.д. В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве как продавца, так и покупателя могут участвовать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования).
Определение договора купли-продажи недвижимости по существу совпадает с общим определением договора купли-продажи, за исключением только самого предмета договора. Так, в соответствии со ст. 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Цель работы – общий анализ купли-продажи недвижимости и предприятий.
Для достижения цели, в работе поставлены следующие задачи:
- Рассмотрение понятия договора купли-продажи недвижимости;
- Изучение купли-продажи предприятия как имущественного комплекса;
- Произвести анализ проблем продажи недвижимости предприятия.
Актуальность темы однозначна – купля-продажа недвижимости, наиболее распространенная операция с недвижимостью в наше время, и без грамотно выполненных ступеней покупки/продажи недвижимости либо предприятия, впоследствии могут возникнуть непредсказуемые последствия.
Договор купли-продажи (п.1 ст.454 ГК РФ) - это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона, именуемая продавцом, обязуется передать товар в собственность другой стороне, именуемой покупателем, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. [1]
Купля-продажа - один из важнейших институтов гражданского права. В процессе многовекового развития правовых систем проходил своеобразный естественный отбор наиболее обоснованных и качественных положений, повышался уровень юридической техники. ГК РФ определяет куплю-продажу как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную цену.
Договор купли-продажи - это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ (товаров), составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение договора купли-продажи обусловлено тем, что он является наиболее универсальной формой товарно-денежного обмена.
Определение договора купли-продажи недвижимости по существу совпадает с общим определением договора купли-продажи, за исключением только самого предмета договора. Так, в соответствии со ст. 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным, если в нем не определены обязательные условия — предмет договора (ст. 554 ГК) и его цена (п. 1 ст. 555 ГК). Предметом этого договора может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество. Продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе иной недвижимости.
В связи с повышенной ценностью недвижимости предмет договора купли-продажи должен быть описан более подробно, чем в обычных договорах купли-продажи. Так, если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь и т.д.
Предмет договора продажи недвижимости, как правило, относится к индивидуально-определенным вещам, т.е. обладает индивидуально определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей (из этого правила возможны исключения, например, в случае продажи воздушного или морского судна, судна внутреннего плавания). Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость.
Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь, к рассматриваемому договору не применяются.[2] Это обусловлено индивидуальным характером объектов недвижимости.
В договоре купли-продажи жилого помещения должна быть указана стоимость жилого помещения по справке Бюро технической инвентаризации или рыночная стоимость. Нередко граждане, заключая договоры купли-продажи жилых помещений и пытаясь уклониться от уплаты налогов и пошлин, занижают цену продаваемого помещения. Поэтому цена в договоре не должна быть ниже инвентаризационной. Поскольку при передаче права собственности на недвижимость одновременно передаются права на земельный участок, цена участка или прав на него должна включаться в цену продаваемой недвижимости.[3]
Договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами. Закон прямо устанавливает, что несоблюдение письменной формы влечет недействительность такого договора.[4]
Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и исполнение договора до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т.д.) не влечет перехода к приобретателю права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества.[5] Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации, и сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, должна возместить другой стороне вызванные задержкой регистрации убытки. Следует обратить внимание на то, что регистрации подлежит не сам договор, предметом которого является недвижимость, а переход права на нее.
Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять его. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Следует иметь в виду, что ГК не требует нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимости. Как следует из ст. 7 Федерального закона от 26 января 1996 г. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для договора купли-продажи недвижимости была сохранена нотариальная форма. Однако поскольку такой закон принят, начиная с 1 февраля 1998 г. (дата его вступления в действие) нотариальное удостоверение этих договоров не является необходимым.
Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в заключении). В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Чтобы избежать подобных ситуаций, и была введена норма, в соответствии с которой существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают эти лица, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.[6] Признание приведенного условия существенным свидетельствует о том, что при его несоблюдении договор считается незаключенным.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника земли.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.